Эмфитевзис и суперфиций

Понятие и виды прав на чужие вещи

В древности, в условиях относительно небольшой территории Рима с его гражданскими, латинскими и перегринскими общинами, государственной собственности на землю, множеством небольших соседских владельческих участков, актуальным было предоставление возможности пользования общими благами всем правомочным лицам. Поэтому в отдельных случаях собственники могли быть ограничены в своём абсолютном праве в пользу иных лиц. Такие обыкновения со временем оформились в устойчивый институт вещных прав на чужие вещи – jura in re aliena. При этом данное понятие различалось между собой как «право пользования» и «право распоряжения» чужой вещью. Право на чужую вещь – это такое вещное право, которое давало возможность несобственнику вещи при его наличии (права) осуществлять те или иные правомочия в ее отношении.

Право на чужие вещи берёт своё начало с сервитутов. Исторически первыми из них были сервитуты предиальные, то есть сельские. Географическое расположение Рима среди холмов привело к возникновению, прежде всего, водных и дорожных сервитутов, которые и нашли отражение в Законах XII таблиц: право прохода и проезда верхом; право прогона скота и проезда в лёгких повозках; право пользоваться вымощенной дорогой для перевозки тяжёлых грузов; право провести воду через чужую землю. Несколько позже появилось право черпания воды из водоёма, находящегося на чужом участке.

Римскому частному праву известно 4 права на чужие вещи:

– сервитут;

– эмфитевзис;

– суперфиций;

– залог.

Следовательно, ограниченные вещные права на чужие вещи состояли из двух правовых блоков:

Вещные права пользования чужой вещью, которые были представлены различными сервитутами, а также эмфитевзисом и суперфицием;

Вещные права распоряжения чужой вещью в виде залога и его разновидностей: фидуции, пигнуса и ипотеки.

Таким образом, право на чужую вещь ограничивает в определённых отношениях право собственности, делает его менее полным, менее ценным.

Сервитут

Основные положения о сервитутах

Сервитуты – это вещные права, предоставляющие управомоченному субъекту возможность пользоваться чужой вещью либо не дозволять собственнику пользоваться своей вещью в каком-то отношении.

Для любых сервитутов свойственны следующие характеристики:

а) содержание сервитута не может быть таково, что собственник вещи обязывается что-либо сделать в пользу обладателя сервитута; сервитут состоит в том, что собственник обязывается терпеть определенные акты пользования его вещью или воздерживаться сам от определенных актов пользования своей вещью;

б) никто не может иметь сервитутного права на собственную вещь: собственность поглощает сервитут;

в) сервитут не может быть объектом нового сервитута;

д) сервитут должен предоставлять какую-либо выгоду управомоченному лицу, следовательно, не допускается установление сервитута по каким-то иным мотивам (ради каприза, например).

Реальные (вещные или предиальные) сервитуты

Сервитуты также могут устанавливаться в пользу определенного имения (вещи), так что любой собственник этого имения приобретает вместе с ним и сервитут; такие сервитуты называются вещными или предиальными (реальными – servitutes rerum или iura praediorum).

Реальный (вещный) сервитут – это право ограниченного пользования одним участком земли (иной недвижимостью), улучшающее использование другого участка земли (иной недвижимости).

Реальные сервитуты возникают при таком взаимном расположении двух участков (имений), когда эффективное использование одного, предполагает необходимость вторжения в использование другого; при этом тот участок, который используется, приобретает статус служебного участка (predium serviens), а тот, который получает выгоды от использования первого, – статус господствующего участка (predium dominas).

Общие характеристики реальных сервитутов суть следующие:

а) сервитут должен либо облегчить использование (эксплуатацию) господствующего участка, либо делать это использование более приятным (должно возникнуть praedio utilis);

б) господствующий и служебный участки должны соседствовать (praedia vicina), ибо только при этом обременение одного принесет действительную пользу другому;

в) собственник господствующего участка не может пользоваться своим сервитутом в пользу третьего лица, то есть объем сервитута не может быть больше того, что необходимо господствующему участку;

г) сервитут должен быть используем цивилизованно (civiliter), то есть в соображение должны приниматься интересы собственника служебного участка;

д) выгода, доставляемая служебным участком должна быть постоянной, следовательно не может быть установлен сервитут в отношении случайной пользы;

е) реальные сервитуты есть права неделимые, то есть такие, которые лежат на всем служебном участке и связаны со всем господствующим участком.

Виды реальных сервитутов

Реальные сервитуты делились по разным основания, первоначальное было уже указано: деление по месту расположения господствующего и служебного участков:

а) городские и сельские сервитуты;

б) и те и другие могли подразделяться на положительные и отрицательные; к положительным относились те, которые предоставляли определенные права собственнику господствующего участка; отрицательные те, которые запрещали собственнику служебного участка совершать определенные действия;

в) было деление на непрерывные и периодические сервитуты; при этом учитывалась «интенсивность» приобретаемой в служебном участке пользы: либо это можно было делать беспрерывно (прогонять скот), либо только в определенные периоды времени (черпать воду, добывать камень).

Вот примерный перечень реальных, положительных, городских сервитутов:

использовать соседское строение в качестве подпорки для господствующего строения;

вколачивать опорный брус в стену здания соседа;

пользоваться стеной здания соседа (колонной) в качестве опоры для какого-либо конструктивного элемента своего здания;

перекинуть балкон своего здания (карниз, иные элементы конструкции над соседским участком) и т.п.;

к этой же категории относились права испускания (immisiones), такие как право направить сток дождевой воды через соседский участок; пускать дым и пар свыше обыкновенного объема на соседский участок; право провести сток нечистот через него и пр.

К отрицательным городским сервитутам относился, например, запрет совершать такие изменения на служебном участке, которые делали бы менее удобным и/или приятным использование господствующего участка (требование, чтобы сосед не затрагивал своего участка или строил не выше определенного уровня, чтобы сосед не лишал господствующий участок света и вида).

Сельские сервитуты

Сельские сервитуты имеют целью обеспечить или облегчить доступ к господствующему участку, либо сделать пользование им более продуктивным и, тем самым, увеличить его доходность.

Прежде всего, к сельским относились дорожные сервитуты, предусмотренные в XII таблицах: iter (право прохода и проезда верхом), actus (право прогона скота), via (право проезда в любом виде, вместе с правом прохода и прогона скота и провоза любых материалов).

Водные сервитуты: право устройства водопровода через служебный участок, право доставать (черпать) воду на соседнем участке, право поить скот на соседнем участке.

Были также полевые (право выпаса скота) и лесные (право рубить чужой лес) сервитуты.

Личные сервитуты

Сервитуты могут устанавливаться в пользу определенного лица, и тогда они называются личными (персональными – servitutes personarum) сервитутами. Они возникли гораздо позже реальных и состояли в том, что собственник вещи ограничивался в пользу конкретно определённого лица, которому предоставлялись некоторые по наследству не передаваемые права в отношении данной вещи. Прекращался личный сервитут гибелью участка или кончиной его пользователя.

К личным сервитутам относятся, прежде всего, узуфрукт (usufructus), узус (usus), хабитация и право пользования чужими рабами или животными. Данное подразделение проводится по объему предоставляемых управомоченному лицу возможностей.

Наиболее распространенным личным сервитутом был узуфрукт. Это предоставление другому права пожизненного или срочного (но не наследственного) пользования плодами и доходами от чужой непотребляемой вещи, то есть такой, которая сохраняла бы свою субстанцию в целости (фруктами из сада, молоком от коровы и т.д.). Таким образом, узуфрукт – это принадлежащее определенному лицу право пользования чужой непотребляемой вещью, соединенное с правом извлечения из нее плодов при условии сохранения в целости самой вещи.

Управомоченное лицо носит название узуфруктуарий. Узуфрукт принадлежит только данному лицу, не может быть передан в наследство либо отчужден иным образом. Хотя поздняя практика стала допускать цедирование «осуществления права» узуфруктуария возмездно или безвозмездно, на срок или до прекращения узуфрукта.

Права узуфруктуария и обязанности узуфруктуария

Он вправе пользоваться вещью, отстраняя от пользования собственника, а также – вправе пользоваться плодами вещи как для удовлетворения своих потребностей, так и с целью извлечения доходов. Однако узуфруктуарий не вправе своим пользованием ухудшать вещь; должен сохранять вещь в исправном состоянии, то есть за свой счет обеспечить ее ремонт, корм (если это раб или животное), несет все подати и повинности, лежащие на вещи (уплата налогов иных периодических платежей). По прекращении узуфрукта обязан вернуть вещь собственнику ее в исправном состоянии. И если окажется, что вещь испорчена или утрачена, узуфруктуарий несет ответственность перед собственником за любую вину (omnia culpa). Узуфруктуарий не может отчуждать своего права.

Узус – это вещное право пользоваться вещью без права извлечения плодов. Субъект данного права – узуарий, не вправе пользоваться вещью как источником дохода (то есть для продажи). Он мог только употреблять плоды для своих личных нужд. Например, законный сбор урожая с поля, сада или огорода, принадлежащего другому лицу. Любопытно, что узус также известен и как одна из древнейших форм заключения брака. Суть его в этом случае заключался в совокупности ограниченных прав мужа на свою жену, которая находилась в собственности своего отца.

По своему содержанию и направленности к узусу чрезвычайно близок такой личный сервитут, как хабитация – наследственное право проживания в чужом доме, которое предполагало обязанность подлинного собственника этого жилого дома терпеть в нём других лиц. По праву хабитацио его владелец мог даже сдать его внаём.

Кроме этого, существовало вещное право на труд чужого раба (jperae servorum), которое также являлось наследственным.

Способы возникновения и прекращения сервитутов

В древности, по квиритскому праву, сервитуты могли устанавливаться только посредством манципации (вещь при этом может остаться у прежнего хозяина, но теперь она обременена сервитутом)либо в форме уступки по суду (дела о разделе имущества).В последующем обычным основанием установления реальных и личных сервитутов стали договор или распоряжение на случай смерти (легат). В юстиниановский период для этого достаточно было простого неформального соглашения, к тому же допускавшего как открытое выражение воли, так и молчаливое выражения согласия.

Помимо этого, сервитуты могли устанавливаться посредством судебного решения, по истечении срока приобретательной давности, в силу указания закона (на этом основании возникал лишь узуфрукт).

Прекращались сервитуты:

1. в силу уничтожения самой вещи или ввиду изъятия ее из оборота (в частности, отчуждение ее в пользу казны);

2. слияние обладателя сервитута и собственника вещи в одном лице;

3. гибель владельца сервитута;

4. в силу истечения срока, на который устанавливался сервитут (для корпораций – 100 лет) или наступления резолютивного(отменительного) условия, под которым он устанавливался;

5. умаление правоспособности лица;

6. посредством отречения управомоченного лица от принадлежащего ему сервитутного права;

7. отказ пользователя от своего права;

8. ввиду неосуществления сервитутного права в течение определенного срока (10 лет между присутствующими, 20 лет между отсутствующими).

Защита сервитутов

Право сервитута ещё по Законам ХII таблиц защищалось по двум направлениям: для защиты от претензий на сервитут и освобождение от потенциальных посягательств в дальнейшем. Так, посредством негаторного иска собственник участка мог оградить свои владения от притязаний по поводу установления сервитута, например, прохода по участку, если можно пройти по общественной дороге чуть дальше; для защиты сервитута от собственника и др. лиц имелся специальный конфессорный иск, который выражался в требовании либо возврата утраченной вещи, либо устранения всяких помех в её использовании.

Кроме этих общих исковых требований в римском праве имелись ещё и специальные иски по поводу сервитутов: иск из ограничения линии, который требовал обязательного оставления сводной полосы между соседними участками; иск из ущерба от дождевой воды, который заключался в требовании устранения опасности от смены естественного стока дождевой воды вследствие строительства соседом каких-либо сооружений на своём участке и др.

Эмфитевзис и суперфиций

Эмфитевзис (emphyteusis)и суперфиций (superficies)

Эмфитевзис – это наследственная (вечная) аренда земельного участка для его сельскохозяйственной обработки. В постклассическом праве эмфитевзис определялся как вещное, наследуемое и отчуждаемое право пользования чужим земельным участком.

Эмфитевзис устанавливался особым договором аренды на срок не менее 100 лет. Управомоченное лицо – эмфитевт, обладал следующими правами: пользоваться участком по своему усмотрению, даже изменяя хозяйственное назначение его; отчуждать участок посредством сделок inter vivos и mortis causa (в том числе, закладывать, обременять сервитутами и пр.); защищать свое право посредством собственнических исков. Однако недра принадлежали только собственнику.

Но на нем также лежали определенные обязанности: не ухудшать участок; нести все подати и повинности, лежащие на участке; платить собственнику участка ежегодную плату (canon, pensio, vectigal) и особый налог государству. Невнесение необходимых платежей более 3 лет автоматически приводило к потере эмфитевзиса. Кроме того, собственник земли мог выставить против эмфитевта особый иск о невыполнении последним своих обязанностей по отношению к нему.

Главным основанием установления эмфитевзиса выступал договор; кроме того, он мог быть установлен распоряжением на случай смерти, судебным определением, давностью владения. Прекращался эмфитевзис по тем же основаниям, что и право собственности.

Права эмфитевта имели весьма широкую защиту. Он был наделён не только специальным иском, но и обеспечен защитой владельческих интердиктов. Поэтому мог требовать защиты своих вещных прав от всех третьих лиц, в том числе и от собственника земли. Таким образом, институт эмфитевзиса наиболее близок к содержанию права собственности.

Суперфиций (поверхность) определялся как вещное, наследуемое и отчуждаемое право пользования в течение неограниченного времени зданием, выстроенном на чужом земельном участке и, следовательно, принадлежащем собственнику участка. При этом такое строительство могло быть осуществлено либо по договору с собственником земли, либо без договора, если собственник не оспорил в своё время неправомерность застройки его участка. Однако право собственности на эти строения всегда принадлежало хозяину участка.

Общие черты суперфиция:

1. право застройки, порождающее право собственности на возведённые за свой счёт здания;

2. право сооружения на участке, принадлежащем другому собственнику;

3. право, которое может быть отчуждено и передано третьим лицам.

Управомоченное лицо – суперфициарий, был вправе пользоваться и распоряжаться зданием, как собственник, отчуждать, закладывать его, обременять сервитутами. Обязанности его состояли в том, что он должен был нести все повинности, лежащие на здании, а также платить собственнику земельного участка определенную ренту (solatium, pensio).

Суперфициарий наделялся правом исковой защиты против посягательств на его положение со стороны любых третьих лиц, в том числе и законного собственника земли.

Возникало право суперфиция вследствие договора между собственником земли и потенциальным застройщиком; вследствие давности владения (хотя это основание оспаривается), через завещательный отказ (легат); посредством судебного решения.

Основания возникновения и прекращения суперфиция были такие же, как и основания возникновения и прекращения эмфитевзиса. К ним относились:

1. соглашение сторон о прекращении суперфиция;

2. истечение определённого договором срока при невозобновлении нового договора;

3. слияние в одном лице суперфициария и собственника земельного участка;

4. отказ арендатора от прав суперфиция;

5. смерть суперфициария, не имеющего наследников, либо их отказ от наследства;

6. нарушение прав собственника вследствие неуплаты ренты.

Залог

Существо залогового отношения состоит в том, что должник по кредитной сделке (заемщик, например), в обеспечение исполнения своей обязанности вернуть занятую сумму, передает кредитору какую-либо ценную вещь; и если не исполняет в срок свою обязанность, то кредитор получает право продать заложенную вещь (распорядиться предметом залога) с тем, чтобы за счет вырученной суммы получить удовлетворение по кредитной сделке.

Наиболее распространёнными видами залога являлись фидуция, пигнус и ипотека.

Однако такая конструкция залогового отношения была разработана римским правом не сразу.

В древности способом обеспечения исполнения должником его обязательств являлся заклад, который характеризовался тем, что заложенная вещь посредством обряда манципации или мнимого судебного спора проходила в полную собственность кредитора. Этот заклад именовался фидуцией (fiducia). К основному договору в таких случаях прикреплялось дополнительное соглашение – о возврате вещи после выполнения должником своих обязательств.

При этом должник передавал посредством манципации или уступки по суду вещь и право собственности на нее кредитору, при условии, что после уплаты долга вещь вернется в собственность должника; если же долг не выплачивался, кредитор окончательно становился собственником вещи, оставлял ее у себя и мог распорядиться ею по своему усмотрению.

Собственно залог, именовавшийся пигнус (pignus), появился позже и был связан с облегчением как процесса оформления такого рода сделок, так и смягчения правовых последствий неисполнения должником своих обязанностей.

По условиям такого соглашения одна сторона (залогодатель) в целях обеспечения своего обязательства передавала другой стороне (залогопринимателю) определённую вещь с договорённостью о её возврате после полного исполнения обязательства. Следовательно, залоговый договор шёл дополнительным к другому, основному, то есть был акцессорным, и прекращался по прекращению главного обязательства.

В рамках основного правоотношения залогоприниматель обязан был хранить вещь и заботиться о ней. Если при этом он тратил средства на её содержание в надлежащем состоянии, то мог впоследствии потребовать их компенсации по иску pigneraticia contraria. Использование вещи для собственных нужд при этом расценивалась как кража или злоупотребление. Однако при неисполнении должником основного обязательства можно было смело воспользоваться переданным имуществом, даже продать его, возместив тем самым потери, но излишки при этом необходимо было вернуть залогодателю. Последний для защиты своих прав имел специальный личный иск.

Ипотека

Самой поздней формой залога стала имевшая греческие корни и сформировавшаяся с помощью преторов в классический период ипотека (hypotheca). Особенность её как залога проявлялась в том, что заложенная вещь (обычно земля) фактически оставалась у должника, который, однако, был лишён права распоряжаться ею. Кредитор при этом получал ограниченное вещное право – не допускать продажи должником своей заложенной земли и истребовать её в случае неисполнения обязательства. Заложенная вещь, как правило, земельный участок, не мог быть приобщён кредитором к своей собственности, а от его имени должен был быть немедленно выставлен на продажу. При этом на заложенное таким способом имущество могло быть установлено несколько прав со стороны отдельных кредиторов, каждый из которых мог претендовать на «продажную» возможность. Но такую привилегию имел только первый из них. Поэтому нередко среди кредиторов, претендующих на участок, разгорались споры и настоящие соперничества в том, чтобы предложить наилучшие условия первому из них с целью занять его место и получить право распорядиться (продать) заложенное имущество неисправимого должника. Такое обыкновение получило название ипотечного преемства.

Залоговое право, по общему правилу, прекращалось в случаях совпадения в одном лице залогодержателя и собственника, гибели предмета залога, прекращения обеспеченного залогом обязательства.

Основы залогового права

Длительная практика применения в качестве обеспечения кредита пигнуса и ипотеки привели к выработке преторским правом основ залогового права.

Прежде всего, развился залог движимых вещей квартиранта или арендатора земельного участка: все привезенное ими в нанятую квартиру или на арендованный участок обращалось в заложенное имущество для обеспечения выплаты хозяину наемной (арендной) платы. При этом залогодатель (арендатор, квартиросъемщик) оставался собственником своих вещей. Залогодержатель (собственник дома или земли) мог только удерживать эти вещи до получения наемной (арендной) платы.

Такая неопределенность права залогодержателя создавала основания для злоупотреблений с той и другой стороны. Последовательные и длительные усилия претора по устранению таких злоупотреблений привели к выработке особого иска (actio quasi-Serviana или actio hypotecaria in rem), посредством которого залогодержатель приобретал право, в случае неуплаты долга, вытребовать заложенную вещь в свою собственность как от залогодателя, так и от любого третьего лица и распорядиться ею по своему усмотрению.

Таким образом, было установлено вещное право распорядиться чужой (заложенной) вещью.

Постепенно сложилась практика осуществления залога в двух видах: в виде залога с передачей владения предметом залога залогодержателю (пигнус) и с сохранением владения предметом залога у залогодателя (ипотека).

Было сформулировано также и само содержание права залогодержателя. Первоначально стороны могли заключить соглашение о продаже заложенной вещи(pactum vendendi) либо о передаче права собственности на нее залогодержателю (lex commissoria). К концу классического периода эта двойственность исчезла и залоговое право неизменно понималось как право продать заложенную вещь (ius vendendi). И если стороны этого не желали, то должны были установить иной режим вещи посредством особого неформального соглашения (pactum de non vendendi).

В императорский период (последовательно императорами Константином и Юстинианом) были запрещены соглашения об удержании права собственности на заложенную вещь залогодержателем (как прикрывающие, чаще всего, ростовщические сделки) и установлено правило, что предварительное соглашение о непродаже вещи только затрудняет право распоряжения ею, так как всего лишь создает для залогодержателя обязанность трижды напомнить залогодателю о необходимости уплатить долг и только после этого распорядиться предметом залога.

Таким образом, возникла окончательная юридическая конструкция залога как вещного права распоряжения чужой вещью.

Уже римское право определило черты залогового права как права акцессорного, то есть дополнительного, призванного обеспечивать осуществление основного права кредитора по главному обязательству. В силу этого, залоговое право должно целиком разделять судьбу главного обязательства; оно не должно приносить кредитору дополнительных выгод, а только обеспечить его от возможных убытков. Поэтому, если при продаже вещи сумма выручки превысит размер долга, то излишек (hyperocha) возвращается должнику; если эта сумма окажется меньше, то у кредитора остается только требование из главного договора.

Предусматривалось установление нескольких залогов в отношении одной, как правило, недвижимой, вещи (последующий залог); для подобных случаев право установило принцип приоритета: сначала и полностью удовлетворяется первое по времени залоговое право; из имеющегося остатка последующие и только в той мере, в какой позволяет остаток.