Предоставление земельных участков для строительства

Тема 4. Основания возникновения и порядок приобретения прав на землю. Права и обязанности обладателей прав на землю

Общие положения об основаниях возникновения прав на землю

Предоставление земельных участков для строительства

Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством

Нормы предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Возникновение прав на землю в связи с переходом права собственности на находящиеся на ней здания, строения, сооружения

Возникновение права собственности на землю по давности владения

Права и обязанности собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов

Общие положения об основаниях возникновения прав на землю

Прежде, чем перейти к рассмотрению указанных в данной теме вопросов, необходимо остановиться на следующих основных положениях, имеющих значение для всей темы.

Во-первых, в соответствии со ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки «…возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами…». Следовательно, основания возникновения прав на землю не могут устанавливаться в нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации.

«Гражданский кодекс РФ включает самостоятельную ст. 8, в которой дается довольно подробный перечень оснований возникновения гражданских прав. Анализ данной статьи, как и иных положений ГК РФ, свидетельствует, что не все перечисленные в ней основании возникновения гражданских прав могут относиться к правам на землю. Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают, например, вследствие причинения вреда другому лицу, вследствие неосновательного обогащения, в результате создания произведений науки и т.д. Такого рода юридические факты явно не подходят в качестве оснований возникновения земельных прав…

Среди перечисленных в ст. 8 ГК РФ есть и такие основания, которые трактуются неоднозначно. Например, согласно, ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают из договоров и других сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и других сделок, хоть и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Вне всяких сомнений, права на землю возникают из сделок, предусмотренных законом. Что касается возникновения земельных прав из сделок, не предусмотренных законом, то это далеко не бесспорно…

Еще очевиднее невозможность применения к земельным отношениям положения ст. 8 ГК РФ о том, что гражданские права и обязанности могут возникать из действий граждан и юридических лиц, хотя и не предусмотренных законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождающих гражданские права и обязанности. Тем самым гражданское законодательство допускает не только аналогию закона, но и аналогию права (п. 2 ст. 6, п. 1 ст. 8 ГК РФ). Поскольку земельные отношения регулируются преимущественно на основе публично-правовых норм, то в земельном праве не допускается ни аналогия закона, ни тем более аналогия права. Итак, со всей очевидностью следует вывод о том, что права на земельные участки возникают далеко не по всем основаниям, установленным гражданским законодательством…

С учетом этих обстоятельств основания возникновения прав на земельные участки следует выводить путем анализа Гражданского и Земельного кодексов, других федеральных законов. Указанные основания с точки зрения теории права рассматриваются в качестве юридических фактов, с которыми закон связывает возникновение соответствующих прав, в данном случае прав на земельные участки. При этом надо иметь ввиду, что некоторые права возникают на основании совокупности юридических фактов, т.е. сложного юридического состава…[1].

Таким образом, права на земельные участки возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (в частности, переход прав на земельный участок при переходе права собственности на расположенные на нем строения и сооружения);

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Во-вторых, права на земельные участки подлежат государственной регистрации, в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В развитие указанных положений статьи 25, 54, 56, 59, а также нормы других статей Земельного кодекса РФ упоминают о необходимости регистрации тех или иных фактов – возникновения прав на землю, ограничения прав и т.д.

Однако указанное правило допускает и исключения из него. В отношении земельных участков таким исключением служит, например, указание п. 1 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому момент возникновения права определяется решением суда.

Государственная регистрация права на землю – административный акт, подтверждающий возникновение, изменение или прекращение права, произошедшее ранее из какого-либо установленного законом основания, и являющийся по общему правилу моментом, «точкой отсчета» возникновения, изменения или прекращения права. Государственная регистрация как юридический факт не представляет собой самостоятельного основания возникновения, изменения или прекращения права на земельный участок. В силу данной причины этот юридический факт не является самостоятельным

До разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю не требуется.

В-третьих, не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Предоставление земельных участков для строительства

С 1 января 2012 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов Российской Федерации.

Для строительства зданий и иных объектов недвижимости земельные участки могут предоставляться с предварительным согласованием или без такового.

С предварительным согласованием земельные участки предоставляются:

Ø гражданам и юридическим лицам – в аренду;

Ø субъектам п. ст. 20 ЗК РФ – в постоянное (бессрочное) пользование

Ø религиозным организациям для строительства объектов религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Статья 30 Земельного кодекса РФ

1.1. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 27.12.2009 N 365-ФЗ)

1.2. Органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

(п. 1.2 введен Федеральным законом от 27.12.2009 N 365-ФЗ)

Без предварительного согласования земельные участки в собственность предоставляются на торгах (п.2 ст. 30 ЗК РФ).

Исключение из этого правила установлены: