Суттєвими умовами договору найму житла є предмет, ціна і строк.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зо­крема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. ЦК України не дає визначення поняття помешкання, а серед об'єктів права власності називає житло. Так, у ст. 812 під поняттям житла є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та при­датні для постійного проживання в них. Отже, поняття житла та по­мешкання є однозначними. Хоч об'єктом найму може бути квартира у багатоквартирному житловому будинку, наймач має право користува­тися майном, що обслуговує будинок і не є предметом договору найму.

ЦК України встановлено, що договір найму житла має тимчасо­вий і строковий характер, тому обов'язково у цьому договорі має за­значатися його строк.

Основний обов'язок наймодавця полягає в наданні житлового по­мешкання наймачу.

Головними обов'язками наймача житла відповідно до ст. 815 ЦК України є:

1) використання помешкання за його цільовим призначенням, тобто лише для проживання у ньому;

2) забезпечення збереження житла та підтримання його у належ­ному стані;

3) своєчасне внесення плати за житло. Наймач зобов'язаний са­мостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не вста­новлено договором найму;

4) отримати дозвіл наймодавця на перевлаштування та реконст­рукцію житла.

ЦК України надає наймачу право проживати у помешканні ра­зом з іншими особами, які не обов'язково мають бути членами його сім'ї. Тому ст. 816 ЦК України зобов'язує вказувати у договорі най­му житла всіх осіб, які проживають разом із наймачем. Ці особи на­бувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за пору­шення умов договору особами, які проживають разом із ним.

Глава 9. Договір найму (оренди) житла

Відповідно до ст. 817 ЦК України наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у займане ними житло інших осіб для постійного проживання у ньому.

Особи, які вселилися у житло відповідно до положень цієї статті, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

На стороні наймача можуть виступати кілька осіб, у цьому ви­падку вони несуть солідарні обов'язки за договором.

Відповідно до ст. 818 ЦК України наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, за їхньою взаємною згодою та з по­переднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців).

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Основними ознаками тимчасового проживання є безоплат­ність користування житлом, відсутність самостійних прав користу­вання приміщенням, а також обов'язків щодо наймодавця, тому відповідальність за їхні дії несе наймач.

ЦК України не встановлює максимальний строк проживання тим­часових мешканців, але такий строк погоджується з наймачем та особами, які з ним проживають, а також наймодавцем. Тому тимча­сові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'яв­лення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення по­мешкання (ч. З ст. 818 ЦК України).

Спори, пов'язані з виселенням тимчасових мешканців, розгляда­ються судами.

Що стосується проведення ремонту найманого житла, то поточ­ний ремонт зобов'язаний здійснювати наймач, а капітальний ре­монт є обов'язком наймодавця. Сторони договору можуть домовити­ся про інше у договорі.

Відповідно до ст. 820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла.

Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за ко­ристування житлом, плата, встановлена у договорі, не може переви­щувати цього розміру. Законодавче регулювання плати за користу­вання житлом встановлюється лише за договором найму державно­го та комунального житла.

Як правило, плата за найм житла встановлюється договором. Од­ностороння зміна розміру плати за користування житлом не допус­кається, якщо інше не встановлено договором або законом. Такий

Розділ І. ЗОБОВ'ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО ...

принцип зміни договору найму відрізняється від принципу квар­тирної плати за договором найму у державному та комунальному житлі, де розмір плати за найм встановлюється нормативними ак­тами, а не угодою сторін.

Плата за користування житлом провадиться у строк, встановле­ний договором найму житла. Якщо строк внесення плати за корис­тування житлом не встановлений договором, наймач вносить її що­місяця.

Як зазначалося вище, договір найму житла є строковим, оскіль­ки укладається на строк, встановлений договором. Навіть у тому разі, коли сторонами у договорі строк не встановлений, договір вва­жається укладеним відповідно до ст. 821 ЦК України на п'ять ро­ків. Відсутність зазначення у договорі найму житла строку договору не є умовою для визнання його неукладеним.

ЦК України встановлює певні особливості правового регулюван­ня договору найму житла, укладеного на строк до одного року, який іменується короткостроковим наймом, а саме:

— у такому договорі не вказуються особи, які постійно прожива­ють з наймачем (ч. 1 ст. 816);

— наймач не має права дозволити проживання тимчасових меш­канців (ст. 818);

— наймач немає права укладати договір піднайму (ст. 823);

— у наймача немає переважного права укладати договір найму на новий строк, а також права на придбання житла у разі його про­дажу (ст. 822);

— наймач не має права провадити заміну наймача у договорі (ст. 824).

У договорі, який укладається більше як на один рік, наймач ко­ристується переважним правом на укладення нового договору най­му. Продовження договору найму житла можливе лише у випадку, коли це ініційовано наймодавцем, який не пізніше ніж за три міся­ці до спливу строку договору найму житла пропонує наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах (ст. 822 ЦК Укра­їни) чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких са­мих умовах і на такий самий строк. Тобто у даному випадку фак­тично йдеться про продовження договору на новий строк.

ЦК України гарантує наймачу право на продовження договору найму житла також покладенням на наймодавця відповідальності за позбавлення такого права наймача. Якщо наймодавець відмовив­ся від укладення договору на новий строк, але протягом одного року

Глава 9. Договір найму (оренди) житла

уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вима­гати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк. Наймач може відшкодувати збитки, пов'язані з переїздом на нове місце проживання (ст. 822 ЦК України).