Понятие жилищного фонда

Основополагающей категорией жилищного законодательства является понятие жилищного фонда как совокупности всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений (ч. 1 ст. 19 ЖК).

При этом под жилым помещением закон понимает:

- жилой дом или его самостоятельно используемую (обособленную) часть;

- квартиру или ее часть;

- комнату (ст. 16 ЖК).

Если какой-либо имущественный объект не соответствует данному понятию жилого помещения (жилого дома, квартиры или комнаты), то даже при его фактическом использовании для проживания граждан не могут сложиться гражданско-правовые жилищные отношения, в том числе жилищные обязательства. Такие отношения и регулируются поэтому общими нормами гражданского права о договоре аренды, а не о договорах жилищного найма.

Важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

Ю.К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно[71].

Жилищный фонд образуют все без исключения изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом, пригодные для постоянного проживания граждан и отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам[72].

Жилищный фонд Российской Федерации составляет единую структуру, включающую все жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.

Жилищный фонд - важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части, которые также именуются жилищными фондами. Они представляют собой совокупности жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими характеристиками, создающими для каждой из них свой, самостоятельный правовой режим[73].

В 2015 году общая площадь жилищного фонда России составила 3,54 млрд. кв.м.[74]. Параллельно с увеличением нового жилья постепенно выходят из оборота жилые помещения, относимые к ветхому и аварийному фонду. Вся эта совокупность учитывается государством через организации инвентаризации в виде отдельных реестров.

Охарактеризуем для примера состояние регионального жилищного фонда Волгоградской и Оренбургской областей.

В Оренбургской области на конец 2012 г. общий размер жилищного фонда составлял 47006 тыс. кв.м., а на конец 2013 года эта цифра уже выросла до 48120 тыс. кв. м., в том числе:

- государственный жилищный фонд – 891 тыс.кв.м;

- муниципальный фонд – 2534тыс.кв.м;

- частный фонд – 44695 тыс.кв.м. [75].

Общая площадь аварийного жилищного фонда по состоянию на конец 2013 года составила 4,11 % от общей пощади жилищного фонда Оренбурга). В процентном отношении цифра небольшая, однако исходя из площади непригодного для проживания жилья становится очевидным острая необходимость решения данного вопроса.

В этом же году в Волгоградской области общий размер жилищного фонда составлял 56769, 4 тыс. кв.м.( частный жилищный фонд - 52585,4, государственный - 625,5 муниципальный - 3558,5 тыс. кв. м.). В Волгоградской области по данным статистического обозрения жилищного фонда Волгоградской области в 2012 году около половины многоквартирных домов Волгоградской области (около 49 %) имели износ от 31 % до 65 % и выше, в том числе 1,9 % данных домов имели износ свыше 70 %. В этих целях на региональном уровне Постановлением Правительства Волгоградской области от 23.04.2013 № 204-п утверждена областная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области», в рамках которой в период с 2013 по 2017 годы предусмотрено переселение 4 988 человек из 190 аварийных многоквартирных домов площадью 77,7 тыс. кв. м, расположенных на территории 18 муниципальных образований Волгоградской области[76].