Из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Под оборотом ст. 1 Закона понимает только совершение сделок с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения, но не реализацию правомочий собственника по владению и пользованием имуществом.

В силу п.1 ст.1 Федерального закона от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ «о внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» под оборотом земель сельскохозяйственного назначения понимается совокупность сделок, результатом совершения которых является возникновение им прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения ее доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Данный закон исключил из числа принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения следующий принцип: предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе, в случаях, установленных федеральными законами. Этим устранено противоречие с Земельным кодексом, в котором представление земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам за плату в число принципов земельного законодательства не входит.

Основной особенностью регулирования договоров купли – продажи сельскохозяйственных земельных участков является закрепление в законодательстве преимущественного права органов государственной власти субъекта Федерации или органов местного самоуправления на приобретение продаваемого участка.

Договорно – правовой режим купли – продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения зависит от формы собственности субъективного состава, целевого режима их использования и других факторов. С учетом этих факторов В.Е. Лукьяненко выделяет следующие разновидности купли – продажи земельных участков:

«а) купли – продажи земельных участков, которые уже находятся в частной собственности крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных коммерческих организаций;

б) купля – продажа земельных долей или земельных участков, принадлежащих гражданам на праве общей долевой собственности;

в) купля – продажа земельных участков для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или расширения его деятельности;

г) отчуждение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах) с последующим оформлением договора купли – продажи;

д) выкупной договор».[115]

До принятия Федерального закона № 87-ФЗ от 18 июля 2005 года, собственник – продавец должен был выполнить две основные обязанности:

а) известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора;

б) вручить извещение органу под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении. Извещение всегда должно было быть в письменной форме.

Если субъект Федерации или муниципальное образование отказывалось от покупки либо не уведомляли продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течении месяца со дня поступления извещения, то в этом случае продавец был вправе в течении года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка, по цене ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

В случае продажи земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Федерации или муниципальное образование имели место право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке передаче им прав и обязанностей покупателя.

Статья 12 Федерального закона «Об обороте сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что к сделкам в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ, согласно которых, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять , завещать, отдать в залог, внести в уставной (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектах Федерации, о намерении продать долю третьему лицу. Извещение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей долевой собственности продавцу и в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения такого участка, доля в праве общей долевой собственности на который предложена для продажи.

В то же время, следует отметить, что ограничение права собственника на свободное распоряжение долей в праве общей долевой собственности противоречит ст. 8 и ч.2 ст.36 Конституции РФ, принципу участия государства в гражданском обороте на равных с физическими и юридическими лицами, затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивает срок их совершения. Особенно это касается оборота долей в праве общей стоимости на земельный участок при возмездном его отчуждении.

Сохранив право имущественной покупки доли в праве общей собственности для государственных и муниципальных органов в Федеральном законе, в новой редакции, отражено, что таким правом обладают и другие участники долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин – член крестьянского (фермерского) хозяйства, что оправдано с точки зрения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 77 ЗК РФ) и необходимости поддержки деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных организаций, уже используемых соответствующий земельный участок.

В качестве стимула добросовестного поведения таких собственников, а также в целях стабильности гражданского оборота (законодатель включил в абзац 1 п. 1 ст. 5 Закона, следующую норму: «В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков, имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей».

Пункт 3 ст. 5 Закона изложен в следующей редакции: « В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности».

Новая редакция п.2 ст.8 Закона приводит конкретный перечень тех данных, которые должны содержаться в извещении: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При этом указывая, что срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. «Новая редакция п.4 ст.8 Закона именует все сделки по продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки ничтожными, в связи с чем указанные сроки не влекут правовых последствий с момента их совершения являются недействительными независимо от решения суда… Приведенные изменения можно признать ошибкой законодателя, указывает И.Ильюхин «Дело в том, что признание сделки недействительной повлечет отсутствие каких-либо правовых последствий совершения данной сделки, в результате чего земельный участок вновь окажется в собственности того субъекта, который уже выразил волю на его продажу, в связи с чем он будет вынужден заключать договор купли-продажи с соблюдением всех установленных законом стадий. Параграф 2 главы 9 признание сделок недействительными является следствие пороков воли, волеизъявления сторон, формы и содержания сделки, а не порядка уведомления, считает он»[116].

Согласно п.1 ст.10 Закона «Об обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения» земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, представляются гражданам и юридическим лицам в собственность только в порядке продажи на торгах (конкурсах, аукционах). Организация проведения торгов осуществляется по правилам, установленным в ст. 38 ЗК РФ, что по мнению Лукьяненко В.Е. противоречит правилам ст. 217 ГК РФ, которая устанавливает способ передачи государственного или муниципального имущества в «частные руки» - только в форме приватизации.[117] В то же время, согласно Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» в редакции от 18 июля 2005 года к способам приватизации государственного и муниципального имущества относится их продажа на аукционе, конкурсе, посредством публичного предложения и т.д.[118]

Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков» утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение аренды.

В.Е. Лукьяненко указывает, что «в них не предусмотрен судебный порядок проверки законности решений организаторов торгов». Более того, отмечает он, «в п. 8 Правил говорится, что извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. Такой срок явно недостаточен для приватизации земельных участков, т.к. заявителю-претенденту может быть отказано по различным «техническим» основаниям, которые устранить в «отведенное» время он не в состоянии. В результате Правила сделали торги не открытыми, а «закрытыми»[119].

Государственная регистрация сделок с земельными участками осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Регистрация прав на земельный участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.

При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущий за собой отчуждения земельного участка, соответствующую запись о совершении сделки с земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу). Если совершается сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав на земельные участки и связанную с ним недвижимость определяется федеральными законами о государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п.5 ст.8 Федерального закона от 29.11.2004г. №141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных государственных актов Российской Федерации» органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщить в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, а также лицах, на которых зарегистрировано право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на эти земельные участки по состоянию на 1 января 2005 года. Впервые форма «сведения о земельных участках, а так же личностях, на которых зарегистрировано право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения представляется на основании п.5 ст.8 ФЗ № 141-ФЗ и только один раз.[120]

Как уже отмечалось, в соответствии с ч.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с п.2 ст.16 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в редакции от 22 августа 2004 года) кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.

Понятие «кадастровая карта (план) участка» неотъемлемо от понятий «государственный земельный кадастр» и государственный кадастровый учет земельных участков».

Из содержания Федерального закона от 2 января 2000г. № 28-ФЗ усматривается, что государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации. В свою очередь государственный кадастровый учет земельных участков есть их описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить этот участок из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный учет земельных участков сопровождается присвоением каждому участку кадастрового номера.

Согласно Федеральному закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ[121] в Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» внесены дополнения.

Так, ст. 19 ФЗ дополнена п. 6 «в случае, если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади такого земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании».

Далее указано, «содержащаяся в документах о его межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более, чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования».

Закон предусматривает, что если сведения государственного земельного кадастра о местоположении (об адресе) площади и (или) местоположении границ определенного земельного участка нуждаются в уточнении и (или) отсутствуют сведения о его разрешенном использовании и (или) принадлежности к категории земель, правообладателю такого земельного участка или уполномоченному им лицу (это может быть риэлтор) одновременно с выпиской, предоставляемой ему в соответствии с правилами ст. 22, выдается справка о составе документов, которые необходимо подать в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для уточнения указанных сведений.

Для того чтобы земельный участок был индивидуализирован, то есть получил признаки, позволяющие выделить его из других подобных участков, необходимо произвести межевание этого участка. Согласно ст. 17 Федерального закона от 18 июля 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 18 июля 2005 г.) межевание объекта землеустройства, то есть земельного участка, представляет собой работы по установлению на местности границ этого участка с закреплением таких границ межевыми знаками и описью местоположения.

Согласно п.7 «Требований к оформлению документов о межевании, представляемых для поставки земельных участков на государственный кадастровый реестр земель при поставке земельных участков на государственный кадастровый учет либо при внесении изменений в сведения государственного земельного кадастра о ранее учтенных земельных участках. В состав описания входят титульный лист и приложение, включаемые в кадастровое дело». При оформлении Описания используется градостроительная и иная документация, содержимое необходимое для государственного кадастрового учета земельных участков сведений.