Метод разбиения

Метод разбиения предусматривает проведение расчетов по всем видам износа: физического, функционального и внешнего с последующим суммированием.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта по истечении времени его эксплуатации или под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ рассчитывается экспертным и стоимостным способами. Так, для определения физического износа Ифиз здание разбивается на элементы и износ рассчитывается по формуле:

Ифиз = Уд. вес конструкционного элемента х % износа элемента/100%

Физический износ Ифиз всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Учитывая возраст объекта и его состояние, физический износ выражается в процентах к его восстановительной стоимости. При стоимостном способе физический износ объекта определяется с учетом затрат на воспроизводство каждого элемента объекта.

Функциональный износхарактеризует потерю конкурентоспособности объекта в связи с появлением на рынке новых более совершенных аналогов. Функциональный износ является следствием влияния на стоимость объекта достижений научно-технического прогресса в области техники, технологии и материалов. Функциональный износ должен рассматриваться оценщиком как следствие использования объекта по своему основному функциональному назначению в сравнении с новым аналогом. Функциональный износ определяется преимущественно методом сравнения оцениваемого объекта с более совершенным аналогом. Его рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче объекта в аренду, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного, но более совершенного вида имущества, т.е. путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний износ — это снижение стоимости объекта вследствие изменения его внешней среды, обусловленного политическими, экономическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются общий упадок страны (региона), в котором находится объект; изменения цен; условий страхования, налогообложения и т.д. Если физический и функциональный износы можно устранить путем модернизации, реконструкции, капитального ремонта, то внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Для оценки внешнего износа применяются два способа: капитализация потерь дохода, относящихся к внешнему воздействию, и сравнение продаж аналогичных объектов. При использовании способа капитализации потерь дохода оценщик определяет величину потерь для предприятия в целом, а затем выделяется доля потерь, приходящаяся на оцениваемый объект. Она затем капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для оцениваемого вида имущества. Способ сравнения продаж может использоваться только при наличии достаточного количества продаж.