Лекция 10-11

СУЩНОСТЬ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.

Восстановительная стоимость — это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности.

Стоимость замещения - это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Другими словами, стоимость замещения - это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией.

Предпринимательская прибыль — прибыль застройщика (инвестора).

Износ — потеря стоимости имущества предприятия, вызванная физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами (экономическими условиями, экологическим состоянием окружающей среды и т.п.).

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка:

1. оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части,

2. оценивается каждая часть,

3. затем получают стоимость всего имущественного комплекса путем суммирования стоимостей его частей.

ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым в

следующих случаях:

• оценка государственных объектов;

• расчет стоимости имущества, предназначенного для специального использования (без получения дохода) - школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

• переоценка основных фондов;

• бухгалтерский учет основных фондов;

• оценка в целях налогообложения и страхования;

• раздел имущества по суду;

• распродажа имущества на открытых торгах.

ЭТАПЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА И ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ИХ ВЫПОЛНЕНИЯ

Затратный подход оценки включает следующие этапы:

1. Анализ структуры имущественного комплекса предприятия;

2. Определение стоимости земельного участка;

3. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения);

4. Определение износа;

5. Расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа;

6. Расчет общей стоимости объекта собственности предприятия.

Этап 1. Оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (компоненты), оценка стоимости которых производится различными методами.

Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, выделяются следующие компоненты: земля, здания, сооружения, коммуникации.

Если оценивается станочный (машинный) парк предприятия, выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и другое.

В зависимости от характера оцениваемого имущества применяют различные методы затратного подхода.

Этап 2. Здесь решается задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, его стоимость не оценивается. Работа по определению стоимости начинается с выбора метода оценки. Используются следующие методы:

• метод прямого сравнения продаж;

• метод соотношения;

• метод предполагаемого использования;

• метод остаточной стоимости земли.

Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения исходной информацией служат цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.

Процедура применения метода включает следующие шаги.

1. Сбор исходной информации. Основными источниками являются:

- записи государственной регистрации;

- собственный банк данных оценщика;

- материалы периодической печати и специализированные издания по рынкам недвижимости.

При выборе сравнимых сделок следует знать, что объекты разли

чаются по:

- местоположению;

- характеристике объекта;

- дате продажи;

- условиям продажи.

2. Внесение поправок к ценам сделок. Поправки можно вносить в процентном или абсолютном выражении. Считается общепринятым следующий порядок внесения поправок:

- разница во времени;

-месторасположение;

- характеристики недвижимого имущества.

Однако использование этого метода возможно только в условиях активного рынка. Если прямое сравнение продаж невозможно, из-за того, что совершаемые сделки единичны, для оценки земельного участка используется метод соотношения, который включает:

- оценку общей стоимости имущества предприятия с использованием доходного подхода;

- оценку стоимости земельного участка на основе соотношения между землей и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.

Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Он чаще всего используется в отношении неосвоенных или используемых не по назначению участков земли.

Примером может служить земельный участок с ветхими зданиями, функционально используемыми не по назначению. Несмотря на текущее использование земельного участка, имеются основания предполагать, что через некоторое время их можно будет снести и построить новые здания и сооружения - технически более совершенные, соответствующие функциональному назначению, приносящие доход собственнику. Чем ближе момент нового строительства, тем более обосновано применение метода предполагаемого использования к оценке земельного участка.

При оценке земельного участка этим методом оценщиком используется доходный подход. Для реализации этого метода оценщику необходимо:

- определить наиболее вероятный план застройки;

- сделать прогноз цен и сроков реализации;

- составить сметы строительных затрат;

- осуществить оценку земельного участка, используя метод дисконтирования денежных потоков.

Метод остаточной стоимости. Стоимость молодого участка земли определяется объемом дохода, который он способен приносить при наилучшем использовании. Согласно экономической теории, земельный доход считается остаточным по своей природе: в первую очередь оплачивается труд, затем привлечение капитала (проценты по кредитам), управление (предпринимательский доход), и только оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земельный участок. Когда известен доход от земельного участка, его стоимость можно определить методом прямой капитализации.