Лекция 4. Основные положения теории оценки

1. Понятия «стоимость» и «цена». Виды цен.

2. Рыночная стоимость.

3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

4. Типичные ошибки начинающих оценщиков.

СРС – Составить перечень факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Литература:

1. Экономическая теория / Под ред. А.И. Добрынина, Л.С. Тарасевича, 3-е изд. – СПб. : Изд. СПбГУЭФ, Изд. «Питер», 2004. – 544 с.

2. Г.П. Коваленко. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: Практическое пособие. – Алматы: Жети жаргы, 2002

3. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. – М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

1. Каждый товар в зависимости от того, в какой форме он представлен на рынках, имеет свою цену.

Как отмечалось на предыдущих лекциях, основу цен образует ценность товара. Из сферы производства продукты труда попадают в сферу обращения, где начинают действовать рыночные факторы. Они вызывают отклонения цены вверх или вниз. В свою очередь цена воздействует на спрос и предложение товаров, а значит, на поведение покупателей и продавцов.

Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена – денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях спроса и предложения на него.

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

На цены как пропорции обмена сильное влияние оказывают методы их установления, называемые механизмом ценообразования.

В экономической практике сформировались два подхода к становлению цен: рыночный и затратный (производственный). Они различаются, прежде всего, факторами, воздействующими на формирование цены. При рыночном способе определяющие факторы – конъюнктура рынка, спрос и предложение товара. При затратном подходе в основу установления цены кладутся производственные затраты, прежде всего трудовые, связанные с созданием товара.

В рыночном ценообразовании цена – это форма выражения ценности благ, проявляющаяся в процессе их обмена.

Во-первых, здесь выражается непосредственная связь цены товара с ценностью, которой он обладает как объект потребления.

Во-вторых, цена товара проявляется только в условиях его обмена на деньги или другой товар.

Цены различаются по ряду признаков. В зависимости от масштаба торговых операций и вида продаваемого товара выделяют:

1) оптовые цены, по которым продукция реализуется крупными партиями в условиях так называемой оптовой торговли;

2) розничные цены, по которым товары продаются индивидуальным покупателям в относительно небольшом объеме;

3) тарифные цены (расценки) – цены, по которым производится оплата услуг, например за пользование телефоном, за электроэнергию, газ, воду.

По степени свободы цены делятся на:

- жестко фиксированные, твердые цены, назначаемые органами ценообразования. Изменение такой цены в какую-либо сторону производителем или продавцом товара преследуется по закону;

- регулируемые цены. Их величина регулируется государственными органами, но это воздействие ограниченно и чаще всего сводится к установлению верхнего предела цен на определенные группы товаров. Регулирование цен может также производиться путем установления предельного уровня рентабельности. Это означает, что отношение прибыли к издержкам не должно превосходить заданного уровня, скажем, 50 % ;

- рыночные цены, свободные от непосредственного ценового вмешательства государственных органов. Они формируются под воздействием конъюнктуры рынка, законов спроса и предложения. Рыночные цены должны складываться в процессе свободного торга между покупателем и продавцами. Переход от фиксированных государственных к свободным рыночным ценам называют либерализацией цен.

Наряду с описанными видами цен в экономической практике применяют ряд других характеристик цен. В экономическом анализе, планировании и статистике, а также в исследовательских целях наряду с текущими используются сопоставимые цены. Их использование актуально, например, при изменении цен в процессе инфляции. Если, к примеру, в один период семья тратила на питание 30 000 тенге, а затем стала тратить 60 000 тенге при прежнем уровне потребления, значит, произошел 2-х кратный рост цен на продукты.

Все виды цен, определяемые посредством расчетов, называют расчетными. Ряд цен на товары и услуги фиксируется в виде прейскурантов, т.е. указателей цен. Такие цены называются прейскурантными.

В ходе осуществления планово-управленческих работ используются прогнозные и плановые цены. В экономике рыночного типа широко используются прогнозные цены – на их основе планируется деятельность фирм, разрабатываются проекты и программы, составляются государственные планы-прогнозы, именуемые индикативными планами.

Договорные цены – цены, величина которых определена предваряющим акт купли-продажи соглашением, документально зафиксированным контрактом между продавцами и покупателями. В ряде случаев в контракте фиксируется не абсолютная величина цены, а диапазон цен, верхний или нижний уровень либо их соотношение с государственными, рыночными, мировыми ценами.

Часто вид цены определяется типом рынка, на котором она складывается. Выделяются биржевые, аукционные, комиссионные цены. Различный уровень цен на однотипные товары в разных странах приводит к необходимости использования мировых цен. Они представляют либо реально действующие на мировом рынке цены на товары данной группы, либо средние значения цен на одни и те же товары, установившиеся в разных странах и регионах. Мировые цены исчисляются в свободно конвертируемых валютах.

2. Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.

Рыночная стоимость – цена, с которой согласны желающий продать (продавец) и желающий купить (покупатель), не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке.

Необходимо иметь в виду, что при определении рыночной стоимости имущества речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а о гипотетической типичности сделки купли и продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в определенное время, т.е. оценка имеет временную и пространственную определенность.

На рыночную стоимость недвижимости влияют 4 основных объективных фактора : спрос, полезность, дефицитность и отчуждаемость объекта. В отличие от рыночной стоимости на цену объекта недвижимости, как правило, влияет множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Можно с определенной долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, например, инвестиционная – стоимость инвестора, когда он готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость, для того, чтобы господствовать в данном секторе рынка.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной сделки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

3. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса. Все факторы, влияющие на стоимость недвижимости, можно разделить на объективные и субъективные. При этом последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на стадии заключения сделки (например, осведомленность, честность, темперамент, личные симпатии и т.д.), т.е. факторы в основном психологического характера.

Объективные факторы в основном являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. Объективные факторы делятся на макроэкономические и микроэкономические.

К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, исходный уровень потребности в объектах недвижимости, курс доллара, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы, развитие экспортно-импортных операций и т.д.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости и с правовым характером сделки.

Для краткосрочных периодов макроэкономические факторы можно считать условно-постоянными (они изменяются довольно медленно), а общую конъюнктуру рынка – фиксированной. Для Казахстана исключение из этого правила касается валютного курса тенге.

Для того чтобы определить стоимость объекта недвижимости, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, а также о влиянии каждого конкретного фактора. Оценщик при этом должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца недвижимой собственности.

Влияние различных факторов на стоимость недвижимости:

1) производительность труда;

2) состояние законодательства в области недвижимости;

3) политико-правовая ситуация в стране: законы о собственности; законы о недвижимости; экологические законы; законы о залоге, ипотеке; налоговое законодательство;

4) мотивация покупателей и продавцов;

5) состояние окружающей среды: экология; географический фактор; сейсмичность; топография; наличие природных ресурсов;

6) состояние рынка недвижимости;

7) социологические условия (демографические, свободное время и т.д.);

8) состояние экономики: налоги; состояние финансирования строительства; уровень жизни населения; технологический уровень строительства; доступность финансовых средств для населения.

Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов. Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда необходимо фиксировать дату оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Эксперту-оценщику необходимо уметь прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости и учитывать это в своих оценках.

Итак, к основным факторам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся:

Местонахождение – один из наиболее важных факторов. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости. Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми дошкольного возраста и увеличивает доходность предприятий, обслуживающих эту сферу.

Архитектурно-конструктивные решения проекта. Недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь привлекательный внешний вид и т.д. Все это факторы, которые отражаются на эксплуатационных расходах и, как следствие, на рыночной стоимости. Например, с увеличением количества этажей с первого до третьего стоимость строительства снижается на 3-5 %.

Планировочные решения проекта. Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей или других пользователей, так как они напрямую влияют на эффективность использования зданий для определенных целей. Например, установлено, что если расширить функциональные помещения в каком-то здании (операционный зал, комната для переговоров, зрительный зал, спортивный зал и т.д.), то проектное решение становится более экономичным, а стоимость в расчете на 1 кв. метр общей площади уменьшается.

Наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества). Если коммуникации не подключены, при оценке необходимо подсчитать расходы на их подключение.

Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями. Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для технологических процессов. Необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования нет, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий.

Состояние здания. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако если требуется только косметический ремонт, это существенно не повлияет на стоимость недвижимости.

Сейсмические факторы весьма важны, особенно для сейсмоопасных районов. Оценщик должен быть уверен в том, что устойчивость конструкции позволит выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечения сейсмозащиты будут не очень высоки.

Экологические факторы. В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды. В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнения не входит в компетенцию оценщика.

4. В условиях отсутствия частной собственности на недвижимость такой профессии, как оценщик недвижимости, не требовалось, так как государство в лице своих органов само определяло стоимость активов.

С возрождением частной собственности появилась необходимость в том, чтобы в сделках с недвижимостью участвовал профессионал, который мог бы ориентировать продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке объекта. Мировая практика показала, что если в сделках с недвижимостью не участвует независимый профессиональный оценщик, то одна из сторон сделки бывает обделена или просто обманута.

Освоение казахстанскими специалистами этого опыта было организовано Институтом экономического развития Всемирного банка. Министерством труда на основании приказа № 130-п от 7 августа 1997 года утверждена квалификационная характеристика должности оценщика-эксперта по оценке имущества, то есть в нашей стране официально признана профессия оценщик.

В настоящее время мы находимся на стадии становления системы подготовки, организации деятельности в области оценки, выработки нормативных актов и этических норм поведения оценщиков. Большим импульсом для развития оценочной деятельности послужил принятый 30 ноября 2000 года Закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».

С развитием рыночных отношений в нашей стране все больше и больше появляется потребность в профессиональных и независимых оценщиках.

В разных странах становление профессии оценщика происходило неодинаково. В каждой из стран выработаны свои критерии и требования, предъявляемые к оценщикам. Но есть общие требования, которые предъявляются к оценщикам во всех странах, без соответствия которым он не сможет действовать на рынке оценки недвижимости.

Оценщик недвижимости должен обладать высоким уровнем общего образования и обширными познаниями в различных областях знаний (строительство, экономика, право, юриспруденция, банковское и бухгалтерское дело и т.д.).

Теория и практика оценки, а также рыночные условия постоянно претерпевают изменения, и поэтому оценщику необходимо отслеживать их, совершенствовать свои знания.

Для успешного функционирования на рынке недвижимости оценщик должен постоянно собирать и формировать базы рыночных данных по совершаемым сделкам с недвижимостью и тенденциям изменения цен. Оценщик – это, прежде всего, аналитик, и успех его работы во многом зависит от его информированности и умения прогнозировать тенденции изменения стоимости недвижимости.

Работу оценщика нельзя свести к проведению каких-то механических расчетов по известным методикам. Чаще всего, когда речь идет о расчете величины поправок, учете местных условий, согласовании результатов оценки, оценщик может полагаться только на собственное мнение, основанное на его личном опыте.

В развитых странах с рыночной экономикой общепризнанно, что профессионалом оценщик становится после приблизительно 3-5 лет практической деятельности. В Казахстане для получения лицензии в области оценки недвижимости установлен стаж оценочной деятельности два года.

В основе оценки стоимости недвижимости лежит оценка затрат на воспроизводство и получаемых доходов от ее использования. Динамика цен на объекты недвижимости формируется под воздействием законов рыночной экономики (соотношение спроса и предложения и др.).

Определение стоимости недвижимого имущества – исключительно сложный и трудоемкий процесс, обусловленный наличием большого количества индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, а также многочисленных факторов, влияющих на оценку недвижимого имущества. Практически не бывает полностью идентичных объектов недвижимости даже в том случае, если два здания построены по одному проекту, но находятся на отдельно расположенных земельных участках. Например, одно из них после реконструкции имеет лучшую отделку, а фасад здания может смотреть в другую сторону и из его окон открывается более привлекательный вид. Все факторы будут влиять на стоимость недвижимости.

Для магазина розничной торговли имеет ключевое значение близость жилых кварталов, автобусной станции и т.д., так как эти факторы могут повлиять на решение его владельца относительно открытия этой торговой точки и на стоимость аренды (или стоимость капитала). Следует обратить внимание, что объекты недвижимости, внешне совершенно одинаковые, могут иметь разные права владения, т.е. находиться в собственности или на правах аренды. В этом случае с учетом конкретных деталей стоимость годовой аренды недвижимости, как правило, ниже и будет зависеть от дополнительных условий в договоре аренды.

Частой ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки. Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости.

Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия.

Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.