Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

До 1990 г. многоквартирные жилые дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собствен­ности и являлись неделимыми объектами недвижимости.

С принятием 6 марта 1990 г. Закона СССР № 1305-1 «О соб­ственности в СССР» (далее – Закон), собственность жилищно-строительных коо­перативов перестала быть односубъектной и неделимой, т. к. в со­ответствии с п. 2 ст. 7 выше указанного закона, член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные ему в пользование, приобрел право собственности на это имущество.

С введением Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватиза­ции жилищного фонда в Российской Федерации» (далее закон о приватизации) государственный и муниципальный жилищный фонд в части жилых домов, также перестал быть односубъектным, т.к. закон предоставил право гражданам РФ на добровольной основе получить занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность. Согласно закона о приватизации собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда также стали являться сов­ладельцами либо пользователями вне квартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

В связи с появлением в многоквартирных домах нескольких собственников и совладения ими мест общего пользования, а также вне квартирного инженерного оборудования остро возникла необ­ходимость правового регулирования правоотношений, основан­ных на праве общей собственности на места общего пользования и вне квартирного инженерного оборудования.

Указом Президента РФ от 23.12.1993 г. № 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме» (далее - Указ) были введены новые в законодательстве понятия – «общая собственность на места общего пользования», «объекты общей собственности» и «кондоминиум» как организационно-правовая форма юридиче­ского лица: «Кондоминиум является объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (далее именуются - домовладельцы), в границах которого каждо­му из них на праве частной или государственной, муниципальной собственности, иной форме собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домо­владельца на жилое и/или нежилое помещение».

Общей долевой собственностью домовладельцев являются: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы. Места общего пользования, несущие, ограждающие, нене­сущие конструкции, механическое, электрическое, сантехничес­кое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца. Земельные участки в установленных границах с элементами инженер­ной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином ком­плексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.

Объекты общей собственности, в соответствии с данным Указом, разделились на объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование, а также на объекты, передача которых возможна по согласию собственников.

Впоследствии эти нормы нашли отражение в нормативных правовых актах многих субъектов РФ, например, в законе г. Москвы от 09.11.1994г. № 19-87 «О перечне объектов общего пользования и жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений».

В связи с принятием Закона о ТСЖ, Указ Президента РФ от 23.12.1993г. № 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме» утратил силу (Указ Президента РФ от 19.10.1996 г. № 1472).

Существенные изменения в законодательстве произошли с при­нятием первой части ГК РФ и Закона о ТСЖ. Согласно ст.ст. 289-290 ГК РФ, собственники квартир в многоквартирном доме стали участ­никами долевой собственности на общие помещения дома, несу­щие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество).

Гражданский кодекс РФ предусмотрел, что участником доле­вой собственности на общее имущество многоквартирного дома может являться только собственник квартиры. Определив функцио­нальное назначение общего имущества, законодатель не распро­странил на собственников нежилых помещений в многоквартир­ном доме право общей долевой собственности на это имущество. В результате этого в законодательстве возникла коллизия права. Собственники квартир стали обязанными нести бремя содержа­ния того имущества, которым также пользовались и собственники нежилых помещений[113].

К сожалению, настоящий ЖК РФ не устранил этой коллизии. Главой 6 ЖК РФ введено понятие «собственник помещения» без указания о том, что собственниками помещений являются соб­ственники жилых и нежилых помещений.

Собственники жилых и нежилых помещений являются участ­никами общей долевой собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме, в силу и п. 2 ст. 23 Федерального закона «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С принятием Закона о ТСЖ (утратил силу) многоквартирные дома стали рас­сматриваться как комплекс недвижимого имущества (кондомини­ум), состоящий из совокупности жилых и нежилых помещений с тесно связанным с ними назначением и следующим их судьбе общим имуществом. Участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали собственники жилых и нежилых помещений.

Верховный Суд РФ следующим образом охарактеризовал общее имущество: «По смыслу действующего гражданского и жилищного законода­тельства Российской Федерации, жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непо­средственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением»[114].

В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сдел­ки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслужива­ния другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «кондоминиум», оно заменено понятием «многоквартирный дом», определение ко­торого также не раскрыто.

В ЖК РФ устанавливается правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом, несении расходов по его содержанию собственниками помещений и передаче его в поль­зование третьим лицам.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принад­лежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникно­вение, переход и прекращение подлежат государственной регист­рации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 8 ГК РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не уста­новлено законом. Иное установлено ст. 289 ГК РФ - собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, а также п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, право собственности на общее имущество возникает в силу закона, а не на основании акта государственной регистрации.

В связи с тем, что общее имущество является принадлежно­стью помещений, расположенных в многоквартирном доме, то отдельной государственной регистрации оно не подлежит. Момент возникновения права собственности на общее имущество в много­квартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права - права собственности на помещение. Эта позиция нашла отражение в п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Государственная регистрация возникновения_, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В ст. 36 ЖК РФ получили развитие нормы ст. 290 ГК РФ и ст. 7 ранее действовавшего Закона о ТСЖ. В настоящее время Закон о ТСЖ не действует в связи с введением в действие нового ЖК РФ.

Перечень общего имущества многоквартирного дома неудачно заимствован без существенных изменений из Закона о ТСЖ и со­держит терминологический разнобой в перечислении имущества, входящего в понятие общего имущества многоквартирного дома.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся:

Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Указанный перечень общего имущества многоквартирного дома не является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещени­ями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а в случае их отсутствия - по проектной доку­ментации на жилой дом. Отнесение того или иного имущества к по­нятию общего имущества является предметом судебных споров.

К общему имуществу в многоквар­тирном доме относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для со­держания, обслуживания и доступа к помещениям.

Общему имуществу присущ следующий набор признаков:

- оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями;
- в натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от помеще­ния;

- при отчуждении помещения следует его судьбе;

- право собственности на общее имущество в многоквартирном
доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение;

- оно является принадлежностью не менее чем к двум помеще­ниям в многоквартирном доме;

- имеет функциональную зависимость с помещением;

- предназначено для удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые);

- является санитарно-техническим, электрическим, механи­ческим и другим оборудованием).

Часть 2 статьи 36 ЖК РФ ограничивает права собственни­ков по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартир­ном доме стало возможным только с согласия всех ее участников (ст. 246-247 ГК РФ), т. к. иной правовой режим общей собствен­ности на общее имущество ГК РФ не был установлен.

Применение общих норм гражданского законодательства (100% согласие собственников помещений в многоквартирном доме) в воп­росах распоряжения частью недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (общее имущество), вызвало социальные конфликты между собственниками. Способствовало приостанов­лению строительства, модернизации и реконструкции жилищного фонда, что привело к преждевременному износу и выбытию жи­лья, а также затруднило реализацию прав собственников жилья, которые практически лишились возможности распорядиться своей собственностью, повлиять на эксплуатацию и ремонт дома.

Следует учесть, что в некоторых многоквартирных домах ко­личество участников долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить от всех согласие фактически невозмож­но. В число участников долевой собственности могут входить лица: безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных команди­ровках, не проживающие по месту регистрации либо подлежа­щие признанию по суду недееспособными. При этом отказ на дачу согласия на распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, даже по формальным основаниям не может быть оспорен в судебном порядке.

Жилищный кодекс РФ ввел иной порядок распоряжения об­щим имуществом в многоквартирном доме. Распоряжение общей собственностью на общее имущество в многоквартирном доме в части передачи этого имущества в пользование иным лицам, уменьшения размера общего имущества отнесено теперь к жи­лищному законодательству.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помеще­ний в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае действует общая норма гражданского законодатель­ства – 100% согласие собственников.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ, реконструкция - это изменение параметров объектов капи­тального строительства, их частей, количества помещений, высо­ты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-тех­нического обеспечения.

В статье 36 ЖК РФ понятие «реконструкция» исполь­зуется по отношению к многоквартирному дому, а не к жилым помещениям.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно не только в случае, предусмотренном статьей 36 ЖК РФ (реконструкции). Согласно ст. 40 ЖК РФ, собственник помещения может увеличить занимаемую площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае проведения реконструкции, переустройства и (или) переплани­ровки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества.

Часть 3 ст. 36 ЖК РФ регулирует правовой режим общей доле­вой собственности на общее имущество только в случае уменьше­ния его размера, хотя при реконструкции существует возможность и увеличения размера общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа го­лосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым общее имущество может быть пере­дано в пользование иным лицам без согласия всех собственников помещений. Решение общего собрания собственников помещений в мно­гоквартирном доме может быть принято без проведения собрания, путем заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ). Порядок проведения заочного голо­сования устанавливается решением общего собрания. Данный вид голосования наиболее перспективный и в последующем должен получить развитие.

В части 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен много­квартирный дом. Такой земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. вве­дение ограничений пользования им, относится к компетенции об­щего собрания собственников помещений. Собственникам помещений запрещается отказывать в установ­лении обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.

Споры об установлении обременения земельного участка пра­вом ограниченного пользования или об условиях такого обремене­ния разрешаются в судебном порядке в соответствии с земельным законодательством.

Статья 36.1 ЖК РФ регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества. Эти средства формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на специальном счете, открытом в кредитной организации. Каждый собственник владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения. После смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю предшествовавшего собственника так и не исполненные им обязанности по уплате взносов.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Данная норма заимствована из Закона о ТСЖ с некоторыми изменениями. Статья 9 Закона о ТСЖ, в соответ­ствии с которой ранее определялась доля в праве собственности на общее имущество, являлась диспозитивной. Эта доля могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквар­тирном доме, если принятым до вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» решением общего собрания соб­ственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное (ст. 15). Другими словами, если доля собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ранее была установлена об­щим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется.

После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.

Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, изложенный в ч.1 ст. 37 ЖК РФ, носит императивный характер.

Установление доли собственника помещения, в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не­обходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на общем соб­рании собственников помещений в многоквартирном доме. Коли­чество голосов, которым обладает каждый собственник помеще­ния в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме собственника помещения: - следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ); - при переходе права собственности на помещение в многоквар­тирном доме от одного собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ); - выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ); - отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Следует заметить, что правовой режим общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заметно отличается от правового режима имущества, находящегося в долевой собственности, регламентируемого гражданским законодательством (ст. 246, 247 ГК РФ).

На правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не распространяются следую­щие положения ГК РФ:

- пункт 2 ст. 246 ГК РФ - участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соб­людением при ее возмездном отчуждении правил, предусмот­ренных ст. 250 ГК РФ;

- пункт 2 ст. 247 ГК РФ - участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможнос­ти этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, со­ответствующей компенсации;

- пункт 1 ст. 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники­ долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Статья 38 ЖК РФ определяет порядок перехода права соб­ственности на помещение в многоквартирном доме и устанав­ливает требования, которые должны быть оговорены в договоре. Так, в договоре об отчуждении помещения должно быть в обя­зательном порядке указано, что помещение отчуждается вместе с долей (указывается размер доли) в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в много­квартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Сделка, совершенная с нарушением требований ст. 38 ЖК РФ, недействительна с момента ее заключения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Иск о применении последствий недействительности ничтож­ной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п.1 ст. 181 ГК РФ).

Часть 1 ст. 39 ЖК РФ, по сравнению с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, расширяет субъектный состав соб­ственников, на которых возлагается бремя несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Соб­ственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмер­но со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Поэтому доля обя­зательных расходов на содержание общего имущества в много­квартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соразмерно доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).