Оборот земельных участков и прав на них.

Вовлечение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности не нее вызвало необходимость развития гражданско – правовых элементов при регулировании земельных отношений. Это привело к появлению главы 17 ГК РФ и соответствующих норм ГК РФ, допускающих оборот земель в различных формах.

Земельный кодекс РФ вел специальную главу, посвященную возникновению прав на землю, которая открывается ст. 25 ЗК РФ об основаниях возникновения этих прав. По существу она носит отсылочный характер, указывая, что права на земельные участки, предусмотренные гл. 3 и 4 ЗК РФ возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Отсутствие в ЗК РФ оснований возникновения прав на землю негативно отражается негативно на работе правоприменительных органов. Это объясняется тем, что не все перечисленные в ст. 8 ГК РФ основания возникновения гражданских прав могут относиться к возникновению прав на землю. Касаясь данной проблемы, Н.А. Сыроедов отмечает «в соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают, например, вследствие причинения вреда другому лицу, неосновательного обогащения, в результате создания произведения науки и т. д. Такого рода юридические факты не подходят в качестве оснований возникновения земельных прав».[107]

Исходя из положений ст. 8 ГК РФ и ЗК РФ в качестве оснований, возникновение прав на земельные участки являются:

1) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований, возникновения прав на землю;

2) договоры и другие сделки, предусмотренные законом;

3) приобретение земельного участка по основаниям, установленным законом (в частности переход прав на земельный участок при переходе прав собственности на расположенном на нем строении, сооружения);

4) судебное решение, установившее право на земельный участок.

Следует признать, что вступление в силу Земельного кодекса РФ внесло серьезные коррективы в практику земельных отношений. «Так законодатель, закрепив на уровне ГК РФ (п.2 ст.3) приоритет гражданского законодательства над другими законами, а на уровне ЗК РФ (п.1 ст.2 и п.3 ст.3) – приоритет земельного законодательства в регулировании одних и тех же имущественных отношений, затруднил практическое применение норм действующего законодательства», указывает Т.И. Хмелева[108].

Она полагает, что при преодолении коллизий следует руководствоваться мнением Ф.Х. Андиханова, что «при соотношении норм земельного и гражданского права важно признать, что они при регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждое из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции»[109].

Касаясь оборота земельных участков, следует признать, что он состоит из совершения гражданско-правовых сделок создающих гражданско-правовой режим этого главного объекта недвижимости. Самым распространенным видом оборота земельных участков следует признать их куплю-продажу.

В Постановлении Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.03г. указано на недопустимость произвольного вмешательства государства и его органов в частные дела. Так, если стороны решили заключить договор купли-продажи земельного участка, то суд, в отсутствие законодательно-установительных критериев, не имеет права «навязывать им другую сделку». Такое вмешательство должно рассматриваться как произвольное, а права, гарантированные ч.1 ст. 23 Конституции РФ, подвергшимися чрезмерному ограничению в свете требований ч. 3 ст. 55 Конституции РФ.

Чтобы совершить сделку купли-продажи земельного участка, собственник, выступающий в роли продавца и покупатель (или уполномоченное им лицо, которым может быть и риэлтор) оформляют договор купли-продажи (купчую). Договариваясь о сделке, продавец и покупатель не могут изменить целевое назначение участка и режим использования земель.

Так, Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусматривает, что при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками не допускается изменение их целевого назначения.

В данном Федеральном законе дано определение дачного земельного участка. Это – участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха с правом возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, сооружения хозяйственных строений и сооружений и правом выращивания сельскохозяйственных культур.[110]

При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, гласит ст. 552 ГК РФ. Согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, строения находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отмечено, что «сделки, воля сторон которых направлена на отчуждение земельного участка, без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными».[111]

В судебной практике имелись случаи, когда суды ссылались на эту норму, признают сделки ничтожными по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствовали здания, строения, сооружения. Такую практику следует признать неправомерной. Следует учесть, что из названия статьи «переход права на земельный участок при переходе права собственности на здания, строения, сооружения» видна цель обеспечения перехода к новому собственнику здания, сооружения, строения права на земельный участок, на котором они расположены.

Запрещая отчуждение земельного участка, без одновременного отчуждения самого здания, законодатель не запрещает отчуждения другой части земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, свободного от застройки. Иной подход противоречил бы требованиям п.1 ст.260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, поскольку, соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в нем.

Таким образом, продавец, который является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость передает покупателю или право собственности либо предоставляет право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка, при продаже этой недвижимости.

Согласно п.3 ст.3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Следует иметь в виду, что в Земельном кодексе установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного (бессрочного) пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен в ст. 20 ЗК РФ.

При этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения ЗК вообще не допускает. В связи с этим И.А. Емелькина делает выводы:

«1. При отчуждении зданий, строений, сооружений возникновение прав на землю у приобретателя зависит от его правосубъектности.

2. Если покупатель недвижимости относится к числу лиц, указанных в п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, он обязан оформить право аренды либо право собственности на землю (то есть к нему переходит право постоянного (бессрочного) пользования участком).

Одновременно, отмечает она, возникают следующие вопросы:

1. Поскольку согласно п.1 ст. 21 ЗК РФ предоставление права пожизненного наследуемого владения не допускается, то какое право возникает у покупателя здания, строения, сооружения, расположенных на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве пожизненного наследуемого владения?

2. Какова форма, порядок, содержание и сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или собственности при продаже зданий, строений, сооружений лицом, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ?»[112] На эти вопросы четких ответов нет.

Ограниченный круг оснований, при которых возможно стать субъектом права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, в полной мере относится и к возникновению прав на землю при смене собственника недвижимости.

Тождественность прав на землю прежнего и нового собственника недвижимости, по мнению Г. Эйриян, реализуется, если: «земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве постоянного (бессрочного) пользования, то только при переходе недвижимости к субъектам, перечисленным в п.1 ст.20 ЗК РФ, по любому основанию:

- земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве пожизненного наследуемого владения, но только в случае перехода недвижимости к гражданину и только в порядке наследования;

- земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве аренды, то во всех случаях, кроме перехода недвижимости к субъектам права постоянного (бессрочного) пользования п.1 ст.20 ЗК РФ. В данной ситуации право аренды подлежит прекращению, а возникает право постоянного (бессрочного) пользования.

Г. Эйриян указывает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает:

«1) право аренды на соответствующий земельный участок независимо от того, на каком праве использовал земельный участок прежний собственник недвижимости, за указанными исключениями;

2) право собственности путем выкупа земельного участка».[113]