Земельно – оціночна структуризація території

Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається на досить великій та неоднорідній території, яка характеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різноманітними функціонально-планувальними особливостями, різним рівнем прибутковості від використання земель. Це приводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих чинників і тому обумовлює необхідність землеоціночної структуризації території, а саме: економіко-планувального зонування території населеного пункту.

Процедура економіко-планувального зонування передбачає:

- аналіз природних і планувальних особливостей населеного пункту, як просторової структури;

- встановлення земельно-оціночних одиниць-районів, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

- пофакторну та інтегральну оцінку ступеня рентної цінності території населеного пункту в розрізі земельно-оціночних одиниць;

- об’єднання земельно-оціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності території та її функціональним призначенням.

Економіко-планувальне зонування охоплює всю територію населеного пункту, незалежно від функціонального використання земель (забудовані землі, землі сільськогосподарського призначення, водні, природоохоронні та рекреаційні об’єкти).

Виділення земельно-оціночних районів проводиться після з’ясування існуючої ситуації в населеному пункті на основі вивчення та аналізу наявних картографічних і грунтових матеріалів, а також натурного обстеження території. Оціночні райони розмежовуються, як правило, магістралями загально-міського значення, смугою відведення залізниці, природними обмеженнями, межами ділянок виробничих підприємств.

Наступною стадією економіко-планувального зонування території населеного пункту є об’єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони.

Економіко-планувальна зона – частина території населеного пункту, що має однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер використання і окреслюється чіткими планувальними мережами (магістральні вулиці, залізниця, водні рубежі та ін.).

Економіко-планувальні зони встановлюють на основі економічної оцінки території з урахуванням таких чинників:

- неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

- доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку;

- рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;

- рівня розвитку сфери обслуговування населення;

- екологічної якості території;

- привабливості середовища (різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природних пам’яток тощо).

Для встановлення економіко-планувальних зон застосовують переважно експертний метод оцінки території населеного пункту, який полягає в наступному.

Насамперед заповнюють анкету експертної оцінки території, яка включає ряд чинників, які можуть вплинути на комплексний індекс цінності земельно-оціночного району (таблиця 5.5).

Таблиця 5.5 – Анкета експертної оцінки території населеного пункту

Оцінка окремого чинника встановлюється за 5-ти бальною шкалою. При цьому балом «5» оцінюється найкраще значення, а балом «1» - його відсутність або найгірше значення.

Потім визначається сума балів оцінки чинників, середній бал для кожного району та середньозважений бал для населеного пункту.

Комплексний індекс цінності (Іі) земельно-оціночного району визначають за формулою

, (5.4)

де Б_с – середній бал земельно-оціночного району;

Б – середньозважений бал для населеного пункту.

Середній бал земельно-оціночного району визначають як

, (5.5)

де Б_р – сума балів оцінки чинників у районі;

n – кількість чинників.

Середньозважений бал для населеного пункту визначають за формулою

, (5.6)

де і – кількість земельно-оціночних районів.

Приклад розрахунку комплексного індексу Іі земельно-оціночних районів населеного пункту, згідно з даними анкети експертної оцінки, наведений в таблиці 5.6.

Таблиця 5.6 – Розрахунок комплексного індексу Іі