Условия действительности и виды недействительных сделок 3 страница

Рассматриваемые сделки следует отличать от сделок, связанных с выходом представляемого за пределы предоставленных ему полномочий (ст. 183 ГК). Такие сделки не порождают для представляемого правовых последствий, если только он впоследствии их не одобрит.

Совершение сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств как основания для признания ее недействительной характеризуется следующими признаками. Прежде всего, сделка должна быть совершена на крайне невыгодных для нуждающейся стороны условиях. Это означает, что условия сделки должны быть не просто неблагоприятными для одной из ее сторон (что происходит весьма часто), а резко отличаться от обычных условий такого рода сделок. Иными словами, кабальность сделки должна быть очевидной и не нуждаться в особом доказывании.

Далее, потерпевший должен доказать, что был вынужден пойти на совершение кабальной для него сделки под влиянием стечения тяжелых для него обстоятельств. Такими обстоятельствами могут быть признаны, как правило, лишь чрезвычайные события (острая потребность в средствах для оплаты операции и приобретения лекарств, необходимость возмещения причиненного вреда и т.п.). Напротив, если невыгодная сделка совершена по легкомыслию, неопытности, под влиянием азарта и т.п., для признания ее недействительной по ст. 179 ГК нет оснований.

Наконец, другая сторона в сделке должна быть осведомлена о тяжелом положении своего контрагента и должна сознательно использовать это обстоятельство в своих интересах. При этом не имеет значения, попал ли потерпевший в такое положение вследствие обстоятельств, зависящих от другого участника сделки, или это произошло совершенно независимо от него. Не играет роли и то, действует ли сторона в сделке активно (т.е. сама предлагает заключить кабальную сделку) или просто принимает предложение своего контрагента, который сам сформулировал кабальные условия договора. Юридически значимым является лишь само знание стороны о том, что сделка совершается другой стороной вынуждено, под воздействием стечения тяжелых обстоятельств.

Хотя в целом правила ст. 179 ГК о кабальных сделках приложимы к любым гражданско-правовым сделкам, их применение к сделкам предпринимательского характера должно быть особенно взвешенным. При желании элемент кабальности может быть обнаружен почти в любой сделке, направленной на получение прибыли. Однако убытки, вызванные экономическими просчетами, и несостоявшиеся надежды "сорвать куш" не могут покрываться за счет других участников оборота с помощью ссылок на кабальность сделок. Поэтому в качестве кабальных могут признаваться лишь такие сделки с участием предпринимателей, которые действительно совершены под влиянием обстоятельств, относящихся или по крайней мере близких к обстоятельствам непреодолимой силы.

Требование о признании сделки недействительной на основании ст. 179 ГК может быть заявлено лишь самим потерпевшим, а если это невозможно (например, в случае его смерти или признания его недееспособным) - его законным представителем или другими заинтересованными лицами (например, наследниками).

Однако исходя из обстоятельств дела (необратимость последствий исполнения сделки, интересы самого потерпевшего и т.п.), суд может признать сделку действительной полностью или частично (ст. 180 ГК).

Форма сделки. Сделки с пороками формы. Гражданский кодекс не раскрывает понятия "форма сделки", а лишь указывает на то, что сделки могут совершаться устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Помимо этого, сделки могут заключаться путем конклюдентных действий или посредством молчания (ст. 158 ГК).

В доктрине гражданского права под формой сделки обычно понимают способ выражения во вне и закрепления внутренней воли лица, направленной на достижение тех или иных правовых последствий.

Устная форма сделки - это выражение воли одного лица (для односторонних сделок) или согласование воли нескольких лиц (для договоров) на словах, в вербальной форме как при непосредственном общении, так и в разговоре по телефону или при ином способе обмена информацией без ее фиксации на каком-либо материальном носителе.

Случаи, когда сделка может быть совершена в устной форме, указаны в ст. 159 ГК. При этом возможность совершения сделок в устной форме сформулирована в виде общедозволительного правила, согласно которому в устной форме может быть совершена любая сделка, кроме сделок, для которых законом или соглашением сторон установлена письменная форма.

Это не означает, что устной форме сделки закон придает значение общего правила. Данный вывод не позволяют сделать ни системный анализ правил Гражданского кодекса о форме сделки, ни то, что на практике большинство сделок (кроме сферы мелких бытовых сделок) совершаются в письменной форме. Тем не менее возможности совершения сделок в устной форме определены Кодексом шире, чем предшествующим законодательством.

Наиболее важное практическое значение имеет в связи с этим правило, закрепленное в п. 2 ст. 159 ГК, которое позволяет в устной форме заключать любые сделки, независимо от их суммы и состава участников, исполняемые при самом их совершении. Хотя данное правило чаще всего применяется в бытовых отношениях и в сфере обслуживания граждан, формально оно приложимо и к достаточно крупным сделкам, если только они исполняются сразу же при их заключении. Если данное условие налицо, требования к форме сделки не нарушены, а следовательно, допустимы свидетельские показания при возникновении спора о самом факте заключения сделки или об условиях сделки.

Поскольку это чревато серьезными правовыми последствиями, в том числе имеется опасность злоупотреблений, закон не допускает в этом случае совершать в устной форме: 1) сделки, для которых установлена нотариальная форма; 2) сделки, несоблюдение письменной формы которых влечет их недействительность.

Сделки не только порождают гражданские права и обязанности, но и приводят к их изменению и прекращению. В частности, сделками являются действия во исполнение договора (уплата денег, передача имущества или результата работ и т.п.). Пункт 3 ст. 159 ГК допускает возможность совершать такого рода сделки в устной форме, даже если сам договор, во исполнение которого они совершаются, был заключен в письменной форме.

Однако это лишь общее правило, действующее тогда, когда законом, иным правовым актом или договором не установлено иное. Так, нельзя в устной форме передать в собственность или в аренду объект недвижимости (ст. 556, 655 ГК), принять результат строительных работ (ст. 753 ГК) и др.

К устной форме сделки близко примыкает выражение воли на совершение конклюдентными действиями или путем молчания. Конклюдентные действия - это поведение лица, которое ясно выражает его намерение на совершение сделки. Примером таких действий может служить молчаливое вручение продавцу известной покупателю цены товара и взятие этого товара с прилавка. Однако заключать сделки таким способом допускается лишь тогда, когда это либо прямо предусмотрено законом (см., например, п. 2 ст. 1153 ГК), либо сделка может быть совершена в устной форме.

Молчание как способ выражения волеизъявления, вопреки расхожему выражению о том, что "молчание - знак согласия", в гражданском праве, напротив, означает по общему правилу отказ лица от совершения сделки. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон, молчание признается выражением воли лица на совершение сделки. Примером могут служить п. 2 ст. 621, ст. 999 ГК и др.

Под письменной формой сделки понимается такое волеизъявление, которое зафиксировано на бумаге или ином материальном носителе. В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. При этом под документом понимается не только бумажный, но и любой другой материальный носитель, в котором зафиксирована воля сторон на совершение сделки.

В законе подчеркивается, что такой вид сделок, как договоры, может совершаться не только посредством составления единого документа, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК). Однако в случаях, предусмотренных законом, договоры могут совершаться лишь в виде единого документа, подписанного сторонами (см., например, ст. 550, 560 ГК).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, письменная форма сделки должна соответствовать дополнительным требованиям. К ним, в частности, относятся:

совершение сделки на бланке определенной формы (например, чартер или коносамент на транспорте, складское свидетельство при хранении товара на товарном складе и т.п.);

скрепление печатью (например, доверенность от имени юридического лица);

использование специальной бумаги (гербовой, с водяными знаками и т.п.), защищающей от подделок (например, бланки некоторых ценных бумаг), и др.

Само выделение подобных требований в особую группу свидетельствует о том, что они не относятся к письменной форме. Данный вывод подтверждается также тем, что последствия нарушения этих требований определяются теми актами, которыми они введены. И лишь если они ими не установлены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК).

Поэтому, например, отсутствие на договоре, подписанном компетентным органом юридического лица или его уполномоченным представителем, оттиска печати этого юридического лица не влечет за собой признание договора недействительным или незаключенным. Подобных последствий законом не установлено.

В отличие от данных требований подпись лица или подписи лиц, уполномоченных на заключение сделки, являются одним из реквизитов письменной сделки. По общему правилу на документе должна стоять собственноручная подпись участника сделки или его представителя.

Вместе с тем п. 2 ст. 160 ГК указывает на то, что в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, допустимо использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи.

Факсимильное воспроизведение подписи уже давно применяется на практике. Федеральный закон "Об электронной цифровой подписи" от 10 января 2002 г.*(540) отрыл путь для заключения гражданско-правовых договоров в электронной форме. Указанным Законом создан механизм, позволяющий защитить электронный документ от подделки и от внесения в него несанкционированных изменений, а также идентифицировать лицо, подписавшее этот документ. В соответствии со ст. 4 Закона электронная цифровая подпись при наличии ряда условий равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, документ, образующий письменную форму сделки, должен быть подписан не одним, а несколькими лицами. Так, доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть подписана не только руководителем, но и главным (старшим) бухгалтером этой организации (п. 5 ст. 185 ГК).

Если дееспособный и отдающий отчет в своих действиях гражданин не может подписать сделку собственноручно ввиду физического недостатка, болезни или неграмотности, по его просьбе сделку подписывает другое дееспособное физическое лицо, именуемое рукоприкладчиком. Данный факт удостоверяется нотариусом с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно. При совершении некоторых сделок, перечисленных в п. 4 ст. 185 ГК (получение зарплаты, пенсии, корреспонденции и проч.), и доверенностей на их совершение подпись рукоприкладчика может быть удостоверена также организацией, в которой гражданин работает, и администрацией лечебного заведения, в котором он находится на излечении.

Рукоприкладчик никаких прав и обязанностей по сделке, которую он подписывает, не приобретает. Вся его функция сводится к восполнению того физического недостатка, который мешает гражданину собственноручно подписать сделку. Юридические лица прибегать к помощи рукоприкладчика не могут.

Сделка, подписанная таким образом, не становится нотариально удостоверенной, поскольку нотариус в данном случае удостоверяет не сделку, а лишь факт ее подписания рукоприкладчиком.

Поскольку подпись документа уполномоченным лицом относится к элементам письменной формы сделки, дефект подписи означает дефект формы сделки. Поэтому если документ, выражающий волю на совершение сделки и на ее содержание, не имеет подписи либо подписан не тем лицом, чья подпись должна стоять на документе, налицо нарушение формы сделки со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Письменная форма сделки бывает двух видов - простой и нотариальной. Согласно п. 1 ст. 161 ГК в простую письменную форму сделки должны облекаться в трех случаях:

во-первых, сделки, в которых хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Именно данный смысл имеет не совсем точная формулировка, содержащаяся в пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК. В частности, ею, безусловно, охватываются не только договоры, но и односторонние сделки юридических лиц. С учетом положений ст. 124 ГК данное требование распространяется также на сделки публичных образований, т.е. Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований;

во-вторых, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. При определении цены сделки следует ориентироваться: в возмездных сделках - на размер встречного предоставления, в безвозмездных сделках - на цену предоставляемого имущества, работ или услуг;

в-третьих, в случаях, предусмотренных законом, письменная форма является обязательной независимо от суммы сделки. В частности, по прямому указанию закона только в письменной форме могут совершаться любые сделки, связанные с недвижимостью (ст. 550, 650 ГК и др.), все соглашения о способах обеспечения исполнения обязательств (ст. 339, 362, 380 ГК и др.), многие виды договоров (ст. 674, 820, 836 ГК и др.).

Таким образом, какого-то единого критерия выделения сделок, совершаемых в простой письменной форме, не существует. Применительно к одним сделкам им является субъектный состав, к другим - сумма сделки, к третьим - значимость и необходимость иметь более весомые доказательства заключения сделки.

Из названных правил есть два исключения: 1) для некоторых сделок, подпадающих под признаки сделок, указанных в п. 1 ст. 161 ГК, соблюдения простой письменной формы недостаточно, необходимо еще и нотариальное удостоверение. Случаи, когда сделка требует нотариального удостоверения, названы в ст. 163 ГК; 2) в п. 2 ст. 161 ГК специально подчеркнуто, что письменная форма может не соблюдаться, если сделка в силу ст. 159 ГК может быть совершена устно. Имеются в виду как сделки, исполняемые при их совершении, так и сделки во исполнение договоров, заключенных в письменной форме. Тем самым во избежание разночтений закона правилам ст. 159 ГК придано преимущество перед правилами ст. 161 ГК.

Общим последствием несоблюдения простой письменной формы сделки является недопустимость ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий (п. 1 ст. 163 ГК). Это означает, что по общему правилу данное нарушение закона не влечет за собой материально-правовых последствий в виде признания сделки недействительной или незаключенной. Негативные последствия носят иной, процессуальный, характер, поскольку право сторон в этом случае сводится к возможности приводить лишь письменные и иные доказательства при возникновении спора как по поводу самого факта заключения сделки, так ее условий.

В качестве письменных доказательств могут фигурировать товарные и кассовые чеки, письменные обращения сторон друг к другу, акты приемки, технические паспорта, сертификационные свидетельства, выписки со счетов и т.п. Иными доказательствами могут быть вещественные доказательства, заключения экспертов, признание долга ответчиком и т.д.

Закон оставляет открытым вопрос о том, действует ли данное положение только тогда, когда спор о сделке возникает между ее сторонами, или же оно имеет более общее значение и должно применяться во всех случаях, в том числе тогда, когда наличие сделки между сторонами оспаривается третьими лицами. Смыслу закона более соответствует первый вариант ее толкования. Если обе стороны признают факт заключения сделки и между ними нет разногласий относительно ее условий, снимаются все сомнения относительно данной сделки. Разумеется, это не лишает заинтересованных лиц возможности доказывать, что данная сделка является недействительной, в частности носит мнимый или притворный характер.

Закрепленное в п. 1 ст. 162 ГК положение имеет значение лишь общего правила, из которого есть три группы исключений.

Прежде всего данное правовое последствие по смыслу закона действует только тогда, когда требование письменной формы для сделки установлено законом. Если же о совершении сделки в письменной форме договорились сами стороны, но затем свою договоренность нарушили, сделка должна считаться недействительной.

Далее, закон устанавливает ряд случаев, когда, несмотря на несоблюдение письменной формы сделки, стороны могут ссылаться на свидетельские показания. Например, свидетельские показания допустимы при оспаривании займа по его безденежности, если договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы и т.п. (п. 2 ст. 812 ГК). С помощью свидетельских показаний может доказываться передача вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (п. 1 ст. 887 ГК).

Наконец, в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Применительно к данной ситуации принято говорить о том, что форма сделки является ее конститутивным элементом. В частности, такое последствие установлено законом для соглашений о неустойке (ст. 331 ГК) и других сделок обеспечительного характера (ст. 339, 362 ГК и др.), кредитного договора (ст. 820 ГК), договора доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК) и др. Соглашением сторон такие же последствия нередко устанавливаются применительно к внесению изменений и дополнений в заключенные договоры.

Особо выделяются последствия несоблюдения простой письменной формы внешнеэкономической сделки, которые сводятся к ее недействительности. Внешнеэкономической, или внешнеторговой, по терминологии Федерального закона "Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности" от 8 декабря 2003 г.*(541), считается сделка, в которой участвует иностранное физическое или юридическое лицо и которая связана с внешнеэкономической деятельностью.

Форма внешнеэкономической сделки, хотя бы одной из сторон которой является российское юридическое лицо, подчиняется независимо от места совершения этой сделки российскому праву (п. 2 ст. 1209 ГК). Это означает, что любые внешнеэкономические сделки российских юридических лиц должны совершаться в письменной форме.

Каких-либо дополнительных требований к форме данных сделок действующее законодательство не предъявляет. В частности, утратили силу требования прежнего законодательства об обязательности подписании таких сделок двумя лицами. Это, однако, не является препятствием для закрепления подобного требования в уставе юридического лица.

Нотариальная форма сделки означает, что на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК, совершается удостоверительная надпись нотариуса. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется государственными и частными нотариусами, которые руководствуются едиными правилами, установленными Основами законодательства о нотариате и Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утв. приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. N 91*(542).

Наряду с нотариусами некоторые виды сделок (доверенности, завещания) могут удостоверять должностные лица органов исполнительной власти (в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса), капитаны судов, командиры воинских частей, главные врачи госпиталей и др. Должностные лица консульских учреждений РФ вправе удостоверять любые сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории России (ст. 38 Основ законодательства о нотариате).

Целью нотариального удостоверения сделок является официальное засвидетельствование факта их совершения. Оно не гарантирует действительности сделки, однако снимает почву для последующих споров по многим вопросам (подлинность подписей на документе, способность отдавать отчет в своих действиях на момент совершения сделки, свобода выражения воли на совершение сделки, отсутствие заблуждения относительно характера сделки и т.п.). Нотариус обязан разъяснить сторонам смысли значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. По просьбе сторон и за особое вознаграждение нотариус может составить для сторон проект сделки.

Документ, в котором зафиксирована воля сторон на совершение сделки и ее содержание, должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК. Согласно ст. 45 Основ законодательства о нотариате нотариусы не принимают для совершения нотариальных действий документы, имеющие подчистки либо подписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом. Текст сделки должен быть написан ясно и четко, относящиеся к ее содержанию числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц без сокращений, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена, отчества граждан, адрес их места жительства должны быть написаны полностью. Сделка подписывается в присутствии нотариуса.

Если основания для отложения или отказа (ст. 41, 48 Основ законодательства о нотариате) в удостоверении сделки отсутствуют, нотариус проставляет на документе, фиксирующем сделку, удостоверительную надпись установленного образца, а также вносит сведения о сделке в соответствующий реестр.

Нотариальное удостоверение сделок требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. В настоящее время число таких случаев невелико. В частности, нотариальному удостоверению подлежат:

доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК), а также доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК);

договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК);

договор об уступке требований (п. 1 ст. 389 ГК), а также договор о переводе долга (п. 1 ст. 391 ГК), если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной в нотариальной форме;

договор ренты (ст. 584 ГК);

завещание (п. 1 ст. 1124 ГК);

согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью супругов (ст. 53 СК).

Вместе с тем по желанию сторон нотариально удостоверена может быть любая сделка (ст. 53 Основ законодательства о нотариате). На практике к услугам нотариуса стороны чаще всего прибегают при совершении сделок с недвижимостью, поскольку, во-первых, данные сделки являются одними из наиболее значимых, и, во-вторых, это ускоряет процедуру их государственной регистрации или перехода права собственности на недвижимое имущество.

В случаях, предусмотренных законом, сделки подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК). На вопрос том, относится ли государственная регистрация сделки к ее форме, закон не дает прямого ответа, а, напротив, содержит известные основания как для положительного, так и для отрицательного ответа на него.

Действительно, с одной стороны, по своим целям и задачам государственная регистрация сделок во многом напоминает их нотариальное удостоверение, которое, без сомнения, является элементом формы сделки. Так, при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом проводятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, сведения о совершенной сделке вносятся в Единый государственный реестр, на документе, фиксирующем сделку, проставляется особая надпись о регистрации (ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.*(543), далее - Закон о государственной регистрации). Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки, как и несоблюдение нотариальной формы, влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК).

С другой стороны, требование о государственной регистрации сделок не отнесено законом к форме сделки (см. ст. 158, 160, п. 3 ст. 165 ГК). Сделки, требующие государственной регистрации, по общему правилу порождают, изменяют и прекращают права и обязанности лишь с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). В ряде случаев такие сделки связывают самих участников, но не имеют юридического значения для третьих лиц (п. 2 ст. 1028 ГК и др.). Все эти нормы говорят в пользу того, что государственная регистрация сделок является не формой сделки, а лишь стадией ее заключения.

При всей непоследовательности законодателя по данному вопросу государственную регистрацию правильнее считать не формой сделки, а стадией ее заключения в случаях, установленных законом. Подтверждает данный вывод и то обстоятельство, что если применительно к форме сделки стороны нередко имеют возможность выбора (в частности, почти всегда могут облечь в письменную или нотариальную форму сделку, для которой этого по закону не требуется), то государственная регистрация сделки производится лишь тогда, когда это предусмотрено законом.

Государственной регистрации подлежат в основном сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Однако, в отличие от государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, предусмотренных законом. Применительно к данному виду сделок ст. 164 ГК содержит отсылку к ст. 131 ГК и Закону о регистрации, однако это почти ничего не проясняет.

В самом деле, ст. 131 ГК указывает не на виды сделок, а на виды вещных и иных прав на недвижимое имущество, возникновение, переход и прекращение которых подлежат регистрации. Что касается Закона о государственной регистрации, то он также не содержит какого-либо перечня сделок с недвижимым имуществом, которые требуют государственной регистрации.

Вместе с тем о сделках с недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации, упоминается в ряде других статей ГК. В частности, она требуется для договоров: об ипотеке (п. 3 ст. 339); продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558) и предприятия (п. 3 ст. 560); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574); ренты под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584); аренды здания или сооружения на срок более года (п. 2 ст. 651); аренды предприятия (п. 3 ст. 658); доверительного управления имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (п. 2 ст. 1017).

Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом надлежит отличать от регистрации возникновения права собственности и иных вещных прав на это недвижимое имущество. По общему правилу регистрации подлежат любые вещные права на недвижимое имущество, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с вещными правами, подлежат регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации).

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество выступают не только договоры и иные сделки, но и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, свидетельства о приватизации, судебные решения и т.д. (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации).

В отличие от подлежащих регистрации сделок с недвижимым имуществом, считающихся заключенными в момент их государственной регистрации, сделки с недвижимым имуществом, не требующие государственной регистрации, вступают в силу с облечением их в надлежащую форму. Государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество выступает в данном случае в качестве стадии исполнения такой сделки.

В случаях, прямо предусмотренных законом, государственной регистрации подлежат как сделка по поводу недвижимого имущества, так и переход права, вытекающего из сделки (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК и др.). Такая двойная регистрация представляется излишней мерой, поскольку она лишь усложняет оборот без серьезного повышения гарантий его стабильности.

Законом может вводиться также регистрация сделок с движимым имуществом (п. 2 ст. 164 ГК). Правовое значение процедуры регистрации сделки остается таким же: с этого момента сделка считается заключенной, а отсутствие государственной регистрации приводит к ее ничтожности лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 1028 ГК регистрации в органе, осуществившем регистрацию правообладателя, подлежит договор коммерческой концессии; согласно п. 2 ст. 1232 ГК в случаях, когда результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации подлежат в соответствии с Кодексом государственной регистрации, отчуждение исключительного права на такой результат или такое средство по договору, залог этого права и предоставление права использования такого результата или такого средства по договору, а равно и переход исключительного права на такой результат или на такое средство без договора, также подлежат государственной регистрации.