Ипотечные ценные бумаги

Появление на российском рынке ипотечных ценных бумаг связано с развитие ипотечного кредитования. Нормативно-правовая база обращения ипотечных ценных бумаг основывается на положениях Гражданского кодекса, федеральных законов «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[27], «Об ипотечных ценных бумагах»[28].

Основные виды ипотечных ценных бумаг представлены на рисунке

Рисунок 21. Виды ипотечных ценных бумаг

Закладная— именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке.

Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная должна содержать:

- слово «закладная», включенное в название документа;

- имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;

- имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если Залогодержатель юридическое лицо;

- название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

- имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник юридическое лицо;

- указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

- указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

- название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

- денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

- наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды;

- указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

- подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

- сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также предусмотренные пунктом 2 статьи22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сведения о государственной регистрации ипотеки;

- указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия (ст. 2 закона «Об ипотечных ценных бумагах»).

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями. Банк России устанавливает для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами.

Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены как в документарной, так и в бездокументарной формах. При документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о порядке и об условиях погашения таких облигаций. Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Крупнейшим эмитентом облигаций с ипотечным покрытием является Агентство ипотечного жилищного кредитования. Схема его работы представлена на рисунке.

Рисунок 22. Схема работы Агентства ипотечного жилищного кредитования

Основу надежности ипотечных ценных бумаг составляют жесткие требования к кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия. Ипотечное покрытие составляют обеспеченные ипотекой требования, номинированные в российских рублях, удостоверенные закладными и выданные в соответствии со стандартами АИЖК в более чем 70 регионах России. Базовые требования к ипотечным кредитам: соотношение суммы кредита к стоимости залога не выше 70%, требования к обязательному страхованию заложенного имущества, исключение из расчета размера ипотечного покрытия кредитов с просрочками платежей по кредиту или страхованию и т.д. Все это позволяет получать международные рейтинги старших траншей облигаций на уровне не ниже суверенного. В 2007-2015 гг. АО «АИЖК» выступило инициатором 11 серий выпусков облигаций с ипотечным покрытием.

Третий вид ценных бумаг, связанных с ипотечным кредитованием – это ипотечный сертификат участия. Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой и фиксируются в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости.

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием. Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.