Основания заключения договора

Для заключения договора социального найма необходимо решение органа местного самоуправления, принятое в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется малоимущему гражданину, который состоит на учете в качестве нуждающегося. В соответствии со ст. 49 Жилищного кодекса РФ малоимущими гражданами являются граждане, которые признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Статья 51 ЖК закрепляет основания, позволяющие признать гражданина нуждающимся в жилом помещении. Постановка на учет граждан в качестве нуждающихся осуществляется на основании их заявления, которое подается в соответствующий орган местного самоуправления.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет по норме предоставления. Норма предоставления устанавливается субъектом Федерации самостоятельно.

Существует исключение для:

– граждан, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

– граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

В соответствии с п. 2 ст. 57 Жилищного кодекса этим категориям граждан жилые помещения предоставляются вне очереди.

В отличие от социального найма, договор коммерческого найма не требует признания гражданина в качестве нуждающегося в жилом помещении, а также вынесения решения органа местного самоуправления. Данный договор может быть заключен при достижении соглашения между сторонами всех существенных условий.

Порядок заключения

Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон на основе принципа свободы договора. Это означает, что стороны заключают договор по собственной воле и не могут понудить друг друга вступить в договорные отношения. Наймодатель и наниматель по своему усмотрению определяют условия и содержание договора коммерческого найма жилого помещения[6].

В отличие от договора коммерческого найма, в договоре социального найма отсутствует соглашение сторон, он является публичным и относится к договору присоединения. При заключении договора социального найма могут быть использованы типовые договоры, которые утверждаются Правительством РФ.

Субъектный состав

В обоих случаях сторонами выступают наймодатель и наниматель.

По договору коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин – физическое лицо. Наймодателем по данному договору выступает любой субъект гражданского права, который является собственником жилого помещения либо в силу закона наделен правом передавать помещение внаем.

По договору социального найма нанимателем может быть лишь малоимущий гражданин, признанный нуждающимся в жилом помещении. Наймодателем может быть только юридическое лицо, так как в данном случае жилое помещение находится в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований, от их имени могут выступать уполномоченные государственные органы или уполномоченные органы местного самоуправления.

Также можно заметить существенное различие при определении круга лиц, которые проживают совместно с нанимателем. В договоре социального найма данный круг лиц именуется «члены семьи нанимателя». К ним относятся родители, супруг, а также дети. В качестве членов семьи нанимателя могут быть признаны и другие родственники, если они вселены нанимателем и ведут совместно с ним общее хозяйство. В судебном порядке могут быть признаны членами семьи и иные лица. Вышеперечисленные субъекты должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 677 Гражданского кодекса по договору коммерческого найма такая категория лиц именуется граждане, постоянно проживающие с нанимателем.Гражданское законодательство не требует, чтобы данные лица были членами семьи нанимателя, а также не обязывает их вести с ним общее хозяйство. Никаких критериев по определению круга таких лиц в законодательстве не закреплено, так как их определяет сам наниматель, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма.

По договору коммерческого найма и социального найма наниматель имеет право вселять в жилое помещение временных жильцов. Ни жилищное, ни гражданское законодательство не раскрывают понятие временных жильцов. Но исходя из ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ под временными жильцами следует понимать всех граждан, кроме нанимателя и проживающих с ним членов его семьи, вселенных в жилое помещение на время, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем[7]. Для признания граждан временными жильцами необходимо соблюдение двух условий:

1) взаимное согласие нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи;

2) предварительное уведомление об этом наймодателя.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Они обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания, а если такой срок не установлен, то не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателем или членами его семьи. В противном случае они будут подлежать выселению в судебном порядке. Ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет исключительно наниматель.