Необходимость трансформации модели и механизмов рефинансирования ИЖК

Результат анализа состояния первичного и вторичного рынка свидетельствует о том, что в современной России реализуется модель одно- / двух уровневой «государственной ипотеки» через двухуровневую модель государственной ипотечной компании АИЖК и одноуровневую модель крупного квазигосударственного банка (Сбербанк, ВТБ, ГПБ-ипотека). Сегодня Агентство – крупнейший игрок, который рефинансирует ипотечные жилищные кредиты, выдаваемые банками-региональными операторами.

На данном этапе развития российского фондового рынка, состояния банковской системы, уровня платежеспособности заемщиков и ситуации в секторе строительства жилой недвижимости «государственный» подход можно считать оправданным, поскольку он обеспечивает возможности:

- формирования емкого первичного рынка ИЖК и приемлемых условий для населения со средним уровнем дохода (льготных групп населения) вследствие широкого доступа к относительно недорогим финансовым ресурсам у крупных государственных (квазигосударственных) кредитующих структур;

- реализации государственных ипотечных программ с целью формирования достаточного уровня социальной поддержки населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий;

- отработки технологий и механизмов рефинансирования в условиях недостаточного инвестиционного потенциала российских институциональных инвесторов и отсутствия емкого и ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг;

- формирования полноценной системы андеррайтинга ИЖК, стандартизации условий и инструментов кредитования в целях минимизации рисков кредиторов, заемщиков, инвесторов, обеспечения возможности формирования стандартных залоговых пулов в процессе секьюритизации.

Однако в перспективе по мере решения перечисленных задач модель организации российской системы ИЖК нуждается в определенной трансформации как институциональной структуры, так и механизмов рефинансирования.

В этой связи важно исследовать, насколько, в принципе, возможно построение в России широкого рынка ипотечных «длинных» денег без участия ресурсов Банка России, Банка развития (ВЭБа), бюджетной поддержки, и если возможно, то какие институты могут занять на нем доминирующие позиции как в качестве заемщиков средств, так и в качестве инвесторов.

В настоящее время российскими ипотечными агентствами и банками эмитировано в общей сложности корпоративных облигаций на сумму около 100 млрд руб. и ипотечных ценных бумаг на сумму около 90 млрд руб., из них наиболее надежных первых траншей – на сумму около 74 млрд руб. Таким образом, сегодня максимальный объем того, что потенциально могут предложить инвесторам эмитенты ипотечных ценных бумаг в РФ (т.е. облигаций, имеющих признанную рыночную котировку) составляет чуть более 174 млрд руб.

Оценка инвестиционного потенциала институциональных участников российского рынка ценных бумаг показывает, что наибольший инвестиционный потенциал имеют сегодня пенсионные фонды - около 200 млрд. руб., что больше объема потенциального предложения. Однако из 68 управляющих компаний, с которыми ПФР заключил договоры доверительного управления средствами пенсионных накоплений, ни одна компания не приобрела ни одной ипотечной ценной бумаги. Гораздо более скромный инвестиционный потенциал демонстрируют другие российские институты коллективных инвестиций - страховые компании 0,7 млрд. руб., закрытые паевые инвестиционные ипотечные фонды - 4,2 млрд. руб., общие фонды банковского управления (ОФБУ) - 9,3 млрд. руб., но заметного спроса на ипотечные инструменты среди российских институциональных инвесторов не наблюдается.

Единственный канал, по которому денежные средства поступают сегодня на рынок ипотечных ценных бумаг, - это пенсионные резервы, находящиеся под управлением Государственной управляющей компании Внешэкономбанка (ГУК ВЭБ), за счет которых АИЖК выкупает значительную долю ипотечных ценных бумаг, выпущенных ее ипотечными агентами в рамках внебалансовой секьюритизации. Можно утверждать, что именно на этот канал рефинансирования ИЖК сделало ставку правительство. Так, объемы рефинансирования ИЖК через ВЭБ в ближайшее время возрастут: в рамках Программы инвестиций ВЭБа в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 гг. принято решение инвестировать 250 млрд руб., в том числе 160 млрд руб. средств пенсионных накоплений, находящиеся под управлением ГУК ВЭБ, - в облигации с ипотечным покрытием и гарантированные государством облигации ОАО «АИЖК».

Специфика отечественного фондового рынка свидетельствует о том, что (1) еще довольно длительный период АИЖК будет оставаться доминирующим институтом рефинансирования, (2) на первом этапе «обкатки» технологий секьюритизации и размещения ипотечных ценных бумаг необходима государственная поддержка в форме гарантии государства в том, что АИЖК выкупит часть секьюритизированных платежей по стандартным ипотечным кредитам, которые нельзя продать на рынке, а также в форме расширения возможностей рефинансирования системы ИЖК за счет упрощения, удешевления и удлинения сроков рефинансирования Банка России под залог ипотечных ценных бумаг.

Поэтому сегодня можно предложить следующиеосновные направления трансформации модели рефинансирования ИЖК в России:

I. Первым и главным направлением должно стать формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных ценных бумаг преимущественно за счет развития механизмов рефинансирования. Для расширения возможностей для банков-кредиторов получать рефинансирование Банка России под залог собственных портфелей закладных, необходимо реализовать следующие меры:

Во-первых, необходимо увеличить срок залогового кредитования банков-ипотечных кредиторов под сформированные ими портфели закладных до одного года с целью обеспечения их среднесрочной ликвидностью.

Во-вторых, следует включить в Ломбардный список трансграничные ипотечные ценные бумаги, обладающие высоким кредитным качеством, чтобы они могли стать инструментом внутреннего рефинансирования ипотеки.

В-третьих, АИЖК следует развивать механизмы (1) обмена портфелей закладных на балансах кредитных организаций - ипотечных кредиторов на корпоративные облигации ОАО «АИЖК» и ипотечные ценные бумаги, что даст банкам-кредиторам дополнительный инструмент обеспечения рефинансирования и (2) инициированного АРИЖК обмена пулов проблемных ипотечных кредитов на балансах кредитных организаций в рамках программы помощи заемщикам, пострадавшим от кризиса, на корпоративные облигации ОАО «АИЖК» и ипотечные ценные бумаги.

II. Вторым главным направлением государственной политики должно стать использование принципа диверсификации моделей рефинансирования ИЖК по немецкому образцу, тем более что исторически опыт формирования такой модели ИЖК в России имеется.

Сегодня национальное законодательство об ипотечных ценных бумагах «настроено» на первоочередную реализацию американской модели рефинансирования жилищной ипотеки. В частности, предусмотрена возможность транширования ипотечных ценных бумаг, выпущенных ипотечным агентом (аналог SPV) - «ипотечное покрытие может быть заложено в обеспечение исполнения обязательств по облигациям двух и более выпусков» (ст. 11.2 Закона об ИЦБ). В этом случае эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков и, таким образом, исполнение обязательств по каждой очереди допускается только после надлежащего исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием предыдущей очереди. Достаточность ипотечного покрытия для исполнения обязательств по облигациям в этом случае определяется отдельно для каждой очереди.

Вместе с тем, в процессе разработки моделей вторичного рынка ИЖК в РФ не были, на наш взгляд, в полной мере учтены аргументы, «работающие» в пользу европейской модели: (1) традиции организации системы ИЖК в дореволюционной России, основанные на одноуровневой модели ипотечного банка; (2) структура современной российской банковской системы (преобладание крупных государственных и квазигосударственных универсальных и специализированных банков с разветвленной филиальной сетью); (3) недостаточная степень развития финансового рынка и отсутствие крупных институциональных инвесторов, способных обеспечить достаточный объем спроса на ипотечные ценные бумаги.

Здесь следует реализовать два ключевых направления:

Во-первых, обеспечить законодательные возможности эмиссии облигаций с ипотечным покрытием российскими коммерческими банками, при условии оставления ипотечного покрытия на балансе банка, для чего требуется существенная доработка Закона об ИЦБ.

Таблица 3.

Отдельные законодательные отличия ипотечных ценных бумаг (MBS),