Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью
Важнейшей экономической характеристикой доходного объекта недвижимости является «рентный доход», генерируемый земельным участком и улучшениями.
Рента и арендная плата на рынке недвижимости это функция
Q=f (L, K)
Эта же формула вполне должна быть применена и для описания взаимодействия земли и вне земельных факторов производства. В этом случае˸
L – земля,
K – вне земельные факторы производства.
Один и тот же результат производства должна быть достигнут с использованием различных технологий, каждая из которых представляет собой определенную комбинацию факторов производства. В случае если мы применим приведенные положения к предмету экономики объекта недвижимости, то бывают сделаны следующие выводы. Один и тот же объём продукции (площадь создаваемых зданий и сооружений) должна быть обеспечен за счёт различных комбинаций указанных факторов исходя из выбора варианта застройки, применяемых планировочных решений, строительных материалов и технологий.
По отношению к земле, как и по отношению к вне земельным факторам справедливо положение об убывании предельной производительности одного фактора производства при неизменности другого.
По мере приложения к земле все новых порций капитала прирост выручки (стоимости объектов недвижимости) будет постепенно уменьшаться и, в конечном счете, может оказаться ниже издержек (затрат) что и будет означать достижение максимально возможных и эффективных масштабов вложения капитала в землю.
Целью производства для производителя (застройщика) является максимизация эффективности вложений капитала в землю, что требует оптимального распределения средств между различными факторами производства.
Особенностью сферы недвижимости является то, что земельные участки качественно отличаются друг от друга, так что переход от меньшего количества земли, используемого при создании объектов недвижимости, к большему возможен, как правило, при удалении от центра города, так что это движение будет означать и снижение выручки от продажи единицы недвижимости (кв. метра, к примеру).
Следует обратить внимание на то, что соотношения вкладов земли и вне земельных факторов в значительной мере определяются действующими градостроительными нормативами, которые регламентируют такие параметры как площадь застройки, коэффициент использования территории, соотношение между площадью земельного участка и высотой строений и пр.
Существенной особенностью ренты является то, что рента входит в состав цены продукта иным образом, чем зарплата и прибыль.
Высокая или низкая зарплата и прибыль на капитал являются причиной высокой или низкой цены; напротив, больший или меньший размер ренты - результат уровня цены. Величина ренты зависит от величины цен на продукцию.
Рента должна быть определена как разница между ценой продукта и издержками (включая нормальную прибыль).
R =V-(K+L)- r(K+L)
R-рента
V-стоимость продукта (к примеру, объекта недвижимости)
K,L- капитал и труд (вне земельные факторы производства)
r- барьерная (приемлемая) ставка капитализации (ставка доходности) для вне земельных факторов).
Способность земли приносить ренту определяет ценность, а следовательно, и цену земли˸
M = R/i
M - стоимость земли,
i – приемлемая ставка доходности для потенциального приобретателя земли.
Чистая, общая (валовая), распределенная и процентная рента. Исчисление арендной платы может базироваться на принципах чистой или общей ренты.
Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости.
Чистая рента = возврат капитала + доход на капитал (арендный процент)
При общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все расходы по содержанию объекта несет арендодатель.
Общая рента = возврат капитал + арендный процент + возмещение затрат по содержанию помещений.
Следует иметь в виду, что чистая и общая рента - ϶ᴛᴏ базовые противостоящие друг другу понятия, и на их базе может существовать много конкретных способов расчёта арендной платы исходя из конкретной экономической ситуации, позиций арендодателя и арендатора.
Так, в качестве третьего варианта довольно часто называют «распределенную ренту», при которой в арендную плату включается часть операционных издержек, а остальные арендатор оплачивает дополнительно (или сам выполняет необходимые работы).
Помимо чистой и общей ренты, важно обратить внимание на выделение в качестве особой разновидности процентной ренты, которая достаточно широко применяется при сдаче в аренду торговых помещений. Суть процентной ренты состоит в том, что вся арендная плата͵ которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на две части˸ постоянную и переменную (которая представляет собой часть от объёма товарооборота арендатора).
Контрактная и рыночная арендная плата. Контрактная арендная плата (контрактная рента) – уровень арендной платы, зафиксированный в договоре аренды. Рыночная арендная плата (рыночная рента) – уровень арендной платы, складывающийся в каждый данный момент времени на рынке.
Расчет площадей здания при установлении арендной платы (приложение). Наиболее часто при проведении расчетов оперируют следующими понятиями˸
Общая площадь здания - полная внутренняя площадь здания, включая подвалы, технические этажи, чердаки и пр.
Арендная площадь здания – полная внутренняя площадь здания, кроме площади вертикальных проемов ( лестницы, лифты).
Полезная площадь здания – площадь, непосредственно занимаемая арендаторами, кроме общих для всех арендаторов помещений – коридоры, туалеты и др..
Рентабельная площадь в расчете на арендатора – как правило, это арендная площадь, которая для каждого арендатора рассчитывается с применением коэффициента͵ учитывающего его долю в использовании общей площади, доступной всем арендаторам.
Для расчёта рентабельной площади арендатора предлагается используемую арендатором площадь умножать на коэффициент «рентабельная площадь (арендуемая) / полезная (используемая) площадь» (коэффициент R/U).
В качестве показателей, отражающих эффективность использования объектов недвижимости, предназначенных для извлечения дохода путем сдачи в аренду, как правило, рассматриваются чистый операционный доход и чистый валовой доход. При этом для понимания их крайне важно также рассмотреть такие показатели как потенциальный валовой (или рентный) доход, эффективный валовой доход, операционные расходы (издержки).
Потенциальный валовой доход(ПВД; PGI) – потенциально возможный доход в виде рентных поступлений, который может принести объект недвижимости при стопроцентной занятости в течение всего периода владения. ПВД – гипотетическая величина, поскольку не учитывает потери, возникающие в связи с неполной занятостью объекта и потери, возникающие в связи со сменой арендаторов. Расчет ПВД следует осуществлять с учетом уровня контрактных и рыночных ставок арендной платы.
Реально получаемый доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия связаны с факторами двух видов.
Факторы, ведущие к снижению ПВД.
В первую очередь, всегда существуют периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причинам смены арендаторов. По этой причине крайне важно внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На базе анализа рыночной информации о оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции можно оценить эту величину.
Во-вторых, часть помещений может сдаваться в аренду по льготным расценкам.
В-третьих, известно, что ежегодно часть недобросовестных арендаторов, съезжая, не погашает свою задолженность по оплате аренды.
Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости.
К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковки, предоставление услуг связи (к примеру, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр.
Доходы от предоставления такого рода услуг образуют прочие доходы, увеличивающие величину ПВД.
Управляющий может существенно снизить потери от незанятости помещений или неоплаты аренды за счёт тщательной договорной работы.
Так, в случае если в договорах аренды предусмотрено предупреждение арендатором о прекращении арендных отношений за определенное время до съезда, то это дает возможности управляющему заранее начать работу по привлечению других арендаторов, что сокращает сроки незанятости помещений.
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД, EGI) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости. За счёт эффективного валового дохода должны быть возмещены операционные расходы.
Операционные расходы (ОР,OC) - расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечение воспроизводства действительного валового дохода. Общий принцип включения или не включения тех или иных фактических расходов, которые несет собственник или управляющий объекта͵ в состав операционных расходов состоит в том, относятся ли они к объекту как таковому или связаны с конкретным собственником, конкретными условиями приобретения им объекта. В операционные расходы включаются фактические расходы, связанные именно с объектом. На базе учета операционных расходов можно перейти к чистому операционному доходу. Чистый операционный доход есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.
Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.
Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а, следовательно и прибыли от объекта недвижимости. При этом, вместе с тем, уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для их пользователей, а, следовательно, и уровень доходов от их эксплуатации.
На базе показателя чистого операционного дохода бывают образованы такие показатели как поток денежных средств до налогообложения (ПДН) или чистый валовой доход (ЧВД).
Чистый валовой доход ( поток денежных средств до налогообложения) образуется путем вычитания из чистого операционного дохода платежей по обслуживанию долга, а также затрат на восстановления изношенного капитала (амортизации)˸
ЧВД = ЧОД – амортизация – обслуживание долга
На основании показателя чистого валового дохода должна быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибылью)˸
ДСК = ЧВД – налоги на прибыль
Формирование и расчет системы показателей, отражающих доходность объектов недвижимости, является основой для принятия инвестиционных решений, (к примеру, о приобретении, преобразовании или перепрофилировании объекта), об отчуждении объекта͵ об эффективности работы управляющего и т.д.
Вместе с тем, сам по себе он еще не предоставляет достаточно информации для принятия эффективных управленческих решений. Оценить, насколько эффективно или неэффективно управление объектом, можно двумя основными путями˸
- через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы по данному объекту с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными;
- через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые бывают получены на базе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.
Одним из общих показателей эффективности использования объекта недвижимости является величина годовой общей нормы рентабельности (доходности) капитала.
Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности - ОКР) всего инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в данный объект (при условии типичности вложений к рыночной стоимости данного объекта недвижимости). Данный показатель для целей оценки эффективности можно сравнить с показателем, рассчитанным на базе ННЭИ для данного объекта или со среднерыночным коэффициентом капитализации для объектов недвижимости данного назначения.
Критерием эффективности оперативного управления объектом будет соотношение ОКР=ОКРннэи или ОКР≥Ro при этом должно выполняться соотношение ОКРннэи≥Ro. Максимальную величину ОКР можно получить достигая максимально высокого уровня значения величины действительного (эффективного) валового дохода, за счёт минимизации потерь от недозагрузки и увеличения арендных поступлений, а также минимизируя величину коэффициента операционных расходов KОР=ОР/ЭВД. При этом крайне важно также обращать внимание на соответствие КОР среднерыночным данным.
Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве
| Участки/ параметры | лучший | средний | худший |
| Издержки (включая нормальную прибыль) | |||
| Выпуск | |||
| Издержки на единицу | |||
| Цена | |||
| Выручка | |||
| Рента |
Из данных, приведенных в таблице, видно, что если бы цены формировались бы на базе издержек на средних и лучших землях, то на худших землях хозяйствовать невыгодно Вследствие этого цены на продукцию поднимаются и становится выгодно использовать худшие земли.
Таким образом,
1) издержки на худших землях лежат в базе цены на продукцию;
2) на лучших и средних землях возникает дополнительный доход;
3) дополнительный доход является результатом лучшего качества земли и принадлежит ее собственнику.
Дифференциальную ренту принято разделять на ренту по плодородию и ренту по местоположению (что ближе к экономике недвижимости).
Ренту по местоположению часто применяют при анализе сельскохозяйственного и промышленного производства, имея в виду, что близость или удаленность от рынков сбыта влияет на величину издержек производителя. Эти положения бывают вполне использованы и при анализе процессов, происходящих в сфере недвижимости. Но у сферы недвижимости есть и существенная особенность – местоположение влияет, не только на издержки, но и на доход˸ объекты, лучшие по местоположению имеют и большую цену, что несколько меняет механизм создания и присвоения ренты. Смысл этих изменений должна быть продемонстрирован путем внесения некоторых изменений в приведенную выше табл.
| Участки/факторы | Ближний | Средний | Дальний |
| Издержки (включая нормальную прибыль) | |||
| Выпуск | |||
| Издержки на единицу продукции | |||
| Цена | |||
| Выручка | |||
| Рента |
Как видим, в данном случае рента возникает как следствие того, что при одинаковом качестве инвестиций в землю (на практике, конечно все намного сложнее, поскольку инвестиции в лучшие участки земли отличаются по своим характеристикам от инвестиций в худшие участки, но сути дела это не меняет), они приносят больший доход, содержащий рентную составляющую.
Причина дифференциальной ренты в сфере недвижимости – ограниченность земель и различия в их качестве. Источник – более высокая цена на объекты недвижимости, имеющие лучшее местоположение.
Другой вариант разделения дифференциальной ренты – деление на ренту первого и второго рода, где рента первого рода возникает лишь как следствие естественных факторов (естественное плодородие и местоположение), а рента второго рода как результат вклада экономических факторов (вклад человека).
В реальной хозяйственной практике практически всегда сдаваемый в аренду земельный участок является результатом взаимодействия земли и вне земельных факторов (дренаж, склады и пр., в связи с этим уплачиваемая за земельные участки арендная плата включает в себя как непосредственно ренту, так и плату за пользование капиталом.
На практике почти всегда есть вклад капитала (рента второго рода) – в связи с этим арендная плата за земельный участок˸ рента + износ капитала + процент на капитал. Соответственно этому, ставка, по которой должна определяться арендная плата за пользование земельного участка с улучшениями, должна включать в себя ставку ренты, ставку возврата капитала, ставку дохода на капитал˸
r = r1+r2=r3
r – общая ставка для определения арендной платы
r1- ставка ренты
r2 – ставка возврата капитала
r3- ставка дохода на капитал
Структура операционных расходов
Операционные расходы подразделяются на две группы: условно постоянные (Еc) и условно переменные (Еv) формируемые из довольно полного общего перечня расходов. В табл. представлен примерный перечень операционных расходов, соответствующий «полной» аренде, при которой предусматривается включение в арендную ставку всех видов операционных расходов, связанных с функционированием арендуемых элементов объекта недвижимости. В «классической» теории оценки операционные расходы группируются в три блока: постоянные расходы, не зависящие от уровня загрузки объекта; переменные расходы, зависящие от уровня загрузки помещений, и резерв замещения (ресурсы на отложенный ремонт). Указанное разделение недостаточно логично, так как в состав ресурсов на отложенный ремонт включаются как переменные, так и постоянные расходы. В частности, в резерв замещения включаются:
- расходы, зависящие от загрузки объекта арендаторами и от интенсивности эксплуатации помещений (ремонт покрытия полов, внутренней отделки стен, оборудования и сетей газоснабжения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования);
- расходы, связанные с компенсацией разрушительного влияния природных сил (кровля, наружная отделка стен), а также затраты на восстановление эксплуатационных качеств систем теплоснабжения и обеспечение безопасности, планируемые даже для объекта, временно выведенного из эксплуатации.
| Таблица виды ОР | |||
| Вид расходов | Постоянные Еc | Переменные Еv | |
| Налоги | На недвижимость | На зарплату персонала | |
| Страховка | Страховка | - | |
| Управление | Управленческий учет | Зарплата управляющих с накладными расходами | |
| Бухгалтерские и юридические услуги | Бухгалтерский учет основных фондов и постоянные платежи | Бухгалтерское и юридическое обслуживание арендных и подрядных отношений | |
| Маркетинг и работа с арендаторами | Исследование рынка и реклама | Работа по удержанию арендаторов | |
| Энергоснабжение | Антиаварийное теплоснабжение здания | Теплоснабжение арендуемых помещений | |
| - | Электроснабжение | ||
| - | Газоснабжение | ||
| Коммунальные услуги | - | Водоснабжение | |
| - | Канализация | ||
| - | Удаление мусора | ||
| Эксплуатация | - | Вентиляция, кондиционирование | |
| - | Расходные материалы | ||
| - | Обслуживание лифтов | ||
| - | Дезинсекция | ||
| Уборка территории | Уборка помещений | ||
| Техническое обслуживание | Отложенный ремонт кровли, теплосетей, фасада, ограждений | Мелкий и отложенный ремонт облицовки, оборудования и сетей | |
| Обеспечение безопасности | Автоматизированная система оповещения | Служба безопасности | |
| - | Надбавки за сверхурочные услуги | ||
| Прочие расходы (из прочих доходов) | Обслуживание рекламных носителей | - | |
| Обслуживание систем связи и сетей | Обслуживание оборудования связи | ||
| Энергоснабжение и ремонт автостоянки и торговых площадок | Автосервис для пользователей | ||
| Обслуживание мастерских | Индивидуальные услуги | ||
| Другое | Другое | ||
Например, к постоянным расходам следует отнести:
- затраты на упоминавшееся «анти аварийное» теплоснабжение на уровне, исключающем промерзание сетей и конструкций;
- расходы на эксплуатацию полу автоматизированной системы обеспечения безопасности в здании без дежурства на вахте;
- указанные выше затраты на своевременный ремонт кровли и сетей из средств, планируемых как резерв замещения.
Уже на данной стадии анализа операционных расходов нужно иметь в виду, что в их состав не включаются:
- платежи по обслуживанию долга (они вычитаются позднее из чистого операционного дохода);
- амортизационные отчисления (резерв средств на возврат капитала остается в составе всех видов доходов);
- капитальные вложения в развитие объекта (они должны вычитаться из чистой прибыли);
- доходы от корпоративного бизнеса, использующего недвижимость (недвижимостью генерируется только часть доходов от бизнеса);
- налоги на прибыль (учитываются позднее на стадии расчета доходов).
В составе этих расходов не должны присутствовать также затраты, не включенные в плату за пользование объектом (например, при «распределенной» аренде). В то же время следует иметь в виду, что в составе операционных расходов должны быть представлены все затраты, сопровождающие получение доходов, включенных в потенциальный валовой доход (в том числе прочих доходов).
Существенно, что в состав источников получения дополнительных (прочих) доходов включаются ресурсоемкие виды сервисного бизнеса: прокат и мелкий ремонт автомобилей, мебели и техники. Использование таких источников в практике управления недвижимостью в принципе возможно. Однако включение в доходную часть бюджета объекта недвижимости не только платы за использование элементов объекта недвижимости для организации бизнеса, но также и других частей дохода от бизнеса возможно лишь при соблюдении дополнительных условий. Прежде всего, собственно расходы на персонал, материалы, ремонт технологического оборудования и автомобилей должны включаться в состав операционных расходов. Кроме того, все аспекты этого бизнеса (сервисного для арендаторов помещений) должны быть полностью подконтрольны управляющему объектом недвижимости. Последнее важно, поскольку в вознаграждение управляющего включается оплата его труда, затраченного на получение этих доходов.
Отметим здесь и особенность учета капитальных затрат на подвесные потолки, перегородки, пристройки: независимо от того, предусмотрены эти вложения арендным договором или нет, и от того, на чьи деньги (собственника или арендатора) они создаются, капитальные затраты в состав операционных расходов не включаются, так как финансироваться они должны из чистой прибыли.
Имеются особенности и в учете амортизационных отчислений: в состав операционных расходов они не включаются, но учитываются при расчете налога на прибыль, когда в качестве налогооблагаемой базы используется денежный поток до уплаты налогов, уменьшенный на годовую сумму упомянутых амортизационных отчислений.
Чистые доходы объекта недвижимости. Чистый операционный доход (ЧОД = NOI = Io) представляет собой чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в изучаемый объект недвижимости. Рассчитывается он как разность эффективного валового дохода и операционных расходов (Io = Ieg - Е0). Чистый операционный доход включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заемные средства (платежи по обслуживанию долга ОД = DS = Im), и часть, приходящуюся на собственные средства (чистый валовой доход до налогообложения ЧВД = PTCF = Ie). Заметим, что в составе последнего дохода имеется часть, предназначенная для накопления средств, призванных обеспечить простое воспроизводство объекта по истечении срока его жизни, так как по приведенной выше схеме из ЭВД не вычитались средства, обычно планируемые для этой цели (амортизационные отчисления Am). Теперь эти средства исключаются из налогооблагаемой базы при исчислении налога на прибыль по ставке налога КТ.
Чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД = ATCF = Iat) находится вычитанием из чистого валового дохода Ie налога на прибыль Tax = Tpr и содержит в себе чистую прибыль и сумму, резервируемую для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечении срока его жизни.
Кроме указанных выше доходов, получаемых ежегодно, в бюджете объекта или комплекса объектов учитывается доход от продажи объекта Rev = Vn получаемый по завершении инвестиционного цикла в конце n-го периода. Существенно, что этот доход «очищается» от налога на сделку и уменьшается на величину транзакционных издержек.
При использовании объекта в качестве финансового (инвестиционного) актива рентный доход определяется как сумма средств, передаваемых пользователем собственнику в виде арендной платы в обмен на право владения и (или) пользования землей и (или) улучшениями (строениями, коммуникациями) в течение определенного периода времени.
Арендная плата͵ с одной стороны, является платой за пользование имуществом, с другой – экономической формой реализации собственности.
Основным стоимостным параметром, отражающим экономический смысл арендных отношений является ставка арендной платы = величина денежных платежей в единицу времени за единицу площади (руб. в год / кв. метр и пр.). Уровень ставок арендной платы в условиях рынка формируется на базе взаимодействия спроса и предложения и определяется следующими факторами˸ местоположение, физические (технические), экономические, удобства и сервисные возможности.
На практическом уровне минимально допустимый с точки зрения арендодателя уровень арендной платы должна быть определен как сумма амортизации капитала, налога на имущества, расходов по страхованию имущества.
Максимальный уровень арендной платы за объекты недвижимости определяется˸
- соотношением спроса и предложения на рынке аренды недвижимости (как и на рынке продаж, поскольку приобретение объекта недвижимости в собственность может рассматриваться как альтернатива аренде);
- набором предоставляемых арендатору услуг;
- распределением между арендатором и арендодателем нагрузки по содержанию объекта недвижимости.
Налогообложение недвижимости и учет налогов
К особенностям учета налогов в структуре операционных расходов относится то, что здесь кроме налогов на недвижимость (земля и строения) учитываются обязательные платежи (в бюджет и внебюджетные фонды), начисленные на заработную плату (пенсионный фонд, социальное и медицинское страхование).
Налоги на заработную плату целесообразно учитывать не отдельной строкой, а вместе с соответствующими расходами. Налог на добавленную стоимость учитывается в составе операционных расходов при расчете платежей внешним подрядчикам (включая вознаграждение управляющей компании). Заметим, что этот налог учитывается при расчете доходов, поскольку ставка арендной платы указывается с учетом этого налога. Тогда обеспечивается «представительство» этого налога в составе чистого операционного дохода, что при капитализации последнего в рыночную стоимость обеспечивает присутствие налога на добавленную стоимость и в составе величины стоимости объекта.
Налог на недвижимость взимается с единого объекта, включающего в себя земельный участок и улучшения и представленного под единым номером в кадастре недвижимости.
Дата добавления: 2017-03-29; просмотров: 652;