Загальні правила посвідчення правочинів про відчуження нерухомого майна

Особливістю посвідчення правочинів про відчуження житлового будинку, садиби, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна є те, що воно провадиться за місцезнаходженням зазначеного майна.

При нотаріальному посвідченні правочинів про відчуження нерухомого майна перевіряються:

- право власності (довірчої власності) відчужувача на майно, що відчужується, та, у передбачених законодавством випадках, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують;

- відсутність заборони відчуження або арешту майна;

- дотримання обов'язку батьками, опікунами або піклувальниками внести суму за відчужене майно на рахунок неповнолітньої або недієздатної особи у банківській установі (у разі, якщо такий обов'язок був покладений органами опіки та піклування);

- вартість майна (для обчислення державного мита).

Нотаріус вимагає надання документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно в осіб, які його відчужують. Такими документами, зокрема, можуть бути:

- нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання, ренти, дарування, міни;

- спадковий договір;

- свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів;

- свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);

- свідоцтво про право власності на об'єкти нерухомого майна;

- свідоцтво про право на спадщину;

- свідоцтво про право власності на частку у спільному майні подружжя;

- договір про поділ спадкового майна;

- договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;

- договір про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;

- договір про виділення частки в натурі;

- іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;

- рішення суду;

- договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

Право довірчої власності підтверджується договором управління майном.

Право власності на земельну ділянку фізичних та юридичних осіб, а також право державної та комунальної власності підтверджуються державним актом (ст. 126 Земельного кодексу України).

Крім правовстановлювального документа на житловий будинок, садибу та інше нерухоме майно (за винятком земельної ділянки), якщо воно підлягає реєстрації, нотаріус вимагає документи, передбачені наказом Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 року № 84/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 20 вересня 2002 p. № 773/7061, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, — довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна.

Коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник, наприклад, житлового будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, в тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. У разі відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

Нотаріус також має відмовити у посвідченні договору відчуження житлового будинку та іншого нерухомого майна у випадку, коли з поданих йому документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудоване (або будується) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.

Посвідчення договорів продажу предмета іпотеки будь-якій особі — покупцеві в тому разі, коли рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж, здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження, але має деякі особливості.

Для посвідчення такого договору, відповідно до ст. 38 Закону «Про іпотеку», іпотекодержатель зобов'язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається предмет іпотеки. У такому разі нотаріус, керуючись вимогами п. 55 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, повинен переконатися в тому, що іпотекодержатель повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу з Державного реєстру застав рухомого майна.

Особи, які виявили бажання придбати предмет іпотеки (або відмовитися від права купівлі), повинні в тридцятиденний строк з дня одержання повідомлення про продаж письмово повідомити іпотекодержателя або нотаріуса про свій намір. Особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя з дня отримання іпотекодержателем або нотаріусом повідомлення про згоду на купівлю предмета іпотеки.

Якщо в установлений строк відповідь на повідомлення від осіб, які мають право переважної купівлі предмета іпотеки, не надійшла, нотаріус може посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій іншій особі на розсуд іпотекодержателя.

Якщо особа, яка висловила згоду придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом п'яти днів після закінчення тридцятиденного строку, установленого для надання такої згоди, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо повідомлень про згоду на придбання предмета іпотеки надійшло кілька, право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки сторонній особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати надіслані на їхню адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки сторонній особі може бути посвідчений також у разі, якщо адреси інших осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, невідомі. На ствердження цього факту повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо).

Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу предмет іпотеки продається за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку.

Договір купівлі-продажу є підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.