Житлове право України

Житлове право України — це сукупність правових норм, що регулюють житлові правовідносини між громадянами та грома­дян з державними і громадськими організаціями у процесі реалі­зації конституційного права людини і громадянина на житло.

Правове регулювання суспільних відносин, що виникають у процесі вирішення житлових питань, забезпечується комплекс­ною галуззю права, котра охоплює норми цивільного, адміністра­тивного, земельного, господарського, сімейного та інших спеці­альних галузей права, об'єднання і кодифікація яких утворили нову галузь — житлове право.

Предметом правового регулювання житлового права Украї­ни є правовідносини, що виникають у процесі: реалізації права на житло; надання людині йгромадянину жилих приміщень у користування; користування людиною жилим приміщенням; уп­равління житловим фондом; експлуатації та охорони житлово­го фонду; капітального та поточного будівництва житла; виклю­чення з житлового фонду жилих будинків і приміщень, що непридатні для проживання; розгляду житлових спорів тощо.

526

Глава 14

Основи житлового права України

527

Житлові правовідносини виникають, змінюються і припиня­ються щодо вже готового жилого будинку чи іншого приміщен­ня, придатного для проживання людини. Вони неоднорідні; біль­шість із них мають майновий характер, складаються у сфері роз­поділу й користування житлом.

Усі вищеназвані житлові правовідносини регулюються сис­темою норм житлових нормативно-правових актів, що склада­ють житлове законодавство України.

1.2. Житлове законодавство України: загальна характеристика. Житловий кодекс Української РСР¹

Систему нормативно-правових актів, що регулюють житло­ві відносини в Україні, складають: Конституція України; Жит­ловий кодекс; Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р. та інші закони; укази Президента України; постанови Кабінету Міністрів України та інші нормативно-правові акти.

Право громадян України на житло закріплено ст. 47 Консти­туції України. Воно забезпечується розвитком і охороною всіх видів державного житлового фонду, утворенням ринкової сис­теми житлового забезпечення громадян через приватизацію жит­ла, справедливим розподілом жилої площі під контролем гро­мадськості.

Конституційне право на житло вважається забезпеченим ли­ше тоді, коли громадянин України має житло, що відповідає установленим нормам і придатне для проживання. За відсут­ності такої жилої площі та потреби в соціальному захисті гро­мадянин визнається таким, що потребує покращення житлових умов і згідно з чинним законодавством може претендувати на одержання відповідного житла, яке надається за правом найму державою чи органами місцевого самоврядування безоплатно, або на забезпечення себе і своєї сім'ї житлом за власний кошт, але за доступну плату.

Основними завданнями житлового законодавства є регулю­вання житлових відносин з метою:

—забезпечення конституційного права громадянина Украї­
ни на житло;

—належного використання і збереження всіх видів житло­
вого фонду;

—зміцнення законності в царині житлових відносин в умо­
вах ринкової економіки.

Житловий кодекс України прийнято ЗО червня 1983 р. і введено в дію з 1 січня 1984 р. Він складається з семи розділів (193 статей):

Розділ І. Загальні положення.

Розділ II. Управління житловим фондом.

Розділ НІ. Забезпечення громадян жилими приміщеннями. Користування жилими приміщеннями.

Розділ IV Забезпечення схоронності житлового фонду, його експлуатація та ремонт.

Розділ V. Відповідальність за порушення житлового законо­давства.

Розділ VI. Вирішення житлових спорів.

Розділ VII. Заключні положення.

У розділі І (Загальні положення) містяться норми права, що регулюють, право громадян України на житло; основні завдан­ня житлового законодавства; систему нормативно-правових актів, що регулюють житлові правовідносини; житловий фонд України і його види, інші загальні питання¹.

1.3. Житловий фонд України та його види

Житловий фонд — це складний інженерний комплекс, який включає жилі будинки і приміщення в інших будівлях; різно­манітне теплоенергетичне обладнання; автоматичні засоби уп­равління та експлуатації; розгалужену мережу комунікацій; про­типожежне, ліфтове, санітарно-технічне та інше устаткування.

Житловий фонд на території України складають жилі будин­ки та інші жилі приміщення. Згідно зі ст. 4 ЖК України розріз­няють такі види житлового фонду: державний; громадський; коо­перативний (ЖБК); індивідуальний.

Державний житловий фонд — це сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, що перебувають у власності місце-

¹ На розгляді у Верховній Раді України знаходиться проект нового Житлового кодексу України.

' Докладніше див.. Хрестоматія з правознавства. - С 294—309.

528

Глава 14

Основи жигпло&оіо права України

529

вих рад, державних підприємств, установ, організацій і призна­чаються для проживання людини і громадянина.

Останнім часом із комерціалізацією житлових відносин ско­рочується будівництво державного житлового фонду, створю­ється ринок житла, забезпечується пріоритетний розвиток інших видів житлового фонду.

Громадський житловий фонд — це сукупність жилих будин­ків та інших жилих приміщень, що належать колгоспам, іншим кооперативним організаціям, їхнім об'єднанням, профспілкам та іншим громадським організаціям.

Фонд житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) — це сукуп­ність жилих будинків, що належать житлово-будівельним коо­перативам і призначаються для проживання членів ЖБК.

Індивідуальний житловий фонд — це сукупність жилих будинків (приміщень), що перебувають в особистій і приватній власності.

До житлового фонду включають також жилі будинки і при­міщення, що належать державно-колгоспним та іншим держав­но-кооперативним об'єднанням, підприємствам і організаціям. До них застосовуються правила, встановлені для громадського житлового фонду.

До житлового фонду не включаються нежилі приміщення в жилих будинках, що мають торговельне, побутове та інше при­значення непромислового характеру.

Право на житло тісно пов'язане з обов'язками інших фізичних і юридичних осіб і державних органів щодо створення відповідних умов, охорони, захисту та відтворення житлових прав людини й громадянина. Конституція України покладає на державу обов'я­зок створювати умови, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Ніхто не може бути позбавлений житла інакше як на підста­ві чинного закону і за рішенням компетентного суду.

Реалізація людиною й громадянином права на житло здійсню­ється в таких формах:

а) активна діяльність суб'єкта, що потребує поліпшення жит­
лових умов у процесі надання жилих приміщень; користування жи­
лим приміщенням; участі в управлінні житловим фондом; здійс­
нення експлуатації та охорони різних видів житлового фонду;

б) утримання від дій, що порушують житлові права інших
суб'єктів;

в) володіння, користування і розпорядження житлом відпо­
відно до чинних нормативно-правових актів;

г) вимоги до компетентних державних органів, громадських
організацій і посадових осіб щодо застосовування відповідних
норм житлового права, винесення справедливих індивідуально-
правових рішень і їх виконання.

§ 2. Право громадян на житло і форми його реалізації

Житло — одна з основних матеріальних умов життя людини. Потреба людини в житлі виникає з моменту її народження, збері­гається протягом усього життя і припиняється після смерті. Отже, задоволення потреби людини в житлі — дуже важливе соціальне завдання. Забезпеченість громадян певної країни житлом є одним з найконкретніших показників добробуту всього народу.

Суб'єктивне право на житло — це можливість людини й гро­мадянина мати житло у власності чи одержати його за догово­ром найму з державного чи громадського фонду, користуватися житлом і вимагати від зобов'язаних суб'єктів забезпечення реа­лізації цього права у повному обсязі.

§ 3. Порядок надання житла громадянам, які потребують поліпшення житлових умов

У Конституції України зазначено: «Громадянам, які потре­бують соціального захисту, житло надається державою й орга­нами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону» (ст. 47).

У розділі III (Забезпечення громадян житловими приміщен­нями. Користування житловими приміщеннями) Житлового ко­дексу України викладено правові норми, що закріплюють і ре­гулюють порядок надання житла в будинках державного і гро­мадського житлового фонду, забезпечення громадян жилими приміщеннями в будинках житлово-будівельних кооперативів і користування різними видами жилих приміщень.

530

Глава 14

Основи житлового права України

531

Порядок надання житла громадянам України в користуван­ня з державного та громадського житлових фондів передбачено у гл. 1 ЖК України. У ній закріплено право громадян на житло і на його одержання; вказано вік, з якого особа має таке суб'єк­тивне право; порядок визнання осіб такими, що потребують со­ціального захисту в питаннях забезпечення житлом.

Згідно зі ст. 31 ЖК України, кожен громадянин України, який потребує поліпшення житлових умов, має право одержати в ко­ристування жиле приміщення в будинках житлового фонду (державного і громадського) в порядку, передбаченому законо­давчими актами України. Жилі приміщення таким громадянам надаються переважно у вигляді окремої квартири на сім'ю.

Законом установлюється вік, з якого громадянин України мо­же здійснювати своє право на одержання житла. Дієздатність щодо реалізації такого права настає в особи з виповненням їй 18 років, а якщо особа зареєструвала шлюб чи стала до роботи в передбачених законом випадках, то й раніше.

Стаття 34 ЖК України до осіб, які потребують поліпшення житлових умов, відносить осіб, які:

—забезпечені житлом нижче від установленого в даній міс­
цевості рівня;

—проживають у приміщеннях, які не відповідають встанов­
леним санітарним і технічним вимогам;

—хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань,
через що не можуть проживати в комунальних квартирах чи в
одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

—проживають за договором піднайму жилого приміщення в
будинках державного чи громадського житлового фонду або за
договором найму в жилих приміщеннях житлово-будівельних
кооперативів;

—упродовж довгого часу проживають за договором найму
(оренди) в будинках (квартирах), що належать громадянам за
правом приватної власності;

—проживають у гуртожитках.

Громадян, які потребують поліпшення житлових умов, бе­руть на облік для одержання жилих приміщень у будинках дер­жавного і громадського житлового фонду.

Житлом забезпечуються згідно із загальною чергою, позачерго­во й першочергово. Право на заселення квартири дає тільки ордер.

Ордер на жиле приміщення — це письмове розпорядження на його заселення, що видається на підставі рішення виконавчого комітету органу місцевого самоврядування чи місцевої держав­ної адміністрації. Він є єдиною підставою для заселення в нада­не жиле приміщення, видається лише на вільне жиле приміщен­ня, має чітко встановлену форму.

Ордер здається в житлово-експлуатаційну організацію і є під­ставою не тільки для заселення в житло, а й для укладення з відповідальним квартиронаймачем договору житлового найму

§ 4. Приватизація державного житлового фонду

Приватизація державного житлового фонду — це відчу­ження, тобто безоплатна передача або продаж з державного житлового фонду у власність громадянам України жилих квартир чи приміщень, які вони займають на правах найма­чів, і передача разом з ними господарських споруд, що до них відносяться.

Мета приватизації — створити ринкову систему житлового забезпечення громадян України, створити умови для реалізації права громадян на вільний вибір місця проживання та способу задоволення своєї потреби в житлі.

Законодавство про приватизацію житла визначає право гро­мадян України приватизувати займане ними житло один раз. Передбачається також, що кожен громадянин України, в разі ко­ли частка житла, яка приватизується, менша за встановлену нор­му, одержить компенсацію у вигляді житлових чеків. Названі чеки громадянин України може використати для приватизації як житла, так і частки майна державних підприємств або земель­ного фонду.

Порядок здійснення приватизації державного житла в Ук­раїні закріплюється Законом України «Про приватизацію дер­жавного житлового фонду» від 19 червня 1992 р. Він закріплює поняття приватизації, об'єкти та способи приватизації, поняття житлових чеків і порядок розрахунків за приватизоване житло У законі також урегульовані права і обов'язки наймачів і влас-

532

Глава 14

Основи житлового права України

533

ників, проведення приватизації і оформлення права власності, використання одержаних коштів, утримання приватизаційних квартир, сплати податку на житло та соціальний захист насе­лення при приватизації.

До об'єктів приватизації належать: а) квартири в багатоквар­тирних будинках, що використовуються громадянами на умо­вах найму; б) незаселені квартири, частини будинків, одноквар­тирні будинки після закінчення їх будівництва, реконструкції, ремонту та поточного звільнення.

Не підлягають приватизації:

а) квартири-музеї;

б) квартири в будинках закритих військових поселень;

в) кімнати в гуртожитках;

г) квартири, віднесені у встановленому порядку до непри­
датних для мешкання;

ґ) службові квартири чи кімнати;

д) квартири, в яких мешкають два або більше наймачів, у ра­
зі відсутності згоди всіх на приватизацію займаної квартири.

Приватизація квартир у будинках, включених до плану ре­конструкції, здійснюється після її проведення власником чи во­лодарем будинку. Наймачі, що проживали у квартирах до по­чатку реконструкції, після проведення реконструкції мають прі­оритетне право на приватизацію цих квартир.

Одноквартирні будинки, а також квартири в будинках, вклю­чених до планів ремонту, можуть бути приватизовані до його про­ведення за згодою наймачів з наданням їм відповідної компенса­ції у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Приватизація здійснюється через:

а) безоплатну передачу громадянам квартир (будинків) з роз­
рахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі
на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадрат­
них метрів на сім'ю;

б) продаж надлишків загальної площі квартир (будинків) гро­
мадянам України, що мешкають в них або перебувають у черзі
тих, що потребують поліпшення житлових умов.

При здійсненні приватизації державного житлового фонду можуть використовуватися житлові чеки для оплати надлиш­кової жилої площі. Житлові чеки — це приватизаційні папери,

що їх одержують всі громадяни України і використовують при приватизації державного житлового фонду. Вони можуть також використовуватися для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду. Номінальна вартість житлово­го чека визначається відновною вартістю наявного державного житлового фонду з урахуванням загального індексу зростання вартості майна. Громадяни, які мають житло на праві власності, можуть використовувати одержані житлові чеки для придбан­ня частки майна державних підприємств, земельного фонду. Так само можуть використовувати житлові чеки громадяни, які діс­тали їх в порядку компенсації за приватизовану квартиру (бу­динок).

При здійсненні приватизації квартири (будинку) розрахун­ки проводяться залежно від кількості загальної жилої площі. На­приклад, якщо загальна площа квартири (будинку), що підля­гає приватизації, відповідає встановленій нормі (21 квадратний метр площі на одного проживаючого і додатково 10 квадратних метрів на сім'ю), тоді зазначена квартира (будинок) передаєть­ся наймачеві та членам його сім'ї безоплатно. До членів сім'ї най­мача включаються лише громадяни, які постійно проживають у квартирі (будинку) разом з наймачем або за якими зберігається право на житло. Якщо загальна площа квартири менша за пло­щу, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно, наймаче­ві та членам його сім'ї видаються житлові чеки, сума яких ви­значається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра. Коли ж загальна площа квар­тири (будинку) перевищує площу, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно, наймач здійснює доплату цінними папе­рами, одержаними для приватизації державних підприємств чи землі, а в разі їх відсутності — грошима. Сума доплат визначаєть­ся добутком розміру надлишкової загальної площі на вартість одного квадратного метра.

Право на приватизацію квартир (будинків) державного жит­лового фонду з використанням житлових чеків одержують гро­мадяни України, які постійно проживають у цих квартирах (бу­динках) або перебували на обліку як такі, що потребують по­ліпшення житлових умов до введення в дію Закону «Про приватизацію державного житлового фонду». Кожний громадя-

534

Глава 14

Основи житлового права України

535

нин України має право приватизувати займане ним житло без­оплатно в межах номінальної вартості житлового чеку або з част­ковою доплатою один раз.

Законом також передбачається, що незалежно від розміру за­гальної площі безоплатно передаються у власність громадян зай­мані ними:

—однокімнатні квартири;

—квартири (будинки), одержані у разі знесення будинків або
відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належа­
ли їм на праві власності, якщо колишні власники не одержали
за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації;

—квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, котрим
встановлена ця пільга Законом України «Про статус і соціаль­
ний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобиль­
ської катастрофи»;

—квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, удос­
тоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної
Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Ве­
ликої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди І і
II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці, що пропрацювали
не менше 25 років — жінки, ЗО років — чоловіки, ветерани Зброй­
них Сил і репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом Ук­
раїни «Про реабілітацію жертв політичних репресій на Украї­
ні» від 17 квітня 1991 p.;

—квартири (будинки), в яких мешкають сім'ї загиблих при
виконанні державних і громадських обов'язків та на вироб­
ництві;

—квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбов­
ці, котрим встановлена пільга Законом України «Про соціаль­
ний і правовий захист військовослужбовців і членів їх сімей»
від 20 грудня 1991 p.;

—квартири (будинки), в яких мешкають багатодітні сім'ї
(сім'ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).

Згідно із законом, за особами, які не виявили бажання при­ватизувати займане ними житло, зберігається чинний порядок одержання і користування жилими приміщеннями на умовах найму. Громадяни, які не приватизували займаних ними квар­тир, мають право переселитись у квартири меншої площі й одер-

жати грошову компенсацію за різницю між загальною площею займаної квартири і квартири, що надається при переселенні.

Приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими нате органами, що створюються державними органами виконавчої влади на місцях чи органами місцевого са­моврядування, а також державними підприємствами, організа­ціями, установами у повному господарському віданні або опе­ративному управлінні яких перебуває державний житловий фонд.

Передача займаних квартир (будинків) здійснюється у спіль­ну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх пов­нолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають у даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберіга­ється право на житло, з обов'язковим визначенням уповнова­женого власника квартири (будинку). Передача квартир (будин­ків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень від­повідних органів приватизації, що приймаються не пізніше одного місяця з дня одержання заяви громадянина про бажан­ня приватизувати займану ним жилу площу. Підготовку та оформлення документів про передачу у власність громадян квар­тир (будинків) може бути покладено на спеціально створювані органи приватизації (агентства, бюро, інші організації). Пере­дача квартир (будинків) у власність громадян з доплатою, без­оплатно чи з компенсацією оформляється свідоцтвом про пра­во власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення. Оплата вартості приватизованого житла, за умови надлишкової площі, може провадитись громадянами в розстрочку на 10 років за умо­ви внесення первинного внеску в розмірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов'язання про погашення суми вар­тості, що залишається несплаченою.

Органи, що здійснюють приватизацію державного житлово­го фонду, мають право на діяльність з оформлення та реєстрації документів про право власності на квартиру (будинок). Це пра­во засвідчується ліцензією, що видається в порядку, встановле­ному Кабінетом Міністрів України. Вартість послуг за оформ­лення документів на право власності на квартири (будинки)

536

Глава 14

Основи житлового права України

537

оплачується громадянами за розцінками, що встановлюються місцевими органами державної виконавчої влади.

Спори, що виникають при приватизації квартир (будинків) державного житлового фонду, вирішуються судами відповідно до їх компетенції.

За порушення вимог діючого законодавства щодо привати­зації державного житлового фонду службові чи посадові особи та громадяни (іноземці, особи без громадянства) несуть дисцип­лінарну, цивільно-правову, адміністративну чи кримінальну від­повідальність.

Одержані від приватизації державного житлового фонду кошти, зараховуються у позабюджетні приватизаційні житлові фонди місцевих рад чи спеціальні фонди підприємств, органі­зацій і установ, у повному господарському віданні або опера­тивному управлінні яких перебуває державний житловий фонд, і використовуються на житлове будівництво та на ремонт жит­ла з метою забезпечення житлом громадян, які внесені до спис­ків тих, що потребують поліпшення житлових умов.

Двадцять відсотків суми вказаних фондів перераховуються в Державний приватизаційний житловий фонд, що створюєть­ся для фінансування житлового будівництва в регіонах з низь­ким рівнем забезпечення громадян житлом і створення резерву коштів для забезпечення гарантії прав на безкоштовне держав­не житло новонароджених громадян України. Використання коштів зазначеного фонду здійснюється за рішенням Кабінету Міністрів України.

Утримання приватизованих квартир (будинків) здійснюєть­ся за рахунок коштів їх власників згідно з Правилами користу­вання приміщеннями жилих будинків і прибудинкових терито­рій, які затверджуються Кабінетом Міністрів України, незалеж­но від форм власності на них.

Товариство (об'єднання) власників квартир у багатоквартир­ному будинку, окремих будинків, що здійснює утримання будин­ків власними силами і не займається іншою діяльністю та не має на меті одержання прибутку, звільняється від оподаткування.

Власник приватизованого житла має право розпорядитися квартирою (будинком) на свій розсуд: продати, подарувати, за­повісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укладати інші уго-

ди, не заборонені законом. Порядок здійснення цих прав влас­ником житла регулюється цивільним законодавством України.

Таким чином, приватизація державного житлового фонду в Україні здійснюється на підставі і в порядку, передбаченому за­конодавством України.

Удосконалення чинного законодавства передбачає розроб­лення і прийняття ряду нормативно-правових актів з урахуван­ням існуючої практики приватизації житла та правовідносин у сфері володіння, користування і розпорядження приватизова­ним житловим фондом.

§ 5. Договір житлового найму:

поняття, значення та відповідальність за його невиконання

Стаття 61 ЖК України передбачає укладення договору най­му жилого приміщення. Право користуватися житлом реалізу­ється на підставі договору житлового найму.

Договір укладається письмово на підставі ордера між най-модавцем і наймачем (громадянином, на чиє ім'я видано ордер). Типовий договір найму приміщення передбачає правила корис­тування житлом, утримання жилого будинку і прибудинкової території.

Умови, що обмежують права наймача і членів його сім'ї вроз­різ із законом, вважаються недійсними.

Житловим кодексом України передбачено, що особи несуть кримінальну, адміністративну чи іншу юридичну відповідаль­ність згідно із законом, якщо вони винні:

а) у недотриманні встановленого терміну заселення жилих
приміщень;

б) у порушенні правил користування жилими приміщення­
ми, санітарних правил утримання місць загального користуван­
ня, використання їх не за призначенням;

в) у порушенні правил експлуатації житла, безгосподарнос­
ті в його утриманні;

г) у пошкодженні житла, устаткування та об'єктів благоуст­
рою, а також у скоєнні інших правопорушень, передбачених чин­
ним законодавством.

538

Глава 14

Основи житлового права України

539

§6. Користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду

Як уже зазначалося, право користуватися житлом реалізу­ється на підставі договору житлового найму.

Предметом договору найму жилого приміщення може бути окрема квартира чи інше ізольоване жиле приміщення, що скла­дається з одної чи кількох кімнат, або одноквартирний жилий будинок. Не може бути самостійним предметом договору жит­лового найму приміщення, яке хоч і являє собою окрему кімна­ту, але її розмір менший від установленого для однієї особи, або є частиною кімнати чи кімнатою, що зв'язана з іншою кімнатою загальним входом, а також підсобне приміщення (кухня, кори­дор, комірка тощо).

Законодавство передбачає такі права та обов'язки наймача і членів його сім'ї: користуватися жилим і підсобними приміщен­нями, санітарно-технічним та іншим обладнанням; залишати за собою житло на визначений законодавством термін у разі тимча­сового виїзду; здавати частину житла в піднаймання іншим осо­бам; обмінювати жиле приміщення на інше; вимагати розподілу чи об'єднання житла, надання додаткового неізольованого жит­ла (або ізольованого в межах передбаченої законом норми); все­лення інших осіб чи виселення їх на законних підставах тощо.

Поряд із широкими правами від наймача вимагається і здій­снення певних обов'язків: бережливе ставлення до найманого житла; додержання правил користування житлом; економне ви­користання води, електроенергії, газу, теплової енергії; недопу­щення порушень житлових прав інших суб'єктів та інших необ­хідних правил поведінки, що передбачені Типовим договором найму жилого приміщення.

У характеристиці оплати приміщення слід зважати на опла­ту: жилого приміщення (площі); надлишкової жилої площі; піль­ги для певних осіб; а також тимчасово відсутніх наймачів; об­числення оплати; строки внесення плати і порядок стягнення заборгованості та ін.

Законодавство встановлює (статті 66—69,70,95,101,144,162) плату за користування житлом і комунальними послугами. Пла-

та за житло в будинках державного і громадського фонду об­числюється виходячи із загальної площі квартири. Норма за­гальної площі на одного мешканця встановлюється в розмірі 21 кв. м. Розмір плати встановлює Кабінет Міністрів України.

Наймач оплачує в одинарному розмірі ту площу, яка не пе­ревищує встановленої норми (ст. 66 ЖК України — 1,5 норми) з розрахунку на наймача і членів його сім'ї. Плата за користу­вання площею понад установлену норму стягується в підвище­ному розмірі, що визначається Кабінетом Міністрів України.

Якщо згідно із законом загальна площа зберігається за тим­часово відсутнім наймачем або членом його сім'ї, така площа не вважається надлишковою.

Крім плати за площу стягується ще й плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, електричну та теплову енергію) та інші послуги за затвердженими в установленому порядку та­рифами. Для певних категорій наймачів і членів їхніх сімей за­конодавством передбачено пільги в оплаті жилої площі та ко­мунальних послуг

До таких законодавчих актів належать закони:

—«Про міліцію» від 20 грудня 1990 р.

—«Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали
внаслідок Чорнобильської катастрофи» від 28 лютого 1991 р.

—«Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захис­
ту» від 22 жовтня 1993 р.

—«Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та
інших громадян похилого віку в Україні» від 16 грудня 1993 р. тощо.

Для окремих спеціалістів, які проживають у сільській місце­вості, законодавством передбачено користування безоплатним житлом і паливом. Особи, які користуються житлом за догово­ром піднайму, зобов'язані вносити квартирну плату в розмірі, що не перевищує розміру плати наймача. У разі переселення най­мача в інше житло на період капітального ремонту наймач опла­чує лише площу, яку фактично наймає.

Отже, законодавство регулює порядок, розмір і термін вне­сення квартирної плати за користування жилою площею і кому­нальними послугами.

Договір найму жилого приміщення може бути змінено тіль­ки за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця. До ви­падків зміни договору найму відносять: на вимогу члена сім'ї

540

Глава 14

Основи житлового права України

541

наймача; на вимогу наймачів, які об'єдналися в одну сім'ю; в ра­зі визнання наймачем іншого члена сім'ї; на вимогу наймача; на вимогу наймодавця.

Член сім'ї наймача може вимагати, за згоди інших членів сім'ї, укласти з ним осібний договір найму, якщо частина площі, відведе­на йому, може бути виокремлена у вигляді відрубного приміщення.

За незгоди інших членів сім'ї питання може бути вирішено в судовому порядку.

Наймач жилого приміщення за згодою всіх дорослих членів сім'ї може будь-коли зажадати припинення дії договору найму: в разі вибуття наймача і членів його сім'ї в інше місце на постій­не проживання; коли вибувають не всі члени сім'ї, то право на площу втрачають тільки ті, хто вибуває.

Договір житлового найму в будинках державного і громадського житлового фонду на вимогу наймодавця може бути розірваний тіль­ки у випадках, встановлених законом, і тільки в судовому поряд­ку, крім випадків виселення з будинків, що можуть обвалитися.

Виселення допускається тільки у випадках, передбачених за­конодавством, і провадиться в судовому порядку. В адміністра­тивному порядку з санкції прокурора можуть бути виселені ли­ше громадяни, котрі самовільно зайняли жилі приміщення, або ті, які проживають у будинках, що можуть обвалитися.

§ 7. Користування службовими жилими приміщеннями і гуртожитками

Службове жиле приміщення — це окрема квартира чи кімна­та в комунальній квартирі, що затверджена як службове житло і надається особам, які, з огляду на трудові відносини, мають проживати за місцем роботи чи недалеко від нього.

До основних ознак службового жилого приміщення слід від­нести:

а) характер трудових відносин працівника, що дає право на
користування службовим житлом;

б) жиле приміщення може бути розташоване в будь-якому
будинку, але обов'язково за рішенням виконкому міської (ра­
йонної в місті) ради чи районної державної адміністрації повин­
но бути включене р перелік службових приміщень;

в) може існувати у вигляді квартири чи окремої кімнати у
квартирі;

г) має специфічний режим заселення і виселення наймача і
членів його сім'ї.

Категорії працівників, які мають право на одержання і ко­ристування службовими жилими приміщеннями, можуть бути різними. Основним критерієм віднесення громадян до такої ка­тегорії працівників є специфічний характер виконання трудо­вих обов'язків, коли робочий день працівника розбитий на кілька частин невизначеної тривалості або коли необхідність виклику пра­цівника на місце роботи може виникнути у будь-який час доби.

Перелік категорій працівників, яким може бути надано служ­бові жилі приміщення, визначається законодавством. У випад­ках, передбачених законодавством, Кабінет Міністрів України може визначити окремі категорії військовослужбовців, яким мо­жуть бути надані в користування службові приміщення (ст. 119 ЖК України).

Жилі приміщення, надаються народним депутатам України на час постійної роботи у Верховній Раді України, вносяться до переліку службових і вилучаються з такого переліку за рішен­ням Комісії Верховної Ради України з питань Регламенту, де­путатської етики і забезпечення діяльності депутатів (ст. 118 ЖК України).

Установлений законодавством порядок заселення і виселен­ня не поширюється на службове житло.

Отже, чинне законодавство визначає порядок визнання жит­ла службовим, категорію осіб, які мають право на одержання й користування житлом, а також режим заселення такого житла і виселення з нього.

Жилі службові приміщення надаються в користування у по­рядку, встановленому законодавством України, за рішенням ад­міністрації підприємства, установи, організації, правління кол­госпу, органу управління, кооперативної чи іншої громадської організації. На підставі такого рішення виконавчий комітет міста (району в місті) чи районної державної адміністрації видає гро­мадянинові спеціальний ордер, який і є єдиною підставою для заселення в службове жиле приміщення (статті 121,122 ЖК Ук­раїни).

542

Глава 14

Основи житлового права України

543

Порядок надання народним депутатам України службових жилих приміщень і користування ними визначається окремим Положенням, затвердженим Верховною Радою України (ст. 126^і ЖК України).

Законодавством не передбачено безпосередньої участі проф­спілкового комітету у винесенні рішення про надання службо­вих жилих приміщень у користування. Одночасно орган проф­спілки має право здійснювати контроль за правильним надан­ням службових жилих приміщень.

Форма ордера для надання в користування службового жи­лого приміщення встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Отже, законодавство України встановлює певний порядок надання службового житла, який відрізняється від іншого по­рядку надання житла на загальних підставах чи за пільгами

Законодавство України закріплює порядок користування службовими жилими приміщеннями. Щодо користування служ­бовим житлом застосовуються правила договору найму жилого приміщення, за винятком тих, що передбачені статтями 73—76, 79-83,85,90, ч. 6 ст 101,103-106 ЖК України.

Жиле приміщення у користування, відповідно до законодав­ства України, може надаватися: а) начальникам житлово-екс­плуатаційних установ; б) майстрам технічних ділянок; в) слю­сарям з обслуговування теплових, газових, санітарно-технічних та інших мереж; г) двірникам; ґ) лісничим; д) директорам дея­ких навчальних закладів; є) директорам та деяким іншим пра­цівникам медичних установ; є) дільничним інспекторам міліції та іншим посадовим, службовим особам і робітникам.

Користувач службовим жилим приміщенням не має права на: бронювання такого приміщення (статті 73—76); його обмін (статті 79—83, 85); вимогу надання йому жилого приміщення меншого розміру замість того, що він наймає (ст. 90); вимогу на­дання в постійне користування іншого жилого приміщення в разі капітального ремонту будинку, в якому знаходиться служ­бове приміщення (ч. 6 ст. 101); вимогу змінити договір найму (статті 103-106).

Отже, законодавство поширює на осіб, які користуються службовим житлом, права та обов'язки, передбачені Типовим до­говором найму житла, крім тих, що прямо передбачені законом

У разі, коли працівник припинив трудові відносини з орга­нізацією, виключений з членів колгоспу або вийшов із членів колгоспу за власним бажанням, він підлягає виселенню із служ­бового жилого приміщення разом з усіма особами, які з ним меш­кають, без надання йому іншого жилого приміщення (ст. 124 ЖК України).

Законодавство передбачає й випадки, коли особа не може бу­ти виселена із службового житла без надання їй та членам її сім'ї іншого приміщення. Це стосується: інвалідів війни та інвалідів-військовослужбовців, передбачених законодавством; учасників війни; їхніх сімей; інвалідів рядового та начальницького складу ОВС, які стали інвалідами під час виконання ними службових обов'язків; працівників, які відпрацювали в організації, що на­дала їм службове житло, понад 20 років; осіб, які звільнилися з посади, що дає право на службове житло, але не звільнилися з організації; осіб, яких було звільнено через ліквідацію організа­ції, за скороченням чисельності або штатів працівників; пенсіо­нерів, інвалідів І та II груп і членів їхніх сімей; одиноких осіб, з якими мешкають неповнолітні діти (ст. 125 ЖК України).

Законодавство передбачає, що в разі виселення осіб, зазна­чених у ст. 125 ЖК України, із службових приміщень житло, що їм надається, має відповідати вимогам, передбаченим ст. 11 ЖК України. Це означає, що воно повинно бути в межах того самого населеного пункту і відповідати встановленим санітар­но-технічним нормам.

Отже, чинне законодавство регулює порядок припинення права користування службовим житлом і випадки, коли наймач і члени його сім 'ї не можуть бути виселені без надання їм іншого житла, що відповідає санітарним і технічним нормам.

Гуртожиток — це особливий вид жилого приміщення, що призначене для короткочасного проживання здебільшого оди­ноких людей, які поселяються у зв'язку з роботою на підприєм­стві, в установі та організації чи навчанням у навчальному за­кладі, яким це житлове приміщення належить. Як гуртожитки використовуються спеціально споруджені приміщення чи пе­реобладнані для цих цілей будинки. Згідно із законодавством, вони можуть бути зареєстровані органом місцевої влади чи міс­цевого самоврядування.

544

Глава 14

Основи житлового права України

545

Чинне законодавство вимагає будувати гуртожитки за типо­вими проектами; крім жилих кімнат, там мають бути приміщен­ня для занять, культурно-масової роботи, побутового обслуго­вування та іншого комунального призначення.

Порядок надання жилої площі в гуртожитках громадянам та іншим особам (без громадянства, іноземним громадянам) перед­бачено ст. 128 ЖК України.

Жила площа в гуртожитку надається за спільним рішенням адміністрації підприємства, установи чи організації, органу кооперативної чи іншої громадської організації та відповідним профспілковим комітетом. На підставі такого рішення адмініст­рація підприємства, установи, організації видає особі спеціаль­ний ордер, що є єдиним документом і підставою для вселення у надане жиле приміщення.

Нині порядок надання жилої площі в гуртожитку регулю­ється Типовим положенням про гуртожиток. Жила площа в гур­тожитку надається за спільним рішенням адміністрації підприєм­ства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового коміте­ту. На підставі рішення про надання жилої площі в гуртожитку адміністрація підприємства, установи, організації видає грома­дянинові спеціальний ордер (додаток), який є єдиною підста­вою для вселення на надану жилу площу. Ордер може бути ви­даний лише на вільну жилу площу. При одержанні ордера пред'являються паспорти всіх членів сім'ї, включених до орде­ра, з відміткою про виписку з попереднього місця проживання. Адміністрація підприємства, установи, організації веде облік ор­дерів, що видаються громадянам на зайняття жилої площі. Блан­ки ордерів зберігаються як документи суворої звітності. Жила площа в гуртожитках надається в порядку черговості, що ви­значається адміністрацією підприємства, установи, організації та профспілковим комітетом. Жила площа в гуртожитку на­дається в розмірі не менше 6 кв. м на одну особу. Громадянам, які вибули з гуртожитку у зв'язку з призовом на дійсну строко­ву військову службу, а також офіцерам, які вибули з гуртожит­ку у зв'язку з призовом із запасу на дійсну військову службу на строк до трьох років, повинна бути знову надана жила площа в гуртожитку, якщо після проходження військової служби вони повернулися на те ж підприємство, в установу, організацію.

Мешканці гуртожитків не мають права: обмінювати своє жи­ле приміщення; переплановувати його; проживати з іншими чле­нами сім'ї; заселяти в свою кімнату інших громадян і тимчасо­вих мешканців.

Внутрішній розпорядок для мешканців гуртожитків установ­люється адміністрацією підприємства, установи, організації чи навчального закладу за узгодженням з профспілковим комітетом.

За проживання в гуртожитку береться плата за встановле­ними розцінками. У гуртожитках для проведення виховної, культурно-масової, фізкультурної роботи і поліпшення побуто­вих умов складаються Положення про раду гуртожитку Гурто­житок обслуговує спеціальний персонал (комендант, виховате­лі, чергові тощо).

Гуртожитки можуть використовуватися і для сімейних гро­мадян. Ці питання регулюються постановою Ради Міністрів УРСР та Української республіканської ради профспілок «Про використання жилих будинків для малосімейних для тимчасо­вого забезпечення жилими приміщеннями малих сімей» від ЗО вересня 1981 р. Постанову введено в дію з 1 січня 1982 р.

Житло в таких будинках надається адміністрацією певних організацій за згодою осіб, яким надається таке житло. Вони збе­рігають право перебувати на квартирному обліку.

Працівники, які припинили роботу на підприємстві за влас­ним бажанням, за порушення трудової дисципліни чи за скоєний злочин, виселяються без надання їм іншого жилого приміщення. У випадках, передбачених ст. 125 ЖК України, а саме: особи, які відпрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надало (надала) їм гуртожиток, не менш як 10 років, звільнені з посади, але не припинили трудових відносин з організацією, звільнені че­рез ліквідацію організації, скорочення чисельності працівників чи штату; пенсіонери за старістю, персональні пенсіонери, члени сім'ї померлого працівника, якому було надано гуртожиток; інва­ліди праці І та II груп, інваліди І та II груп із загалу військово­службовців і прирівняних до них осіб; одинокі особи та неповно­літні діти, які мешкають разом з ними, не можуть бути виселені з гуртожитку без надання їм іншого жилого приміщення

Таким особам у межах того самого населеного пункту нада­ється житло чи інше жиле приміщення, яке відповідає встанов­леним санітарним і технічним вимогам.

18 4-

546

Глава 14

Основи житлового права України

547

Особи виселяються з гуртожитків також у випадках: знесення будинку; переобладнання його на нежилий будинок; якщо будин­ку загрожує обвалення. Особам, які мешкають у таких будин­ках, надається інший гуртожиток чи інше жиле приміщення.

Отже, чинне законодавство закріплює поняття гуртожит­ку, порядок його функціонування, надання в гуртожитку житла громадянам, порядок користування таким житлом і порядок ви­селення осіб із гуртожитку з наданням їм іншого приміщення або без надання такого. Значна кількість чинних нормативних актів потребує удосконалення.

§ 8. Порядок розгляду житлових спорів