Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и наемные дома
 В главе 8.1 ЖК РФ дается понятие договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, по которому одна сторона – наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину – нанимателю, жилое помещение, предусмотренное статьей 91.5 ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
|
Согласно ст. 91.5 ЖК РФ предметом договора может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартир), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.
В качестве наймодателя может выступать орган государственной власти, орган местного самоуправления, а также организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации[145].
В качестве нанимателя может выступать гражданин, признанный нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также гражданин, который не отнесен к категории малоимущих граждан, но доходы и стоимость имущества его и членов его семьи не позволяют самостоятельно приобрести жилье на территории соответствующего муниципального образования. Селить иностранных граждан в таких домах по закону запрещено.
Тем самым законодатель расширил круг социально защищенных лиц, которые могут рассчитывать на предоставление жилья для проживания.
Договор найма жилищного фонда социального использования имеет срочный характер (отличие от социального найма, который является бессрочным). Срок действия его – от одного года до десяти лет. Наниматель имеет право на заключение договора на новый срок.
Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору найма жилищного фонда социального использования идентичны правами и обязанностям наймодателя и нанимателя по договору социального найма.
Не допускаются передача такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения.
Продажа либо отчуждение жилых помещений в наемном доме допускается только в случае продажи или отчуждения всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Одним из оснований расторжения договора найма жилищного фонда социального использования является наличие другого жилого помещения, если размер общей площади такого жилого помещения в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления.
ЖК РФ вводит институт некоммерческого найма для граждан, которые не имеют возможности арендовать жилье по рыночным ценам или получить ипотечный кредит, но при этом и малоимущими не являются. Организуемые в рамках некоммерческого найма наемные дома рассчитаны в первую очередь на бюджетников, молодые семьи и специалистов, которых привлекают крупные заводы и фабрики. Пределы доходов, при которых жилье гражданину может быть предоставлено в некоммерческий наем, будут устанавливаться субъектами РФ. В размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма войдут расходы на строительство или приобретение дома, на его содержание и капитальный ремонт. Одно из отличий от социального найма, как раз, и заключается в плате за капремонт дома. Если в случае с социальным жильем такие затраты полностью ложатся на региональный бюджет, то жильцы наемного дома обязаны будут финансировать капремонт самостоятельно. В связи с этим сумма платежей будет выше, чем по договору социального найма, но несколько ниже, чем при проживании на условиях коммерческого найма.
В случае с некоммерческим наймом используется подход, когда затраты на строительство будут возвращаться застройщикам в течение длительного срока. При этом застройщики получили различные льготы. Среди них предоставление земельного участка без аукциона, серьезные налоговые льготы, возможность использовать нежилые помещения в наемных домах под коммерческие цели.
Жилые помещения в наемных домах предоставляются в порядке очередности. Глава 8.2 ЖК РФ определяет порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Сначала граждане должны встать на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору, затем подать по своему выбору заявление о предоставлении жилого помещения одному наймодателю таких жилых помещений.
Права на приватизацию наниматели не получат.
Договор некоммерческого найма может быть расторгнут при увеличении доходов нанимателя или в случае неплатежа за наем. При этом в первом случае договор не может быть расторгнут до истечения его срока. Кроме того, если на это жилье больше никто не претендует, то наниматель сможет продолжить его занимать. В случае расторжения договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда, без предоставления жилого помещения.
Основания расторжения и прекращения договора некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ. Договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон в любое время, а также по решению нанимателя при наличии согласия на расторжение всех членов его семьи.
Наймодатель в судебном порядке может просить расторгнуть договор некоммерческого найма с нанимателем при следующих условиях:
- при неоплате или несвоевременной оплате жилья нанимателем;
- сдаче жилья нанимателем в аренду третьим лицам;
- при наличии у нанимателя или членов его семьи других жилых помещений, которые можно использовать для проживания;
- в случае разрушения жилого помещения нанимателем или членами его семьи, или лицами, ответственность за которых несет наниматель;
- при нарушении нанимателем прав соседей, если совместное проживание невозможно в результате действий нанимателя;
Дата добавления: 2017-02-20; просмотров: 1337;