Оплата работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

В силу п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оплата услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых помещений, имеющих право на получение субсидий, мер социальной поддержки, осуществляется помимо собственных средств также из средств указанных субсидий, мер социальной поддержки. Порядок предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг закреплен в Правилах предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 14.12.2005 г. №761). Порядок предоставления ежемесячной денежной компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг отдельным категориям граждан, проживающим в Удмуртской Республике установлен постановлением Правительства УР от 07 сентября 2009 года №256.

Оплата услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых помещений, имеющих право на получение льгот осуществляется из собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать особенности технического состояния и условия расположения дома.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений в многоквартирном доме под управлением

- товарищества собственников жилья,

- жилищного, жилищно-строительного

- иного специализированного потребительского кооператива,

определяются органами управления указанных организаций на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

Содержание придомовой территории

Думаю, всем хочется, чтобы летним вечером, гуляя около дома, была возможность наблюдать красивые цветники, при этом, не отвлекаясь на переполненные контейнерные площадки. Полагаю, что пешеходам зимой особенно необходимо, чтобы идя по двору пешком, обувь не тонула в снегу, промачивая владельцу ноги, а автовладельцы были бы не против, если в снежные месяцы без риска застрять по дворам могли ездить не только полноприводные внедорожники.

Если вам близки вышеописанные ситуации этот раздел будет вам небезынтересен.

Начнем с контейнерных площадок. Санитарные правила и нормы СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" (утв. Минздравом СССР 5 августа 1988 г. N 4690-88) в п.2.2.3. закрепляют, что площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м.

Нормативная периодичность вывоза мусора в каждом муниципальном образовании устанавливается индивидуально. Например, в городе Ижевске решением городской думы от 28 июня 2012 года № 308 об утверждении Правил благоустройства города Ижевска в п. 10.2.1.4. закрепляется, что при хранении отходов в контейнерах, открытых площадках должна быть исключена возможность их загнивания и разложения. Срок хранения в холодное время года (при t 5 град. C и ниже) должен быть не более трех суток, в теплое время года (при t выше 5 град. C) - не более одних суток (ежедневный вывоз).

Однако какая бы периодичность вывоза мусора не была установлена муниципальным органом, собственникам следует помнить, что правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) в п. 3.7.1. устанавливают, что организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать содержание в исправном состоянии контейнеров без переполнения и загрязнения территории. Кроме того указанные правила устанавливают в п. 3.7.4. Мусоросборники всех типов должны устанавливаться на бетонированной или асфальтированной площадке, как правило, с ограждением из стандартных железобетонных изделий или других материалов с посадкой вокруг площадки кустарниковых насаждений

Зная эти положения, собственник в случае ненадлежащего содержания контейнерных площадок, может обратиться за защитой своих прав в роспотребнадзор и прокуратуру.

Далее рассмотрим очистку придомовой территории от снега. В соответствии с п. 3.6.14. правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) периодичность выполнения зимних уборочных работ по очистке тротуаров во время снегопада (сдвижка и подметание снега) следует принимать по таблице 1.0.

Таблица 1.0

Деление классов тротуара рассчитывается в соответствии с п. 3.6.5. указанных правил исходя из среднего трафика пешеходов в час, полученное в результате подсчета пешеходов с 8 до 18 ч в полосе движения шириной 0,75 м. Так при движении до 50 человек в час по тротуару, данный тротуар является 1-го класса; при движении от 51 – до 100 человек в час по тротуару – 2 класс тротуара; при движении от 101 – и более человек в час по тротуару – 3 класс тротуара.

В соответствии с п. п. 3.6.19. и 3.6.20. указанных правил (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) Работы по укладке снега в валы и кучи должны быть закончены на тротуарах I и II классов не позднее 6 ч с момента окончания снегопада, а на остальных территориях - не позднее 12 ч.

Снег, собираемый во дворах, на внутриквартальных проездах и с учетом местных условий на отдельных улицах, допускается складировать на газонах и на свободных территориях, при обеспечении сохранения зеленых насаждений. При возникновении скользкости обработка дорожных покрытий пескосоляной смесью должна производиться по норме 0,2-0,3 кг/м при помощи распределителей.

Время проведения обработки покрытий пескосоляной смесью первоочередных территорий не должно превышать 1,5 ч, а срок окончания всех работ - 3 ч.

В случае ненадлежащей очистки придомовой территории собственник праве обратиться с жалобой на бездействие исполнителя коммунальных услуг в Роспотребнадзор.

Еще один вопрос, который следует рассмотреть в рамках данной темы - это организация детских площадок. В силу п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного Кодекса к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о строительстве хозяйственных построек, зданий, сооружений. П. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного Кодекса закрепляет, что принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Таким образом, для размещения детской площадки на придомовой территории инициаторам необходимо провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, где должно быть принято соответствующее решение, смета по выполнению работ и порядок отчета исполнителя об израсходованных средствах. Кроме того, на собрании собственники должны будут решить, откуда финансировать производство работ, и если необходимо ввести дополнительный сбор. В случае положительного решения собрания, председатель совета дома должен обратиться с письменным заявлением в управляющую компанию. Последняя должна организовать проведение необходимых работ и отчитываться перед собственниками о ходе их проведения и об использованных средствах.

Наконец, заключительной темой в данном параграфе станет вопрос о парковочных местах на придомовой территории. По умолчанию каждый собственник помещения в многоквартирном доме вправе оставить свой автомобиль на придомовой территории, не создавая помех движению, кроме участков земли, порядок пользования которыми определен решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и не предполагает возможности оставлять машины на данных участках (например, те же игровые площадки). Поэтому никто не вправе самовольно огораживать себе «парковочные» места, вешать цепи, ленты и т.д. Изменение порядка пользования земельным участком или его частью допускается только на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Перерасчет платы за оказание услуг и выполнение работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность

Изменение размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в случае выполнения работ, оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность осуществляется в соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или)с перерывами, превышающими установленную продолжительность(утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).

В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, ответственные лица обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном указанными Правилами.

Перерасчет платы носит заявительный характер. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.

Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется посредством умножения стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения на количество полных календарных дней, в течение которых работы и услуги оказывались ненадлежащим образом и деления результата на количество календарных дней в месяце.

Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ или превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ фиксируется посредством составления акта. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, предусмотренном для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

4.8. О соотношении понятий «коммунальная услуга» и «коммунальный ресурс»: теоретический аспект и практическое значение

Данная тема, возможно, кому-то покажется достаточно сложной, но, тем не менее, без правильного уяснения материала, содержащегося в настоящем параграфе, разобраться с начислением и оплатой коммунальных услуг будет весьма затруднительно.

В соответствии с п. 2. правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354):

"коммунальные услуги" - осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений);

"исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги;

Исполнителем может быть управляющая компания, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

"коммунальные ресурсы" - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

Оплачивая горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, мы порой и не задумываемся, что оплачиваем коммунальную услугу. Однако, всегда ли указанные выше понятия следует рассматривать как услугу. Нет. Дело в том, что указанные блага считаются коммунальной услугой только когда они предоставляются собственникам помещений многоквартирного дома или идут на обеспечение общедомовых нужд, непосредственно в самом многоквартирном доме. Тогда же когда водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление поставляются до границ многоквартирного дома данные понятия являются коммунальными ресурсами.

С практической точки зрения это означает, что до границ многоквартирного дома за поставку данных ресурсов должна отвечать ресурсоснабжающая организация, а в границах многоквартирного дома исполнитель коммунальных услуг, то есть организация, осуществляющая управление многоквартирным домом. Поэтому в случае возникновения у потребителя проблем с получением какой-либо коммунальной услуги следует обращаться к исполнителю коммунальных услуг.

Иногда возникают ситуации, когда ресурсоснабжающие организации пытаются брать на себя обязанности не только по поставке коммунальных ресурсов исполнителям коммунальных услуг, но и по самостоятельному оказанию собственникам помещений в многоквартирном доме таких услуг и, соответственно, самостоятельному начислению и взиманию платы за данные коммунальные услуги. Причем, такие действия ресурсоснабжающих организаций зачастую носят самовольный характер или осуществляются только лишь на основании договоренностей с тем или иным исполнителем коммунальных услуг. Практически это может иметь место, если такой подход устраивает потребителя. Но с точки зрения закона такая практика является не совсем верной. Дело в том, что заключение договоров по оказанию коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается законом лишь в двух случаях:

1. В силу ч. 2.1 ст. 161 Жилищного Кодекса при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений;

2. На основании ч. 7.1 ст. 155 Жилищного Кодекса при наличии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме).

Отдельно следует упомянуть об оказании коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией по следующему основанию:

В соответствии с п. 30 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (утв. постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124) ресурсоснабжающая организация вправе расторгнуть договор ресурсоснабжения с исполнителем коммунальных услуг, при наличии двух условий:

1. Такая возможность предусмотрена договором, заключенным ресурсоснабжающей организацией с исполнителем коммунальных услуг;

2. У исполнителя наличествует признанная им по акту сверки расчетов или подтвержденная решением суда задолженность перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца). Данное условие должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, в том числе путем предоставления им этого вида коммунальной услуги ресурсоснабжающей организацией вплоть до заключения договора ресурсоснабжения с иным исполнителем или напрямую с потребителями, а также путем уведомления потребителей о наличии у исполнителя такой задолженности и возможности выбора собственниками помещений в многоквартирном доме иного способа управления многоквартирным домом, иной управляющей организации и заключения договора ресурсоснабжения напрямую с ресурсоснабжающей организацией в случае выбора непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, следует помнить, что поставлять горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление непосредственно потребителю должен исполнитель коммунальных услуг, а поставка данных благ ресурсоснабжающей организацией допустима лишь в строго обозначенных в законе и подзаконных актах случаях.

Далее поговорим о практических вопросах, которые не менее важны, но воспринимаются, на наш взгляд, легче, нежели настоящий параграф.