Методы оценки, опирающиеся на затратный подход.

Затратный подход – это подход ,при котором стоимость объекта оценивается , как сумма расходов по его воспроизводству в первоначальном виде , за вычетом накопленного износа. Затратный подход (на примере недвижимости) применяется при : технико-экономическом обосновании нового строительства; определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли; итогового согласования стоимости (конкурентоспособность объекта); оценки зданий институционального и специального назначения (школы , вокзалы ,церкви и т.п. ) от которых нет дохода и по которым нет продаж ; страховании; налогообложении .

Основная формула затратного подхода (на примере недвижимости) :

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ объекта оценки = затраты на полное воспроизводство (ПСВ) или замещение (ПСЗ) объекта –(минус) совокупный износ зданий и сооружений на дату оценки +(плюс) рыночная стоимость земельного участка.

Основным принципом , на котором основывается затратный подход к оценке , является принцип замещения ,который гласит , что типичный покупатель не заплатит за объект больше , чем нужно будет затратить для приобретения земельного участка и строительства на нем здания , аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту . Сумма затрат на строительство объекта обычно не совпадает с его стоимостью .

Методы расчета ПСВ: ИНДЕКСНЫЙ МЕТОД

Текущие затраты = исторические затраты * текущий ИСС/ИСС в год постройки , где ИСС – индекс стоимости строительства – отношение суммы затрат в текущем году к сумме затрат в базовом году.

РАСЧЕТ ЗАТРАТ НА ЕДИНИЦУ ПЛОЩАДИ (S) или ОБЪЕМА (V)

Затраты = типичные затраты на 1ед. S или V*S[V]* региональный мультипликатор ( затраты известны по одной области , а объект находится в другой ).

МЕТОД РАЗБИЕНИЯ НА КОМПОНЕНТЫ(конструктивные элементы здания, например) .

МЕТОД КОЛИЧЕСТВЕННОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ .

Составляется строительная смета . Стоимость строительства является текущими затратами на воспроизводство .

СОВОКУПНЫЙ ИЗНОС .Износ – совокупная потеря стоимости по всем возможным причинам на дату оценки. В оценочной деятельности выделяют три вида износа :

1) Физический износ, как потеря стоимости в связи с физическим устареванием объекта.

2) Функциональный (моральный)износ – потеря стоимости вследствие того , что в объекте присутствуют элементы количественно или качественно не соответствующим рыночным предпочтениям.

3) Износ внешнего воздействия (экономический) – возникает в результате неблагоприятного изменения политической , экономической , экологической обстановки .

Для разных объектов оценки, методы затратного подхода конкретизируются.

При работе с объектами бизнеса: метод чистых активов, метод, метод накопления активов, метод ликвидационной стоимости и др..

При оценке машин и оборудования : Метод анализа и индексации затрат, метод поэлементного (поагрегатного )расчета, метод укрупненных нормативов и др.