Задачи развития теории оценки.

1. Переход на рыночные условия хозяйствования поставил массу проблем, которые необходимо решать, и среди них наиважнейшая – проблема собственности.

Процессы приватизации, разгосударствление предприятий, до 90 % которых находилось в собственности государства, существенно актуализировали вопросы оценки собственности, как самих предприятий, так и иных объектов недвижимости.

Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право на присвоение будущих доходов, причем зачастую теряют право на доходы и действительные собственники предприятий – их работники. Поэтому не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно. Инвестора же в первую очередь интересуют будущие доходы, а не затраты, требующиеся на создание объекта, хотя оценка бизнеса предприятий только на основе будущих доходов также может быть ошибочна. В силу этого при оценке бизнеса предприятия должен использоваться весь многосторонний комплекс подходов: с точки зрения затрат на создание предприятия, его будущей доходности и цен продажи капитала аналогичных предприятий на рынке.

В стране начался процесс купли-продажи предприятий банкротов. Таким образом, капитал предприятия как собственность становится объектом купли-продажи и приобретает некоторые черты товара.

Как всякий товар, предприятие должно обладать полезностью для покупателя, т.е. потребительской стоимостью. Сложность самого товара-предприятия, а также целей его воспроизводства рождает особенности и самой потребительской стоимости. Прежде всего, это соответствие предприятия потребности покупателя, целям будущего потребления.

Полезность предприятия, как и любого другого товара, проявляется в процессе пользования или потребления. Следовательно, если предприятие не действует, не приносит дохода собственнику, оно теряет для него свою полезность и подлежит продаже. Но если кто-то другой видит новые способы использования данного предприятия, новые возможности приносить доходы, то такое предприятие становится товаром. Со временем изменяются формы пользования последним – оно начинает приносить доход покупателю, а, следовательно, вновь обретает полезность. Сегодня данное предприятие удовлетворяет общественной потребности, завтра оно может быть полностью или отчасти вытеснено другим подобным товаром.

Основа полезности предприятия – возможность формировать иную конкретную экономическую систему (использование земли, материально-вещественных факторов производства, рабочей силы и пр.), способность воспроизводить и создавать товар, имеющий устойчивого потребителя, качественно совершенствовать свою деятельность и приносить доход.

Полезность предприятия определяет цену со стороны спроса, а затраты на воспроизводство аналогичного предприятия диктуют цену со стороны предложения. В результате взаимодействия этих сил формируется рыночная цена – товар особого рода.

Во-первых, предприятие – это инвестиционный товар, вложения в который осуществляются в надежде на отдачу в будущем. Затраты и отдача разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли может быть неизвестен, иметь вероятностный характер, поэтому инвестор учитывает риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые получит собственник от предприятия, представляет собой верхний предел рыночной цены предприятия со стороны покупателя.

Во-вторых, предприятие является системой, а продаваться могут как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, происходящих как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит предприятие, как правило, к неустойчивости, с другой – неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и самого предприятия, и общества.

В-четвертых, с учетом особого значения устойчивости предприятий для обеспечения стабильности в обществе необходимо государственное регулирование условий и механизма процессов купли-продажи предприятий, а также непосредственное участие государственных структур в формировании рыночных цен на предприятие, в их оценке.

Доходы и расходы предприятия определяет его прибыль. Но если это предприятие нуждается в обновлении или оно испытывает недостаток собственных оборотных средств, то собственник вынужден произвести из прибыли вычеты для осуществления намеченных капитальных вложений, восполнить недостаток собственных оборотных средств, выплатить проценты и погасить кредит. Отсюда следует, что на рыночной цене предприятия скажутся такие факторы, как политика капитальных вложений, оборачиваемость и структура капитала, наличие собственного капитала.

Большое значение для формирования рыночной цены имеет не только величина ожидаемых прибылей, но и время их получения. Одно дело – собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое – если инвестирование и возврат капитала значительно удалены друг от друга. На величине рыночной цены предприятия неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

Один из важнейших факторов, влияющих на рыночную стоимость предприятия, - степень контроля, которую получает новый собственник. Если предприятие покупается в индивидуальную, частную собственность или если приобретается контрольный пакет, то новый собственник получает следующие права: назначать управляющих; определять их оплату; влиять на политику и направления работы предприятия; покупать или продавать активы; реструктурировать и даже ликвидировать данное предприятие; принимать решение о поглощении других предприятий; определять величину дивидендов и т.д. В силу того, что покупаются большие права, рыночная цена в данном случае будет выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета. Хотя при некоторых обстоятельствах неконтрольный пакет может представлять большую ценность.

Другой важный фактор, определяющий рыночную цену предприятия, - ликвидность этой собственности. Рынок предполагает премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери стоимости. Отсюда рыночные цены на предприятие должны быть ниже, чем цены на аналогичные открытые общества.

Рыночная цена на предприятия, как на любой другой товар, определяется соотношением спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то в результате конкуренции покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спроса определяется текущей стоимостью будущих прибылей, которые собственник может получить от владения этим предприятием. Особенно это характерно для отраслей, где предложение предприятий ограничено природными возможностями. Отсюда следует, что в наибольшей степени к верхней границе, в случае превышения спроса над предложением, будут приближены цены на сырьевые предприятия. В то же время при повышении спроса возможно появление в некоторых отраслях новых предприятий, что приведет к увеличению их числа, и в долгосрочном плане цены на эти предприятия могут несколько упасть.

Если же предложение превышает спрос, то цены диктуются производителем, и минимальная цена, по которой он может продать свой товар, определяется затратами на производство этого товара.

Итак, рыночная цена предприятия определяется его прибыльностью в будущем, издержками на создание аналогичных предприятий и соотношением спроса и предложения.

Одной из важнейших задач в настоящее время является определение рыночной, соответствующей реальности, цены недвижимости, через оценку.

2. Понятие оценки, используемое в законе «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», определено как: «Оценка – определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки».

К объектам оценки относятся:

1) отдельные материальные объекты (вещи), в том числе бесхозяйное, выморочное имущество;

2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое);

3) право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

4) право требования обязательства (долги);

5) работы, услуги, информация;

6) объекты права интеллектуальной собственности;

7) иные объекты гражданских прав.

Видами оценки являются обязательная и инициативнаяоценка.

Обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится:

1) для налогообложения объектов недвижимости физических лиц, не используемых в предпринимательской деятельности, а также для определения оценочной стоимости земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств;

2) для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду (аренду с последующим выкупом);

3) для ипотечного кредитования;

4) для выкупа и изъятия имущества у собственника для государственных нужд;

5) для определения стоимости имущества должника, когда он или взыскатель возражает против произведенной судебным исполнителем оценки;

6) для определения стоимости имущества, поступившего в государственную собственность;

7) в иных случаях.

Инициативная оценка проводится на основании волеизъявления заказчика по проведению оценщиком оценки любого принадлежащего заказчику объекта оценки в соответствии с действующим законодательством и другими нормативными правовыми актами Республики Казахстан.

Процесс оценки – последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, обычно включает восемь этапов:

1 этап – постановка задачи;

2 этап – составление плана работ;

3 этап – сбор и обработка данных;

4 этап – оценка стоимости земельного участка;

5 этап – оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых методов;

6 этап – определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

7 этап – согласование;

8 этап – составление отчета об оценке.

На этапе постановки задачи:

А) идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

Б) устанавливаются: цель оценки; вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная и т.д.); дата.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки – использование заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик, поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели и определяться в соответствии с законодательными стандартами, общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость, а для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, - рыночная стоимость имущества.

На этапе составления плана работ определяются:

- график работ по оценке;

- источники и способы сбора информации;

- затраты на сбор и обработку информации;

- оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;

- вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость (БТИ), в риэлторских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессионалов обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

1) расходы на доступ к платным базам данных и иных источников информации;

2) оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

3) командировочные расходы;

4) оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

5) расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается, исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

Далее идет этап сбора и обработки данных, касающихся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климате, экологии, геологии и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, отбрасываются.

Собранные данные обрабатываются и готовятся для дальнейшего использования в оценочном процессе. Могут быть внесены обоснованные корректировки, уточняющие и дополняющие данные.

Следующий этап – оценка земельного участка. Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

К трем общепринятым методам оценки недвижимости (земельный участок относится к недвижимости) относятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный.

Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа – снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода – представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

На этапе согласования проводятся:

- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

- проверка правильности всех математических расчетов;

- синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых методов оценки, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

Отчет об оценке – итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использовании данных: допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.