Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Договор социального найма жилого помещения - соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение в пользование, в пределах социальной нормы площади жилья, на срок, установленный действующим законодательством, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам исключительно из государственного или муниципального жилищных фондов социального использования.Данное обстоятельство является существенным отличием договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма, так как при коммерческом найме жилое помещение может быть передано внаем, как из государственного и муниципального жилищного фонда, так и из частного жилищного фонда.

Согласно п. 2 ст.49 ЖК РФ, жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. Таким гражданам помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда.

Законодатель установил критерии для признания граждан малоимущими. Так, при решении вопроса о признании гражданина малоимущим принимается во внимание доход, приходящийся на каждого члена семьи, а также стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Признание граждан малоимущими осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Например, в г. Оренбурге учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в установленном порядке ведет Управление жилищной политики администрации города Оренбурга.

Данное управление является отраслевым (функциональным) органом администрации города Оренбурга, обладает правами юридического лица и находится в непосредственном подчинении заместителя главы администрации города Оренбурга по городскому хозяйству.

Управление руководствуется в своей деятельности Конституцией Российской Федерации, федеральным законодательством, законами и правовыми актами Оренбургской области, Уставом города Оренбурга и иными муниципальными правовыми актами города Оренбурга, а также Положением «Об Управлении жилищной политики администрации города Оренбурга».

Управление создано в 1992 году на базе отдела учёта и распределения жилой площади. В соответствии с Жилищным кодексом РФ на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при наличии регистрации по месту жительства в г. Оренбурге, могут быть приняты:

- малоимущие граждане, признанные таковыми в соответствии с Законом Оренбургской области от 23.11.2005 № 2729/485 III-03 «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма»;

- иные категории граждан, определённые федеральными законами и Законом Оренбургской области от 13.07.2007 № 1347/285-IV-03 «О предоставлении гражданам, проживающим на территории Оренбургской области, жилых помещений жилищного фонда Оренбургской области».

Ежегодно управление проводит перерегистрацию граждан, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Для прохождения перерегистрации граждане обязаны ежегодно до 1 апреля представить сведения, подтверждающие статус нуждающегося в жилом помещении.

Списки граждан, принятых на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях ежегодно утверждаются главой муниципального образования:

- инвалиды ВОВ;

- участники ВОВ;

- члены семей погибших (умерших) ветеранов ВОВ.

- инвалиды боевых действий;

- ветераны боевых действий;

- члены семей погибших (умерших) инвалидов боевых действий и ветеранов боевых действий;

- инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов;

- детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющим закрепленного жилого помещения, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы (далее - лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте до 23 лет;

- реабилитированным лицам, утратившим жилые помещения на территории области в связи с репрессиями, в случае возвращения на прежнее местожительство, в том числе членам их семей, другим родственникам, проживавшим совместно с репрессированными лицами до применения к ним репрессий, а также детям, родившимся в местах лишения свободы, ссылке, высылке, на спецпоселении;

- гражданам, проживающим в квартире, занятой несколькими семьями, и страдающим тяжелой формой хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ними в одной квартире невозможно, согласно перечню, установленному Правительством Российской Федерации, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности;

- гражданам, больным заразными формами туберкулеза, проживающим в квартирах, в которых исходя из занимаемой жилой площади и состава семьи нельзя выделить отдельную комнату больному заразной формой туберкулеза, квартирах коммунального заселения, общежитиях, а также семьям, имеющим ребенка, больного заразной формой туберкулеза, с учетом их права на дополнительную жилую площадь;

- граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий;

- членам семей погибших при исполнении служебных обязанностей работников противопожарной службы области;

- гражданам, жилые помещения которых независимо от формы собственности признаны в установленном порядке непригодными для проживания в соответствии с частью 1 статьи 7 вышеуказанного Закона;

- многодетным семьям, имеющим трех и более несовершеннолетних детей^[147].

В городе Волгограде учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в установленном порядке, ведет Департамент по жилищной политике администрации города Волгограда.

«Принятие граждан на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, осуществляется в соответствии с административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги «Принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма», утвержденным постановлением администрации Волгограда от 28.05.2012 № 1499. Департамент по жилищной политике руководствуется в своей деятельности Конституцией Российской Федерации, федеральным законодательством, законами и правовыми актами Волгоградской области, Уставом города Волгограда и иными муниципальными правовыми актами города Волгограда.

Департамент по жилищной политике администрации Волгограда является отраслевым структурным подразделением администрации Волгограда, уполномоченным от имени администрации Волгограда на обеспечение на территории городского округа Волгоград проведения единой государственной политики в области жилищных отношений, формирование муниципальной жилищной политики и решение вопросов, отнесенных действующим законодательством к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при наличии регистрации по месту жительства в городе Волгограде, могут быть приняты:

- малоимущие граждане, признанные таковыми в соответствии с Законом Волгоградской области от 30.06.2005 № 1096-ОД «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений»;

- иные категории граждан, определённые федеральными законами и Законом Волгоградской области от 01.12.2005 № 1125-ОД «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в Волгоградской области»^[148].

Гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма в случае, если он, во-первых, признан соответствующим органом малоимущим, во-вторых, признан нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Российским жилищным законодательством установлены основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, которые применяются в отношении, как малоимущих граждан, так и граждан иных категорий, указанных в федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации. Такие основания не могут создаваться искусственно и учитываются лишь при предоставлении жилого помещения бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, признаются:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. № 378 «Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».

К ним относятся такие заболевания:

а) активные формы туберкулеза с выделением микробактерий туберкулеза;

б) злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями;

в) хронические и затяжные расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями;

г) эпилепсия с частыми припадками;

д) гангрена;

е) гангрена и некроз легкого;

ж) абсцесс легкого;

з) пиодермия гангренозная;

и) множественные поражения кожи с обильным отделяемым;

к) кишечный свищ;

л) уретральный свищ;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы.

Учетная норма площади жилого помещения – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Жилые помещения из государственного жилищного фонда предоставляются тем категориям граждан, которые указаны в федеральном законе или законе субъекта Российской Федерации. Такие граждане не являются малоимущими, но в силу своего особого статуса также вправе претендовать на предоставление жилых помещений по социальному найму.