ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ИМУЩЕСТВО

Обратите внимание!

С 1 января 2014 г. ст. 220 "Имущественные налоговые вычеты" НК РФ действует в новой редакции (ст. 1, ч. 1 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Текст настоящего раздела соответствует ее положениям.

Приведенные в разделе официальные разъяснения контролирующих органов, а также судебные решения, которые относятся к предыдущей редакции ст. 220 НК РФ, по нашему мнению, актуальны и с 2014 г., поскольку внесенные Законом N 212-ФЗ изменения, по существу, не затронули рассмотренный вопрос.

Как уже отмечалось, физическое лицо может распорядиться своей долей в праве собственности на имущество отдельно от других сособственников. К примеру, оно может продать свою долю как самостоятельный объект (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

По мнению контролирующих органов, если речь идет о продаже доли в праве собственности на объекты жилой недвижимости, можно получить вычет с полной стоимости проданной доли, но с учетом ограничения 1 млн руб. (см., например, Письма Минфина России от 15.03.2013 N 03-04-05/9-236, от 15.11.2012 N 03-04-05/5-1310, от 09.08.2012 N 03-04-05/7-936, от 02.07.2012 N 03-04-05/9-813, от 13.06.2012 N 03-04-05/9-729, от 28.12.2011 N 03-04-05/9-1118, от 10.06.2011 N 03-04-05/7-422, от 15.10.2010 N 03-04-05/7-623, ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578).

Примечание

Подробнее о размере вычета при продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, как единого объекта вы можете узнать в разд. 3.3.1.1.4 "Если налогоплательщики продают общее имущество".

Причем, как указывает ФНС России в Письме от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@, это правило действует даже в том случае, если сособственники продают свои доли в праве собственности на имущество по одному договору купли-продажи, в котором каждый из них выступает продавцом своей доли.

Например, брат и сестра В.Ф. Соколов и М.Ф. Соколова продали Н.П. Смирнову по договору купли-продажи свои доли в праве собственности на квартиру, находившуюся у них менее трех лет в общей долевой собственности.

Стоимость 2/3 доли в праве собственности на квартиру, принадлежавшей брату, по договору составила 1 400 000 руб. Стоимость 1/3 доли в праве собственности на квартиру, принадлежавшей сестре, составила по договору 1 100 000 руб.

В договоре купли-продажи каждый из Соколовых именовался продавцом своей доли в праве собственности на квартиру. И В.Ф. Соколов, и М.П. Соколова вправе заявить к вычету по 1 млн руб.

Приведенные разъяснения контролирующих органов свидетельствуют о том, что долю в праве собственности на объекты недвижимости, перечисленные в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, они рассматривают как долю в имуществе, вычет с которой можно получить в сумме, не превышающей 1 млн руб.

Примечание

Положения пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ соответствует пп. 1 п. 1 в предыдущей редакции ст. 220 НК РФ.

Такая позиция контролирующих органов выгодна налогоплательщикам. Однако следует учитывать, что она противоречит точке зрения Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П. Судьи поясняют, что для целей применения налогового вычета, предоставляемого при продаже имущества, доля в праве общей долевой собственности относится к иному имуществу (дополнительно см. интервью "Налоговая арифметика" судьи Конституционного Суда РФ Г.А. Гаджиева в газете "ЭЖ-Юрист", 2008, N 11).

Если следовать логике Конституционного Суда РФ, то при продаже доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости (включая жилые дома, квартиры и т.д.) вычет можно получить в максимальной сумме 250 000 руб., а не в сумме 1 млн руб., как следует из разъяснений контролирующих органов.

Неоднозначным также является вопрос относительно получения вычета при продаже доли в праве собственности на имущество, не относящееся к жилым домам, квартирам, комнатам, дачам, садовым домикам, земельным участкам.

Как указывает Минфин России в Письме от 25.04.2012 N 03-04-05/4-545, вычет при продаже доли в праве собственности по таким объектам не предоставляется, поскольку положениями ст. 220 НК РФ не предусмотрено применение вычета при продаже долей в праве собственности на иное имущество (в частности, на нежилое помещение).

Однако имеется и противоположная позиция: в рассматриваемой ситуации вычет можно получить в размере 250 000 руб. Доля в праве собственности в данном случае будет рассматриваться как иное имущество (Письмо УФНС России по г. Москве от 14.02.2012 N 20-14/012280@, Постановление ФАС Центрального округа от 17.06.2009 N А62-3227/2008).

Учитывая неоднозначность вопросов предоставления вычета при продаже долей в праве общей долевой собственности на имущество, в случае возникновения подобных ситуаций рекомендуем обратиться за разъяснениями в территориальную инспекцию по месту учета.