Глава 8. ДЕЛА ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С ПРАВОМ СОБСТВЕННОСТИ 3 страница

В подтверждение отсутствия нарушения прав и законных интересов собственников (владельцев, пользователей) сопредельных объектов недвижимости суду должны быть представлены данные, свидетельствующие об отсутствии возражений указанных лиц относительно самовольной постройки. При наличии возражений спор об их обоснованности разрешается судом, если об этом будет заявлено соответствующее требование.

В процессе исследования обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольные строения, как правило, возникают следующие вопросы: соответствует ли возведенное строение по размеру площади, этажности и другим данным утвержденному проекту, если такой проект имеется, и являются ли эти отступления существенными? как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости? в чем выразились нарушения строительных и других обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома? соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила? каков размер долей, которым соответствует самовольно построенная часть законного строения? - и т.п. Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд в соответствии с правилами ст. 79, 188 ГПК может получить консультацию специалиста и назначить соответствующую экспертизу.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве в виде правильной простой дроби.

Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта недвижимости, на который признано право собственности, затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, потребует разъяснения решения суда в соответствии со ст. 202 ГПК.

4. СПОРЫ, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ НИЧТОЖНЫХ И ОСПОРИМЫХ СДЕЛОК

Больше всего судебных споров возникает в связи с приобретением по договорам купли-продажи и дарения жилого дома, квартиры (их части). Споры возникают как при совершении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда заявляются требования о признании регистрационной записи недействительной, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительные сделки подразделяются на сделки, признанные таковыми судом по предусмотренным Кодексом основаниям (оспоримые сделки), и сделки, для признания недействительными которых решения суда не требуется (ничтожные сделки).

В зависимости от этого установлены и различные сроки исковой давности: по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки - 3 года с того дня, когда началось ее исполнение; по искам о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности - 1 год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо с того дня, когда истец узнал или должен быть узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 181 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ <1>)).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3120.

Отношения, связанные с недействительностью сделок, нельзя путать с обязательственными правоотношениями. В частности, договор продажи не может быть признан недействительным по тому основанию, что не произведена оплата товара либо не передан товар, являющийся предметом договора. В подобной ситуации имеет место нарушение договорных обязательств, что позволяет пострадавшей стороне требовать взыскания неполученной суммы с соответствующими штрафными санкциями, либо передачи товара, либо изменения и расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренных ст. 450 - 452 ГК РФ.

На практике наибольшие затруднения возникают при разграничении ничтожных и оспоримых сделок. Здесь суду следует исходить из правового основания, по которому заявлено требование о недействительности сделки. Основания недействительности сделок исчерпывающе перечислены в ст. 168 - 179 ГК РФ и детализированы в других нормах, в частности в ст. 162, 165, 186, 253, 339, 550, 560, 574, 651, 658, 820, 836, 1131 ГК РФ, в некоторых федеральных законах. В ст. 168 ГК РФ закреплен общий состав недействительности сделок, а в ст. 169 - 179 ГК РФ - специальные составы.

Оспоримые сделки - это те сделки, недействительность которых связана с превышением имеющихся полномочий на совершение сделки либо с пороком воли лица, совершившего сделку (выход юридического лица за пределы своей правоспособности либо лица или органа юридического лица - за пределы установленных ограничений, совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, ограниченно дееспособным гражданином, гражданином, неспособным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими либо действовавшим под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, а также под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств).

Во всех этих случаях требуется доказать наличие или отсутствие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность признания сделки недействительной, исходя из избранного истцом основания.

Отличительной чертой оспоримых сделок исходя из смысла п. 2 ст. 166 ГК является также то, что в нормах ГК, устанавливающих основания недействительности таких сделок, всегда содержится указание на конкретного субъекта, по иску которого сделка может быть признана судом недействительной. Требование же о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Такие последствия могут быть применены судом и по своей инициативе при отсутствии соответствующего требования.

Ничтожными являются сделки, совершенные с пороком субъектного состава либо из формы или содержания которых с очевидностью вытекает их недействительность. Это сделки, совершенные лицом, не обладающим правом совершать сделки (недееспособным, несовершеннолетним в возрасте до 14 лет), либо с несоблюдением требуемой законом формы, а также сделки, содержание которых порочно или не соответствует закону (мнимые и притворные, не соответствующие требованиям закона и иных правовых актов, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности).

Заинтересованное лицо не лишено возможности требовать в судебном порядке подтверждения недействительности ничтожной сделки (п. 32 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>).

--------------------------------

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 9; 1997. N 5.

Необходимость обращения в суд возникает в тех случаях, когда незаконность содержания сделки не может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Так, если право собственности на отчуждаемое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за одним лицом, а отчуждателем по сделке является другое лицо, то из самого этого факта ясно, что содержание сделки противоречит положениям ст. 209 ГК, в силу которой права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Однако в тех случаях, когда право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано либо государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (созастройщик, супруг, наследник, фактически вступивший во владение наследственным имуществом, лицо, по мнению которого оно незаконно не включено в договор приватизации квартиры, и т.п.), то недействительность сделки не очевидна. В этих случаях возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Поэтому прежде чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки.

Следует учитывать, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, является ничтожной, только в случае если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В частности, п. 3 ст. 35 СК РФ предоставляет супругу право требовать в судебном порядке признания недействительной сделки, совершенной другим супругом с нарушением установленных этим пунктом правил. Из этого следует, что сделка, не соответствующая требованиям указанной нормы закона, является оспоримой, а не ничтожной и может быть признана недействительной лишь по основаниям, установленным ГК РФ. При рассмотрении исков об оспаривании таких сделок следует учитывать, что ст. 35 СК РФ регулирует отношения супругов по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и не распространяется на третьих лиц, вступивших в договорные отношения с одним из супругов. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ, подлежащими применению по подобному иску, требование о признании недействительной сделки, совершенной супругом при отсутствии у него необходимых полномочий, может быть удовлетворено только в том случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, данное право возникает у приобретателя по договору с момента такой регистрации (ст. 131, 223 ГК РФ).

Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (п. 2 ст. 130 ГК РФ). На практике иногда ошибочно считают, что к таким случаям относится государственная регистрация автотранспортных средств. Между тем Федеральным законом от 10 декабря 1995 г. N 196-ФЗ "О безопасности дорожного движения" <1> регистрация автотранспортных средств установлена для их допуска к участию в дорожном движении, а не в целях регистрации прав владельцев на них и является административным актом, носящим характер разрешения на безопасную техническую эксплуатацию транспортного средства, и с возникновением права собственности и регистрацией последнего не связана.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4873.

Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделки лишь тогда, когда это предусмотрено законом. Сделки, которые признаются законом недействительными вследствие несоблюдения указанного требования, считаются ничтожными. Например, таковым является договор об ипотеке, если он не был зарегистрирован в установленном порядке (п. 1 ст. 165, п. 2 - 4 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" <1>).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Если договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Ни одна из сторон по данному договору не вправе распоряжаться указанным в нем имуществом. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение. В случае заключения этим лицом нового договора об отчуждении того же имущества оно несет ответственность за неисполнение ранее взятых не себя обязательств.

Однако это не означает, что вновь заключенный договор с третьим лицом может быть признан недействительным по тому основанию, что имеется прежний договор, не прошедший государственной регистрации. Вывод об отсутствии оснований для признания недействительным последующего договора, прошедшего государственную регистрацию, вытекает из анализа п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данная норма не регулирует права сторон по договору в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом этого договора, не указывает на возникновение у покупателя каких-либо прав на это имущество, а также не изменяет действие норм закона, определяющих момент заключения договора и момент перехода права собственности на недвижимое имущество.

Она охраняет исключительно права третьих лиц, указывая на то, что фактическое исполнение договора не изменяет отношений сторон с третьими лицами. Кредиторы продавца по договору, не прошедшему государственной регистрации, сохраняют право требовать обращения взыскания на имущество, уже переданное покупателю. Это как раз и подтверждает факт сохранения у продавца всех прав на имущество, в том числе включая право собственности, и отсутствие каких-либо прав у покупателя.

Продавец сохраняет право распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе право продать его другому лицу. В последнем случае договор продажи, если он оформлен и зарегистрирован, не может считаться заключенным с нарушением требований закона только по тому основанию, что ранее был заключен другой договор, не прошедший регистрации.

Будет иметь место лишь нарушение обязательств по ранее заключенному, но незарегистрированному договору со всеми вытекающими из этого последствиями. В частности, должна быть возвращена покупная цена, когда она была уплачена, взысканы штрафные санкции, если договором была предусмотрена ответственность за подобное нарушение обязательства.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации совершенной сделки другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а виновная сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ).

В судебном порядке может быть обжалован и отказ регистрирующего органа произвести регистрацию сделки и перехода права собственности. Такой отказ допускается, если не соблюдены установленные законом требования для совершения и регистрации сделок.

В соответствии с п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, поэтому отказ в оформлении либо регистрации сделки по мотиву несоблюдения требований, ограничивающих установленные федеральным законом права гражданина, не может быть признан правомерным.

Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество является правомерным, если к моменту регистрации один из участников сделки умер. В данном случае имеет место спор о праве, который может быть разрешен судом в порядке искового производства по иску заинтересованного лица.

Совокупность прав и обязанностей умершего гражданина переходит к его наследникам, в том числе обязанность по государственной регистрации сделки. Однако последнее не бесспорно при продаже жилых помещений. С учетом положения п. 2 ст. 558 ГК РФ, в силу которого договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации, в юридической литературе высказывается мнение о том, что вследствие отсутствия заключенного договора продажи недвижимости к наследникам не переходит обязанность по его регистрации.

Приведенное мнение не учитывает то обстоятельство, что у умершего возникла обязанность произвести государственную регистрацию сделки, а у другой стороны договора - предусмотренное п. 3 ст. 165 ГК РФ право требовать в судебном порядке государственной регистрации сделки, в том числе от наследников, к которым перешли не только права, но и все обязанности умершего.

Несколько иные правила действуют в отношении договора пожизненной ренты, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты недвижимое имущество. В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации, в связи с чем такой договор может считаться заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). При этом п. 3 ст. 596 ГК РФ прямо предусмотрено, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Следовательно, когда ко дню смерти получателя ренты не было соблюдено обязательное требование о государственной регистрации договора, такой договор не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических последствий вследствие своей ничтожности.

Может быть обжалована в суд и произведенная государственная регистрация сделки, которой самой сделке придается юридическая сила, и (или) регистрация прав по сделке, представляющая собой запись о праве, в которой указываются субъект права (правообладатель), объект права (имущество), вид права (собственность или иное вещное право), основание (правоустанавливающий документ).

По такой категории дел следует обратить внимание на то, что юридически значимой является произведенная в Едином государственном реестре регистрационная запись о правах, а не свидетельство о государственной регистрации, которое лишь удостоверяет проведенную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Признание такого свидетельства недействительным не влечет за собой аннулирования самой регистрационной записи, в подтверждение которой оно было выдано. Поэтому в случае удовлетворения жалобы в решении должно быть указано о недействительности непосредственно регистрационной записи о праве.

Жилые помещения предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье, в связи с чем закон устанавливает специальные требования, которые должны быть учтены при разрешении споров, связанных с приобретением таких помещений на основании договора.

Статья 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника; отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При разрешении исков об оспаривании договоров об отчуждении жилых помещений, в которых проживают названные члены семьи собственника жилого помещения, необходимо учитывать не только права собственника и правила о порядке заключения и регистрации сделок, но и указанные выше требования, направленные на защиту жилищных прав лиц, находящихся под опекой или попечительством, а также несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.

Право собственности на жилой дом, квартиру, приобретенные по договору купли-продажи, возникает только у лица, указанного в договоре в качестве покупателя, и регистрируется за этим лицом. Посторонние для него лица, предоставившие денежные средства для уплаты покупной цены, имеют право лишь возврата переданной ими суммы.

Что касается членов семьи, то суд может с учетом конкретных обстоятельств удовлетворить иск о признании за ними права собственности на совместно приобретенные по договору купли-продажи жилой дом, квартиру, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в приобретение жилого дома, квартиры.

Право собственности покупателя на приобретенное недвижимое имущество подтверждается договором и государственной регистрацией права. Поэтому он не должен представлять доказательства в подтверждение условий покупки, наличия у него необходимой суммы для уплаты покупной цены и ее размера, как иногда ошибочно считают на практике. Напротив, члены семьи, оспаривающие зарегистрированное право собственности, должны доказать наличие договоренности о совместной покупке, а также размер своих средств, вложенных в приобретение имущества.

Сам по себе факт совместной покупки не предполагает обязательного равенства долей участников общей собственности. Вопрос о том, какая доля в праве собственности на приобретенное имущество принадлежит каждой из сторон, решается судом на основании представленных с соблюдением правил допустимости доказательств, подтверждающих характер договоренности, степень участия и размер вложенных средств, других конкретных обстоятельств.

Судам общей юрисдикции подведомственны споры между производственными и потребительскими кооперативами, которые не являются хозяйственными товариществами или обществами, и членами этих кооперативов (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" <1>).

--------------------------------

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 3.

При рассмотрении в судебном порядке споров о недействительности сделок, совершенных производственными или потребительскими кооперативами, не всегда правильно понимаются права членов этих кооперативов на имущество кооператива.

Имущество производственных и потребительских кооперативов, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное в процессе его деятельности, принадлежит кооперативам на праве собственности. Члены производственных и потребительских кооперативов имеют лишь обязательственные права в отношении такого юридического лица, а вещными правами на его имущество не обладают (п. 2 ст. 48, п. 3 ст. 213 ГК РФ).

Приведенные положения Кодекса имеют принципиальное значение при разрешении споров, связанных с распоряжением имуществом таких юридических лиц. Иные правила, закрепленные в учредительных документах, судом не могут применяться.

К. и другие члены рыболовецкого колхоза обратились в суд с иском к банку и этому колхозу о признании недействительными кредитного договора и договора залога, заключенных между ответчиками, указав на то, что согласно уставу имущество колхоза принадлежит им на праве общей долевой собственности, договоры заключены с нарушением установленного порядка распоряжения общим имуществом. Решением суда, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, иск был удовлетворен по тем мотивам, что согласно п. 4.1 Устава рыболовецкого колхоза предусмотрена принадлежность имущества колхоза его членам на праве частной (общей долевой) собственности, при заключении оспариваемых договоров нарушен установленный ст. 246 ГК РФ порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением от 28 декабря 1998 г. отменила состоявшиеся по делу решения, указав на то, что названное положение Устава, на котором основано применение судом нормы материального права, не могло быть учтено. В соответствии с п. 2, 3 ст. 3 Федерального закона от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" <1> рыболовецкий колхоз признается одним из видов сельскохозяйственных производственных кооперативов. Согласно п. 3 ст. 34 указанного Закона кооператив является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов его членами, а также имущества, произведенного и приобретенного кооперативом в процессе его деятельности. Производственные кооперативы согласно ч. 2 ст. 48 ГК РФ относятся к юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права. При таком положении ошибочен вывод суда о том, что имущество колхоза находится в общей долевой собственности истцов, и ст. 246 ГК РФ, требованиям которой, по мнению суда, не соответствуют оспариваемые договоры, применена по настоящему делу неправильно.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4870.

Отношения собственности, связанные с участием в производственных кооперативах, следует учитывать при разрешении споров супругов о разделе совместно нажитого имущества, в состав которого входят паи в таких кооперативах.

Так, по одному из дел суд наложил арест на здания и сооружения производственного кооператива, запретив производить их отчуждение. Тем самым суд неправомерно вмешался в хозяйственную деятельность юридического лица и ограничил его права собственника, хотя предметом судебного спора был принадлежащий одному из супругов, являвшемуся членом кооператива, пай в этом кооперативе.

По другому делу суд по иску супруга признал недействительным договор продажи недвижимости, заключенный производственным кооперативом, членом которого являлся другой супруг, сославшись на то, что в силу п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения такой сделки требовалось нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Между тем в данном случае собственником недвижимого имущества являлся не супруг, а сам кооператив, который вправе был распорядиться им по своему усмотрению в порядке, установленном уставом.

При покупке жилого дома, квартиры часто возникают споры, связанные с применением такого способа обеспечения исполнения обязательств, как задаток.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Суду должны быть представлены в первую очередь допустимые доказательства заключения договора и размера причитающихся со стороны по договору платежей, поскольку задатком может обеспечиваться лишь существующее обязательство.

Обычно в подтверждение требований о возврате в двойном размере уплаченной денежной суммы представляется расписка о получении этой суммы ответчиком в качестве задатка по договору, который стороны намерены заключить. Однако задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей. Подобная расписка может подтверждать лишь факт передачи денежной суммы, которую согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.

Возникают осложнения в судебной практике и при применении такого способа обеспечения обязательств, как залог, который может возникать из договора либо на основании закона.

Договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) требует государственной регистрации, несоблюдение этого правила влечет недействительность договора (ст. 339 ГК РФ).

Исходя из этого и положений п. 3 ст. 334 ГК РФ о том, что правила о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, в отдельном случае делается вывод о необходимости соблюдения государственной регистрации договора, влекущего возникновение законного залога недвижимого имущества.

С подобным выводом согласиться нельзя. Как видно из содержания п. 3 ст. 334 ГК РФ, он устанавливает различные, не связанные между собой, основания возникновения залога (ч. 1 п. 3), распространяя общие правила лишь на сам залог, возникший по любому из этих оснований (ч. 2 п. 3).

Из этого следует различное правовое регулирование отношений, связанных с возникновением залога. Общие правила применяются только после возникновения залога, если законом не установлено иное, а не к основаниям его возникновения. Следовательно, для возникновения залога (ипотеки) в силу закона нет необходимости соблюдать требования, установленные для договорного залога. В данном случае залог имеет иное происхождение, отличное от договорного залога. Залог возникает при наступлении обстоятельств, указанных в законе, а не в силу соглашения сторон и акта государственной регистрации ипотеки. Поэтому если законом предусмотрено возникновение залога для определенного вида договора, то форма этого договора должна соответствовать правилам, установленным для него, а не для договора об ипотеке.

5. ПРИМЕНЕНИЕ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ

Право собственности на имущество, как бесхозяйное, так и принадлежащее на праве собственности определенному лицу, может быть приобретено другим лицом (гражданином или юридическим лицом), не являющимся его собственником, в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Для приобретения собственности по этому основанию требуется добросовестно, открыто и непрерывно владеть имуществом как своим собственным в течение определенного срока.