Внутренние договоры между участниками

Одним из существенных факторов становления системы АС является система внутренних договоров между участниками ООО «Кластер» в стартовый период. До получения первой прибыли, которую участники могут распределять пропорционально своим долям в ООО, вопросы о вложении средств и их возвратности определяется именно на договорной основе.

В том числе, инвестор может дать «Кластеру» ссуду на аренду земельных участков, которые (на бесконкурсной основе) будут предоставлены «Кластеру через ГБУ (см.1.5). ООО «Кластер» может выступать застройщиком-инвестором, получив соответствующую лицензию и вступив в СРО. На это также нужны средства, полученные в виде ссуды от инвестора, участника ООО «Кластер», по договору займа.

Если речь идёт о жилищном строительстве, то инвестировать в него может Потребительский кооператив (ПК), собирая средства своих пайщиков и внося их как инвестиции от юридического лица в строящийся объект. Тогда построенные квартиры могут предоставляться от кооператива – пайщикам в качестве «удовлетворения потребности в жилой площади», а не продаваться (тем самым, не возникает оснований для уплаты НДС и налога на прибыль, поэтому сумма не выплаченных на законном основании в бюджет средств становится доходом кооператива). В том числе, инвестировать со стороны ПК можно недостроенные жилые объекты, что по практике 2016 – 2018 годов для частных лиц (дольщиков) становится в России всё менее возможным.

В свою очередь, частью сэкономленных при оптимизации налогов средств, ПК обязан по внутреннему договору поделиться с ГБУ, МБУ и с инвестором (который может присовокупить полученную им долю к реализации объекта: этого же, либо иного по программе развития региона). В другом варианте, такие финансовые ресурсы обеспечат инвестору более быструю, чем планировалось, возвратность понесённых затрат, что повысит рентабельность вложений.

В итоге, сэкономленные на налогах суммы: а) частично возвращаются инвестору, б) частично становятся внебюджетным доходом администрации, в) превращаются в дешёвую жилплощадь для жителей (членов ПК),поскольку передача, а не продажа им квартир не обременена всевозможными «накрутками» от строителей: инвестором выступает сам ПК.

Существуют различные, утверждённые Правительством РФ программы, в том числе ФЦП «Жилище», «Аварийное и ветхое жильё» –нормы которых позволяют дополнять инвестиционные планы развития территорий за счёт средств федерального бюджета. Так, программа «Жилье для российской семьи» предполагает, что за 2015–2017 годы должно быть построено 25 млн кв. метров жилья эконом-класса дополнительно к ранее запланированным объемам ввода. Жилье по этой программе должно продаваться по цене не более 80% рыночной стоимости за 1 кв. м или не выше 35 тыс. руб./кв. м. Новые нанотехнологии позволяют строить квадратный метр за 25 тысяч рублей, создавая тем самым «подушку безопасности» как для инвестора-застройщика, так и для покупателей квартир: сбоев системы не произойдёт.

В случае, когда региональная власть заинтересована в привлечении средств федерального бюджета в программы развития территории (в системе АС это так), форма подачи заявок на участие в подобных программах и пообъектный перечень, например, аварийных и ветхих домов с проведённой за государственный счёт экспертизой, ложится на плечи администрации. Взамен, на счёте ГБУ должны появиться внебюджетные доходы от реализации всего мега-проекта, в том числе, осуществлённого за счёт средств федеральной поддержки. Доходами на счёте ГБУ администрация самостоятельно распоряжается на благо региона.

До получения первых средств на расчётном счёте ООО «Кластер», ни один из учредителей не сопряжён с другими ничем, кроме долевого распределения прибыли и внутренних договоров. Получение участков и бюджетных денег без конкурса, применение кооперативной схемы налогообложения и внесение средств на счёт ООО «Кластера» происходит исключительно потому, что все участники принимают общие задачи и способы их решения. Распределение средств по внутренним договорам может идти в иных пропорциях, чем определено долевым распределением в ООО «Кластер», и на первом этапе такой порядок взаимоотношений между участниками следует признать верным.