Особенности государственной регистрации прав на земельные участки

Статья 22.2. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков

1. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

3. Обязательными приложениями к документам, являются:

1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (далее - исходный земельный участок).

3) согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков.

Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки.

Размер земельной доли может быть определен в виде простой правильной дроби или иным способом, предусмотренным Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Простая дробь - это запись числа в виде отношения двух чисел, числителя и знаменателя. В правильной дроби числитель всегда меньше знаменателя, например, 1/2, 2/3,1/5.

Если сособственники хотят выделить доли в натуре, то составляется соглашение об этом, где дроби переводятся в конкретную площадь земельного участка. Например, если земельный участок площадью 1000 кв. м принадлежит двум лицам на праве общей долевой собственности и доля каждого из них составляет 1/2, то при выделе в натуре у каждого из сособственников окажется земельный участок 500 кв. м. Перед составлением вышеуказанного соглашения сособственники межуют участок, делят его на два земельных участка и оформляют на них новые отдельные кадастровые паспорта. Данные этих кадастровых паспортов также указываются в соглашении.

письмо Минэкономразвития России от 20 января 2009 г. N Д23-100 "О применении положений статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суть этого письма сводится к тому, что существуют ситуации, когда исходный земельный участок после его раздела прекращает свое существование (его кадастровый номер не сохраняется), а есть ситуации, когда исходный участок при его разделе сохраняется. В последнем случае остается исходный земельный участок со своим кадастровым номером, но измененной площадью, и образуются новые (выделившиеся из исходного участка) земельные участки. Ситуация с измененными участками чаще всего возникает, когда право на исходный земельный участок возникло до введения в действие Закона либо когда право на исходный земельный участок хотя и зарегистрировано, но его границы не уточнены.

Статья 22.3. Особенности государственной регистрации права собственности на искусственно созданный земельный участок

искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.

В частности, создание искусственных земельных участков предусмотрено:

– ст. 16 ФЗ "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации";

– ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

– ст. 6 ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Право собственности на искусственно созданный земельный участок регистрируется на основании решения о создании искусственного земельного участка и разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию, а также договора о создании искусственного земельного участка в случае, если на искусственно созданный земельный участок возникает право общей долевой собственности.

Статья 24.1. Особенности государственной регистрации права на земельную долю

Земельная доля - термин, применимый к землям сельскохозяйственного назначения.

Статьей 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" называется "земельная доля", однако четкого определения ей не дается.

Вышеуказанный Закон допускает определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах.

В соответствии со ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на государственную регистрацию права на земельную долю.

На практике уполномоченные должностные лица органа местного самоуправления обращаются за регистрацией прав на земельные доли в случае отказа от доли кого-то из сособственников. Такая ситуация предусмотрена п. 1.1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которому отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.

Также необходимо отметить, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Статья 25.2. Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства

С 1 сентября 2006 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" - так называемый Закон о "дачной амнистии".

Данный Закон в значительной степени упростил оформление прав на некоторые виды земельных участков и объекты капитального строительства. Срок переоформления по дачной амнистии законодательством не ограничен.

Комментируемая статья посвящена "дачной амнистии" в отношении земельных участков.

Надо иметь в виду, что "дачная амнистия" распространяется, во-первых, только на физических лиц, во-вторых, только на те земельные участки, которые предназначены в соответствии с их разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, в-третьих, если вышеуказанные участки были предоставлены до введения в действие ЗК РФ (до 30 октября 2001 г.).

Для оформления права собственности земельных участков физическими лицами для использования данных участков в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, предусмотрен упрощенный порядок.

К целям, не связанным с предпринимательской деятельностью относятся:

– ведение личного подсобного хозяйства;

– ведение дачного хозяйства;

– огородничество;

– садоводство;

– индивидуальное гаражное строительство;

– индивидуальное жилищное строительство.

Статья 25.5. Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество

В ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с положениями ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в п. 11 разъясняет, что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ).

Статья 27. Государственная регистрация сервитутов

1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

2. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.