Посвідчення правочинів

щодо розпорядження часткою нерухомого майна в спільній власності

Якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку в спільній власності сторонній особі, іншим учасникам спільної власності має бути забезпечена реалізація належного їм права переважної купівлі. У цьому зв'язку при посвідченні таких правочинів нотаріус встановлює такі факти:

виконання продавцем обов'язку повідомити всіх інших учасників спільної часткової власності про свій намір продати свою частку сторонній особі з вказівкою ціни та інших умов, на яких вона продається;

відмова учасників спільної часткової власності від здійснення права переважної купівлі; або закінчення місячного строку на здійснення права переважної купівлі (фактична відмова); або відмова інших співвласників спільної часткової власності отримати надіслані на їхню адресу заяви продавця про намір продати свою частку; або невідомість адреси інших співвласників спільної часткової власності;

дійсність заяви про відмову або фактичної відмови від права переважної купівлі (протягом трьох місяців).

Повідомлення продавцем усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про продаж своєї частки повинно здійснюватися у письмовій формі. Така заява може бути направлена іншим учасникам спільної часткової власності безпосередньо продавцем або передана нотаріусом у порядку ст. 84 Закону. Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності по подальший продаж частки в спільному майні може бути видане нотаріусом свідоцтво, про передачу їм заяви продавця згідно із ст. 84 Закону або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка).

Справжність підпису на заяві учасника спільної часткової власності має бути засвідчена в нотаріальному порядку.

Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права переважної купівлі може бути викладена на окремому стандартному білому аркуші паперу з одночасною реєстрацією в журналі реєстрації вхідних документів або на спеціальному бланку нотаріальних документів (на бажання зазначеного учасника).

Якщо вказана заява передана особисто учаснику спільної часткової власності нотаріусом, який посвідчує договір, то свідоцтво про передачу заяви не видається, але примірник заяви з написом нотаріуса про її вручення повинен бути доданий до примірника договору купівлі-продажу частки відчужуваного майна, який залишається у справах нотаріуса.

При одержанні від учасників спільної часткової власності письмової відповіді вона додається до зазначеного примірника договору.

Правило про повідомлення всіх інших учасників спільної часткової власності не поширюється на випадки посвідчення договорів довічного утримання (догляду), спадкового договору, дарування, ренти (якщо майно передається безоплатно), пожертви, міни частини майна або відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників чи за рішенням суду, а також у разі продажу частини майна з публічних торгів (аукціону).

Умовою посвідчення право чинів про відчуження частки майна у спільній частковій власності є також відмова учасників спільної часткової власності від здійснення права переважної купівлі або нездійснення цього права відносно нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо іншого майна — протягом десяти днів з дня одержання повідомлення про намір і умови продажу.

Договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що інші учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.

Договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений також у разі, якщо адреса інших учасників спільної часткової власності невідома. На підтвердження цього повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо).

Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права переважної купівлі або фактична відмова учасника спільної часткової власності, який протягом вищевказаного строку не здійснив свого права на переважну купівлю, дійсна протягом трьох місяців. Цей строк відраховується з дня подання заяви про відмову або з дня, наступного за останнім днем зазначеного місячного (десятиденного) терміну.

У разі посвідчення угоди купівлі-продажу частки спільного майна за більшу ціну порівняно з тією, що була запропонована в переданому повідомленні, але з дотриманням інших визначених умов, подання доказів повторного повідомлення учасників спільної часткової власності не вимагається.

Про відчуження частки майна, що підлягає державній реєстрації, нотаріус робить відмітку на правовста-новлювальному документі.

У тексті договору про відчуження частки майна вказуються арифметичні (у простих дробах) частини.

У договорі про відчуження власником частки майна за бажанням сторін може бути встановлено порядок володіння та користування конкретними його частинами відповідно до розміру частки кожного із співвласників. Це можливо лише за умови наявності відповідної угоди між учасниками спільної часткової власності про порядок володіння та користування майном або за їх письмовою згодою чи за наявності судового рішення про порядок володіння та користування майном (конкретними його частинами).

Договір про порядок володіння та користування спільним майном або конкретними його частинами, крім того, може бути оформлений шляхом складання самостійного документа, який є невід'ємною частиною правовстановлювального документа (при укладенні договору щодо порядку володіння та користування майном, яке підлягає реєстрації).

Договір може бути укладений між усіма учасниками спільної часткової власності або між кількома з них. В останньому випадку необхідна письмова згода всіх учасників спільної часткової власності про встановлення порядку володіння та користування майном або конкретними його частинами.

Нотаріус може також посвідчити самостійні (без посвідчення договору про відчуження) договори про порядок володіння та користування майном. Якщо такий правочин укладається щодо майна, яке підлягає обов'язковій реєстрації, нотаріус вимагає правовста-новлювальний документ та, у встановлених чинним законодавством випадках, витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, — довідку відповідного органу місцевого самоврядування. Правовстановлювальний документ після його огляду повертається власникові, а в тексті угоди зазначаються найменування цього документа, номер і дата його видачі та назва юридичної особи, що його видала.

Учасники спільної часткової власності вправі укладати договори про визначення розміру часток, зміну розміру часток, якщо в правовстановлювальному документі розмір часток не вказаний або вказаний неправильно, а також виділення частки в натурі (поділ). Укладення таких угод є необхідним у випадках, передбачених законом (ст. 67 Сімейного кодексу України, статті 88, 133 Земельного кодексу України тощо).

Договір про визначення часток, зміну розміру часток є невід'ємною частиною правовстановлювального документа.

Договори про виділення частки в натурі з майна (поділ), що підлягає реєстрації, посвідчуються нотаріусом на підставі документів, які стверджують право власності на таке майно. Крім того, нотаріусу подається витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а в населених пунктах, де інвентаризація не проведена, — довідка відповідного органу місцевого самоврядування або інший документ, оформлений у порядку, встановленому чинним законодавством, в якому визначені ідеальна частка, її вартість і розмір, висновок щодо технічної можливості виділення цієї частки в натурі (поділ) на місцевості, а також найменування та площа приміщень, з яких складається частка.

Одночасно з посвідченням договору про виділення в натурі (поділ) житлового будинку, будівлі, садиби або споруди нотаріусом посвідчується договір про виділення в натурі (поділ) на місцевості земельної ділянки. Для посвідчення останнього, поряд з іншими документами, нотаріусу подається нотаріально посвідчений договір про спільну часткову власність на земельну ділянку.

Укладення договору про виділення частки в натурі (поділ) припиняє спільну часткову власність. У посвідчувальному написі нотаріусом зазначається про необхідність реєстрації прав за цим договором у порядку, встановленому чинним законодавством.

Договір про визначення, зміну розміру часток, виділення частки в натурі підлягає державній реєстрації в органах бюро технічної інвентаризації, про що зазначається в посвідчувальному написі.

Спори між учасниками спільної часткової власності щодо визначення, зміни розміру часток, а також виділення частки спільного майна в натурі вирішуються в судовому порядку.