Размещение земельных участков, переданных на правах пользования.

Массивы земельных угодий, переданных в порядке пользования сельскохозяйственной организации на том или ином праве, также формируют компактными, отдельными массивами, примыкающими к основному массиву землевладения. Сельскохозяйственные угодья, используемые сельхозорганизацией на условиях аренды, формируют с учетом сроков аренды.

Необходимо предусмотреть пожелания собственников земельных долей по распоряжению ими после окончания срока правовых взаимоотношений с сельскохозяйственной организацией.

Номера земельных участков и их площади, переданные сельскохозяйственной организации в пользование или аренду органами местного самоуправления, а также земель, включенных в фонд перераспределения, заносят в специальный реестр.

Размещение земельных массивов граждан. Земельные доли граждан, не пожелавших включить (продать, передать, подарить) их в состав коллективных сельскохозяйственных предприятий, выделяются по желанию владельцев долей из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2004 г. 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначении» и Федерального закона от 18.06. 2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Основным фактором, обеспечивающим рациональность выдела земельного участка и определения его местоположения, осуществляемого в порядке проведения землеустройства, является необходимость предотвращения возможности нарушения законных интересов и прав всех заинтересованных землевладельцев (землепользователей), путем создания для всех равных условий землепользования (землевладения). В этой связи, важным фактором является недопущение появления предпосылок ухудшения экологического состояния выделяемого землевладения.

Размещение земельных участков должно осуществляться с учетом сформированной ранее системы природоохранной организации территории, зон влияния имеющейся природоохранной инфраструктуры (защитных лесных полос, водорегулирующих сооружений, водозащитных дамб и т.п.), возможности проводить земледелие без дополнительных (вязанных с выделенным местоположением участка) затрат на природоохранные и природовосстановительные мероприятия.

Передача в собственность несельскохозяйственных угодий. В соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.1996г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю», при передаче сельскохозяйственных угодий в собственность гражданам и юридическим лицам, бесплатно передают в их собственность также и земельные участки, занятые кустарником, мелколесьем, и другими несельскохозяйственными угодьями, расположенными между участками продуктивных земель в границах отводимого им земельного массива.

Конкретные виды и площади несельскохозяйственных угодий, которые могут быть переданы в собственность граждан, определяют органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Несельскохозяйственные угодья передают в собственность с учетом:

– пожеланий граждан и юридических лиц;

– размещения их продуктивных земель;

– пожеланий смежных землепользователей;

– природно-экологического значения и целесообразного хозяйственного использования этих земель;

– создания территориальных условий для формирования компактного и рационального землепользования.

Границы передаваемых в собственность несельскохозяйственных угодий совмещают с четко выраженными на местности естественными и искусственными рубежами (реками, ручьями, каналами, дорогами, лесополосами и т. п.). Вкрапленные в участки продуктивных земель контуры несельскохозяйственных угодий, как правило, передают целиком собственникам сельскохозяйственных угодий, внутри которых они находятся. Если на смежные несельскохозяйственные угодья претендуют несколько граждан и юридических лиц, то их распределяют между ними пропорционально площади сельскохозяйственных угодий, переданных в собственность, с учетом хозяйственной целесообразности и взаимной договоренности.

Важно отметить, что при передаче несельскохозяйственных угодий в собственность создаются условия формирования земельных массивов, отвечающих требованиям экологически устойчивого землепользования. Поэтому, размеры передаваемых в собственность несельскохозяйственных угодий (особенно: лесов, лесных полос, кустарников), должны быть увязаны (оптимизированы) с площадями пахотных угодий, находящихся в распоряжении землепользователей (землевладельцев).

В случае, когда граждане и юридические лица не пожелали получить в собственность несельскохозяйственные угодья, разрабатывают предложения о включении их в земли запаса, земли лесного или водного фонда, земли других категорий. Несельскохозяйственные угодья (леса, реки, водоемы, межселенные дороги, земельные участки под объектами истории и культуры, территории общего пользования и др.), которые по своим природно-экологическим условиям или правовому статусу не могут быть переданы в собственность гражданам и юридическим лицам, включают в земли соответствующих категорий.

При рассмотрении вопросов о передаче земель, занимаемых межхозяйственными и внутрихозяйственными дорогами, устанавливают их принадлежность, правовой статус, состав обслуживаемых ими объектов. Значительную часть дорог, расположенных на территории сельскохозяйственных предприятий, используют преимущественно садоводческие товарищества и другие организации, не оформившие земельный отвод и права на их прокладку. На основе проведенного анализа устанавливают их принадлежность и правовой статус (передают в собственность сельскохозяйственным организациям, оформляют отвод земли соответствующим организациям и т. д.).

При разработке предложений, связанных с освоением несельскохозяйственных угодий для производства сельскохозяйственной продукции, по укрупненным показателям определяют виды, объемы и стоимость культуртехнических работ по освоению этих земель в различные виды продуктивных земель с указанием доли финансирования за счет средств гражданина (юридического лица) и органов местного самоуправления.

Результаты проведенных работ по передаче несельскохозяйственных угодий в собственность отражают:

– на чертеже проекта упорядочения землепользования;

– в реестре участков (контуров) несельскохозяйственных угодий, передаваемых гражданам и юридическим лицам в собственность или включаемых в земли других категорий;

– в ведомости мероприятий по освоению земельных угодий, ранее выбывших из сельскохозяйственного оборота, передаваемых гражданам и юридическим лицам в собственность;

– в пояснительной записке к проекту.

Материалы по передаче несельскохозяйственных угодий согласовывают с юридическими лицами и собственниками земельных долей, которым передают в собственность эти угодья, заинтересованными предприятиями и органами местного самоуправления, которым намечают передать несельскохозяйственные угодья, имеющие природно-экологическое или общественно-хозяйственное значение, а также с районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Передача в собственность участков занятых объектами недвижимости. Земельные участки под объектами недвижимости передают в собственность гражданам и юридическим лицам (собственникам объектов недвижимости) в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.02.1996г. №198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности».

Границы и площади земельных участков под объектами недвижимости устанавливают на основе материалов инвентаризации земель с учетом фактического функционального назначения объектов, утвержденной проектно-технической и строительно-планировочной документации или норм отвода земель. При расчете площадей земельных участков под объектами недвижимости в границы этого земельного участка включают земли, занятые непосредственно объектом недвижимости и прилегающие к этому объекту территории, необходимые для обеспечения его функционирования. При соответствии фактических размеров земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, действующим нормативам, его границы принимают по фактическому пользованию. Если же фактическая площадь земельного участка превышает установленную или меньше ее, то с согласия собственника недвижимости, за ним закрепляют земельный участок по фактическому пользованию. При несогласии ему передают земельный участок площадью, соответствующей нормам отвода земель либо проектно-технической документации.

По материалам установления границ и площади участков составляют реестр земельных участков, на которых расположены соответствующие объекты недвижимости, с указанием функционального назначения конкретного объекта недвижимости, его номера и площади.

Месторасположение и согласованные с собственником объектов недвижимости площади земельных участков отражают на проектном чертеже. По результатам проектирования составляют сводную экспликацию земель, в которой отражают проектные площади земельных угодий в целом и по формам собственности.

Ограничения, обременения, сервитуты. Земельный участок приобретается или передается собственнику, владельцу, пользователю и арендатору на соответствующем праве с установленным целевым назначением и правовым статусом и только в этом качестве принадлежит его владельцу.Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи, арендаторы обязаны использовать землю в соответствии с целевым назначением, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности.Вместе с тем, права собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков могут быть ограничены в связи с обременением земельных участков определенными условиями и обязательствами, которые устанавливаются непосредственно законодательством, договорами или решением суда.

Наличие обременения земельного участка влечет ограничения прав собственников земли, землепользователей и арендаторов по его использованию в хозяйственной деятельности. Ограничения по распоряжению земельным участком, может осуществляться в порядке установления сервитута.

Ограничения прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по использованию земельных участков в хозяйственной деятельности и обременение их правами иных лиц возникают, как правило, в связи с тем, что эти земли находятся внутри, либо примыкают к особо охраняемым территориям и объектам, либо находятся вблизи вредных производств или в зонах перспективной застройки, разведанных полезных ископаемых, торфа и подземных вод, или по ним проложены различные коммуникации, то есть они находятся в зоне действия режимообразующих объектов, определяющих соответствующий правовой режим использования этих участков. Ограничения прав в использовании земельных участков могут быть установлены и по другим основаниям правового и хозяйственного характера, в связи с арендой, залогом, арестом земельного участка, при доверительном управлении; необходимостью регулирования интенсивности использования земель, подверженных процессам деградации, при превышении уровня загрязнения почв, допустимых нагрузок на ландшафт и т.д.

По этим причинам, а также в целях обеспечения безопасности населения или создания необходимых условий для эксплуатации инженерных коммуникаций, промышленных, транспортных и иных объектов, или сохранения от загрязнения, истощения и уничтожения особо ценных природных территорий возникает необходимость в установлении зон с особым правовым режимом использования земель(ЗОРИЗ). Это охранные, санитарно-защитные, запретные зоны, в пределах которых для собственников, владельцев и пользователей земельных участков в силу необходимости устанавливаются определенные ограничения в использовании земли.

Одновременно для предприятий и физических лиц, в собственности или оперативном управлении которых находятся режимообразующие объекты, предоставляется право доступа к этим объектам для их эксплуатации или контроля над текущим состоянием, то есть ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут является вещным правом и сохраняется при переходе земельного участка к другому лицу.

Установление и обоснование правового режима территорий с особыми условиями использования земель является отдельным направлением землеустроительных работ. К таким территориям относят: водоохранные зоны и прибрежные полосы вдоль рек, санитарно-защитные и охранные зоны вдоль железных и автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередач, телефонной и телеграфной связи, территории природоохранного, заповедного, рекреационного, историко-культурного и иного назначения.

Особой задачей землеустройства является установление и правовое обоснование участков земель предприятий, нуждающихся в установлении особого режима их хозяйственной эксплуатации. К ним могут быть отнесены земли ценные и особо ценные, загрязненные промышленными отходами и стоками, зараженные, нарушенные антропогенной деятельностью или естественными процессами. Наличие таких земель устанавливается в результате проведения специальных землеустроительных обследований в натуре и изучения соответствующих материалов, а правовой режим использования определяется в соответствии с действующим законодательством.

По условиям функционирования в проектах землеустройства выделяются следующие зоны:

– зоны санитарно-защитного и охранного назначения;

– зоны природоохранного и природозаповедного назначения (зоны, связанные с проблемами охраны и защиты природной среды);

– зоны оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (зоны, выделяемые в связи с культурной и социальной сферой жизни человека).

Для установления правового режима земельных участков в ходе землеустроительных работ составляют дежурные карты ограничений и обремененийпо административным районам в масштабе 1:10000.

Работы по составлению дежурной карты проводят в два этапа. На первом этапе выявляют и наносят на дежурную карту все режимные и режимообразующие объекты, расположенные на территории административного района, и все зоны с особым правовым режимом использования земель(ЗОРИЗ). Месторасположение режимных и режимообразующих объектов, границы их зон наносят на дежурную карту с максимально возможной точностью. На втором этапе месторасположение режимных и режимообразующих объектов устанавливают инструментально на местности, координируют и наносят на дежурную карту с точностью, соответствующей масштабу карты. Содержание дежурной карты предусматривает отражение на ней не всех обременений, а только тех, которые связаны с ограничениями правовой и хозяйственной деятельности в зонах особого режима использования земель и установлением соответствующих сервитутов.

Месторасположение инженерных, транспортных и других коммуникаций, объектов и сооружений (линий электропередачи, связи, магистральных трубопроводов, водопроводов, теплотрасс, автомобильных и железных дорог и др.) устанавливают на основании документов по предоставлению земельных участков в пользование, данных графического учета земель, материалов аэрофотосъемки, планов землепользований, а также графических материалов (проектов строительства, чертежей исполнительной съемки, планов прохождения трасс), которыми могут располагать соответствующие органы отраслевого управления и организации, осуществляющие техническое обслуживание и эксплуатацию указанных объектов и сооружений. В отдельных случаях не исключена необходимость отображения коммуникаций и других объектов на основании данных полевого обследования.

При составлении карты ограничений и обременений должны быть выявлены землепользования, на территории которых, в качестве обременений должны быть установлены (или уже установлены) сервитуты. При выявлении таких землепользований необходимо принимать во внимание следующее:

– из всех возможных сервитутов выявляют необходимость установления лишь тех, которые связаны с прокладкой, строительством и эксплуатацией инженерных сетей и сооружений;

– инженерные сети и сооружения должны принадлежать постороннему для данного земельного участка собственнику;

– необходимость установления для данного участка указанных ранее сервитутов определяют проходящие через него магистральные трубопроводы, сети газоснабжения, электрические сети, линии связи и радиофикации, а также другие инженерные коммуникации.

Для установления границ ЗОРИЗ режимообразующих объектов «точки отсчета» выбирают в соответствии с определенными правилами:

– для охранных зон: воздушных линий связи, радиофикации и электропередачи – от крайних проводов; магистральных трубопроводов – от оси трубопроводов; магистральных многониточных трубопроводов – от осей крайних трубопроводов;

– санитарно-защитных зон водоемов – от крайних водоводов;

– водоохранных зон: рек и озер – от среднемноголетнего уреза воды в летний период; водохранилищ – от уреза воды при нормальном подпорном уровне; .

– прибрежных полос – также, как и для водоохранных зон;

– санитарно-защитных зон: предприятий с технологическими процессами, являющимися источниками загрязнения атмосферного воздуха вредными и неприятно пахнущими веществами – непосредственно от источника загрязнения атмосферы сосредоточенными выбросами (трубы, шахты и др.) или рассредоточенными выбросами, а также от мест загрузки сырья, свалок или открытых складов; кладбищ – от их границ; железных дорог – от оси крайнего железнодорожного пути;

– зон минимальных расстояний: автомобильных дорог – от бровки земляного полотна; тепловых сетей – от наружной грани строительных конструкций каналов и тоннелей при подземной прокладке.

Фрагмент дежурной карты ограничений и обременений в использовании земель Ленинского района Московской области показан на рисунке 11.4.

Рисунок 11.4. Фрагмент карты ограничений и обременений в использовании земель