Договор аренды, предмет и существенные условия. Договор аренды зданий, сооружений. Особенности аренды земельных участков. (Вопрос 50)

(ст.36 ЗК. Ст.15; ст.9 101-ФЗ; п.2ст.26 122-ФЗ, ст.22 ЗК РФ)

Ст.606 ГК. Договор аренды является консенсульным, двусторонним, возмездным договором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.(Ст. 606 ГК РФ)

Существенные условия: стороны, предмет договора; срок внесения арендной платы, -размер арендной платы.

Для договоров аренды здания (сооружения), земельных участков условие о размере арендной платы признается существенным условием, невключение которого в договор влечет за собой признание такого договора незаключенным (ст. 22 ЗК, п.3 ст.65 ЗК, ст. 654 ГК РФ);

Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. Предметом аренды не может быть доля в праве общ.дол.соб. на объект .В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Четкое описание предмета договора. Несоблюдение - влечет не заключение договора.(ст. 607 ГК РФ).

Ст. 610 ГК установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества (п.3 ст.9 №101 –ФЗ от 24.07.02г. «Об обороте земель с/х» на срок не более 49лет)

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

Преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Субъекты - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодатель - собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендатор - всякий дееспособный гражданин либо организация.

Гос. рег договора аренды производится по заявлению любой из сторон договора.

В самостоятельный вид договора аренды выделена аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Ст.652

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, тогда как передача в аренду иного недвижимого имущества передаточным актом не оформляется. Ст655

Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

С 1.03.2008г. В связи с вступлением в силу Закона о кадастре недвижимости является гос. Кадастровый учет недвижимого имущества. Если объект недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения) был создан (построен) либо изменен (реконструирован) после 1.03.2008г., то характеристики объекта должны быть определены кадастровым паспортом.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).(ст.26 ФЗ 122)

ЗК установлено, что объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК).

В ст. 26 Закона о регистрации прав также установлено, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора аренды.

Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды - право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется

В соответствии с п. 1 ст. 26 ЗК предусмотренные Кодексом права на участки удостоверяются документами в соответствии с Законом о регистрации прав. Статьей 14 указанного Закона установлено, что регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре.

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), не допускается.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Удостоверение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок заполнения выписки из ЕГРП, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав; порядок и способы ее направления органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. (Вопрос 141)

(ст.14 122-ФЗ; приказ Минэкономразвития России от 22.03.2013 N 147 "Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в ЕГРП на недвижимость и сделок с ним» приказ минэконом № 180 от 14 мая 2010 г.)

122 ФЗ ст. 14 Проведенная гос. регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской.

Проведенная гос. регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, при подаче документа в эл.виде специальная регистрационная надпись подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью гос. регистратора.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона выписка из ЕГРП должна содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, об ограничениях (обременениях) прав, о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для гос. или мун. нужд. В выписке из ЕГРП, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юр. лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства. Для гос. или мун. органов в целях выявления в соответствии с ЗК правообладателей зем. Уч.и расположенных на них объектах недвиж., подлежащих изъятию для гос.или мун. нужд. указываются сведения об адресе места жительства гражданина(собственника).

В выписку вносятся сведения, которые содержатся в соответствующих листах раздела Единого государственного реестра прав на момент подписания выписки в пределах предусмотренного п 2 статьи 7 Закона срока для предоставления лицу запрошенной информации.

В выписке указываются:

-дата подписания выписки;

-исходящий номер, который состоит из номера книги учета выданной информации о зарегистрированных правах, в которой был зарегистрирован запрос, и порядкового в названной книге номера зарегистрированного в ней запроса, по которому выдается выписка;

-дата запроса, проставленная в нем заявителем;

-дата получения запроса органом, принявшим документы;

-кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;

-наименование объекта недвижимости;

-назначение объекта недвижимости;

-площадь объекта недвижимости;

-адрес (местоположение) объекта недвижимости;

-данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

-вид зарегистрированного права;

-зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации,

сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
сведения о наличии зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, об объектах долевого строительства, об участниках долевого строительства (при выдаче выписки о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве);

сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;

180 приказ минэконом Запрос представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по выбору заявителя:

в виде бумажного документа, представляемого заявителем при личном обращении (далее - представление запроса при личном обращении);

в виде бумажного документа путем его отправки по почте (далее - представление запроса почтовым отправлением);

в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сети Интернет (далее - официальный сайт) и Едином портале;

порядок направления в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, запросов, в том числе посредством почтового отправления, использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - сеть Интернет), включая единый портал государственных и муниципальных услуг (далее - Единый портал), или иных технических средств связи;

Выписка в форме электронного документа и (или) иные подлежащие выдаче документы в форме электронных документов направляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, заявителю, или в случаях, предусмотренных ФЗ N 122, иному лицу с использованием сетей связи общего пользования по выбору заявителя одним из следующих способов:

1) посредством направления ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт), по указанному в заявлении адресу электронной почты. В случае представления заявления о государственной регистрации и иных необходимых для государственной регистрации прав документов в форме электронных документов, электронных образов документов посредством единого портала государственных и муниципальных услуг, официального сайта. Ссылка на выписку и (или) иные подлежащие выдаче документы в форме электронных документов, размещенные на официальном сайте (далее - ссылка), должна быть доступна для первого перехода с целью просмотра и скачивания электронных документов в течение трех месяцев с момента их размещения. Выписка и (или) иные подлежащие выдаче документы в форме электронных документов должны быть доступны для просмотра и скачивания, в том числе в виде, пригодном для восприятия человеком, в течение суток с момента первого перехода по ссылке;

2) посредством направления электронного документа с использованием веб-сервисов в случае представления заявления о государственной регистрации и иных необходимых для государственной регистрации прав документов в форме электронных документов, электронных образов документов с использованием веб-сервисов.

3) Выписка в форме электронного документа заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

4) Днем направления выписки и (или) иных подлежащих выдаче документов в форме электронных документов считается дата отправки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, электронных документов или ссылки на такие документы, указанная в реквизитах соответствующего электронного сообщения.

Книги учета документов и дела правоустанавливающих документов как неотъемлемые части ЕГРП. Порядок ведения книг учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества. (Вопрос 157)

(ст. 12 122-ФЗ, Приказ Минэкономразвития России от 24.07.2014г. NП/349 «Об утверждении правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при госрегистрации прав на ОНИ и сделок с ним»)

1. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах (статья 12 ФЗ «О гос регистрации»).

Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, ведут следующие книги учета документов: