Оценка недвижимости
Для оценки недвижимого имущества (зданий, сооружений, земли) используют три подхода: доходный, сравнительный (рыночный) и затратный.
А) Доходный подходк оценке недвижимости.
Данный подход используется в том случае, если предприятия приносят доход владельцу. Доходный подход предполагает расчёты с помощью метода капитализации доходов (прямая капитализация) и методики дисконтированного денежного подхода.
1. Метод капитализации доходов (прямая капитализация) заключается в расчёте текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объектов. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость.
(57)
С – стоимость объекта недвижимости;
Д – чистый доход;
К – коэффициент капитализации.
Чистый доход – величина, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений).
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.
Существует ряд методов расчёта коэффициента капитализации:
- метод прямой капитализации;
- метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала;
- метод связанных инвестиций – земля и здания.
А) Метод прямой капитализации заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Эксперт должен рассматривать объекты, у которых дата оценки и продажи близка. Чем ниже качество оцениваемого объекта, тем ниже ставка капитализации.
Б) Метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала применяется, когда для покупки недвижимости используется заёмный и собственный капитал в определённой пропорции.
(58)
Ксост – кредитная составляющая или долговая доля инвестиций;
Кзк- кредит заёмного капитала;
Укр – общая сумма инвестиций.
Доля собственного капитала (Дск) определяется по формуле:
(59)
Данные по размерам ипотечной постоянной (Ккр) можно получить, анализируя финансовый рынок.
Данные по ставке капитализации собственного капитала (Кск) получить на основе анализа продаж сопоставимых путём деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала.
Метод связанных инвестиций – заёмного и собственного капитала определяется по формуле:
(60)
В) Метод связных инвестиций – земля и здания применяется в случае, если возможно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению, земельному участку. Реализуется аналогично предыдущему методу, при этом определяются взвешенные ставки капитализации для земли стоящего на ней здания. Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:
(61)
Сзем – стоимость земли в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;
Сзд – стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;
Кзем – ставка капитализации для земли;
Кзд – ставка капитализации для здания.
2. Методика дисконтированного денежного потока применяется для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Стоимость преимуществ, которые будут получены в будущем, меньше стоимости преимуществ полученных немедленно, поэтому стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности.
Применение метода дисконтирования предполагает определённую последовательность действий:
- Устанавливается продолжительность получения дохода;
- Составляется прогноз потоков денежных средств по каждому прогнозному году вложения;
- Дисконтируются потоки денежных средств посредством приведения к текущей стоимости за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей;
- Выбирается ставка дисконтирования;
Рассчитывается выручка от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и приводится к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
- Суммируются текущие стоимости потоков доходов и выручка от продажи;
- Рассчитывается чистая текущая стоимость объекта недвижимости как разница между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлечённых заёмных средств.
Б) Сравнительный подход к оценке недвижимости.
Данный подход основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3 – 6 месяцев.
А) Метод прямого сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости с оцениваемым объектом.
Объектов – аналогов должно быть не менее 3 – 5. После оценки зданий сооружений, земли идет расчет всех видов износа. Затем из величины затрат на воспроизводство или замещение вычитается общий износ строений. Определяется стоимость объекта путем суммирования рыночной стоимости земли и стоимости строения. Затем вносятся поправки. Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если уступает, то вносится плюсовая поправка.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:
ü Процентные вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.
(62)
Цед – цена продажи единицы сравнения;
Кед – количество единиц сравнения;
Ппрп – величина процентной поправки.
ü Кумулятивные процентные поправки определяются путём перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
ü Денежные относительная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Ее удобнее отнести к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения.
(63)
Под – величина относительной денежной поправки
Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относится поправки на дополнительные улучшения (например, автостоянка).
(64)
Пад – величина абсолютной денежной поправки
Б) Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор определяется отношением продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке или действительной валовой выручке.
Расчет стоимости объекта осуществляется несколькими этапами:
- определяется годовая арендная ставка для данного объекта;
- рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор;
- умножается годовая арендная ставка для оцениваемого объекта на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.
Валовой рентный мультипликатор рассчитывают по формуле
(65)
Мвр- валовой рентный мультипликатор;
Цп- продажная цена объекта;
Вв - валовая выручка.
Дата добавления: 2015-03-03; просмотров: 839;