Об'єктивна необхідність проведення економічної оцінки земель

Підвищення добробуту народу, що є вищою ціллю економічної стратегії держави, обумовлює необхідність більш раціонального і ефективного використання всіх земельних ресурсів. Оскільки вони просторово обмежені, необхідно, щоб їх використання здійснювалося науково обґрунтовано на базі всесторонніх даних земельного кадаст­ру, особливо його даних про економічну оцінку земель.

Проблема економічної оцінки земель в СРСР суспільстві у загальнотеоретичному плані тривалий час розглядалася з позиції заперечення необхідності її проведення, аргументуючи це тим, що в нашій країні земля не є об’єктом цивільно-правових угод, тобто не е предметом купівлі-продажу, товаром і тому не може мати ціни. Ін­шими словами у широкому розумінні мова йшла про заперечення цін­ності землі взагалі. Безпідставність таких поглядів привела до того, що багато десятиріч земля в нашій країні розглядалася як дар­мовий продукт природи, не забезпечений мірами правового і еконо­мічного захисту від нераціонального використання. Хоч безперечно, чим менше суспільство затрачає праці і одержує максимальну кіль­кість продукції, тим більший ефект від виконаної роботи, і навпаки, що відбувається внаслідок росту продуктивності праці.

Продуктивність праці визначається кількістю продукції, виробленої одним працівником за одиницю часу, яка характеризується величиною фактичних затрат праці і засобів. У сільському господарстві, де предметом прикладання праці є земля, кількість суспільне необхідних затрат на одержання одиниці продукції залежить від якості земель і місцеположення їх відносно пунктів реалізації продукції і баз постачання. Найбільш сприятливі умови складаються на кращих за якістю земельних ділянках і ближче розташованих до пунктів реалізації продукції і баз постачання господарств. Звичай­но, що на гірших землях вирощена продукція коштує дорожче, ніж на кращих землях, так як її виробництво потребує більших затрат праці і засобів. Але на відміну від промисловості, в сільському госпо­дарстві продукти продаються по ціні, яка відповідає затратам не середніх умов виробництва, а гірших, тобто гірших за якістю земель.

В економічній літературі кількість продукції з середніх і кра­щих земель порівняно із гіршими визначається величиною земельної ренти, яка проявляється у виді диференціальної земельної ренти. Диференціальна земельна рента є різниця між індивідуальною ціною виробництва і загальною, яка визначається умовами виробництва не на кращих і середніх, а на гірших землях.

На величину земельної ренти і диференціального доходу впли­вають так і фактори: економічні, організаційно-господарські і при­родно-історичні. Економічні фактори переважно мають вплив на ре­зультати загальної оцінки земель і характеризуються різною величиною затрат виробництва залежно від відстані ПОП та ТзОВ до пунктів реалізації продукції, баз постачання матеріально-технічними засо­бами виробництва. По мірі віддалення господарств від пунктів реа­лізації продукції, баз постачання земельна рента або диференціаль­ний доход понижується. Це проходить з двох причин: по-перше, дос­тавка продукції і засобів виробництва стає дорожчою, збільшуються затрати, що веде до зниження показників оцінки земель. По-друге, ближче до пунктів реалізації продукції більш інтенсивно ведеться господарство і вирощуються більш інтенсивні, цінні культури і, нав­паки, з віддаленням господарства воно змушене переходити до виро­щування менш цінних культур. До економічних факторів необхідно також віднести стан дорожньої мережі, рівень професійної освіти спеціалістів і працівників сільського господарства, які переважно характеризуються гіршим станом у віддалених господарствах і, при­родно, ведуть до зниження показників оцінки земель.

До організаційно-господарських факторів, які впливають на оцін­ку земель, можна, віднести такі, як-віддаленість земель від виробничих центрів ПОП і ТзОВ, земельний устрій, склад і співвідношення земельних угідь. Так з віддаленням ріллі від садиби зниження доходності земель залежить від: зміни структури посівів культур в сторону збільшення посівів екстенсивних /малоінтенсивних/ культур; зростанню затрат на переїзди і переходи; зниженню урожайності внаслідок меншої забезпеченості добривами і більш низької культу­ри землеробства.

Цінність земель у певній мірі характеризується також формою земельного устрою території, коли невдало встановлені межі, невдало конфігурація, черезсмужність і інші недоліки у землеволодінні ве­дуть до збільшення затрат виробництва і, відповідно, зниження по­казників оцінки земель.

На результати оцінки земель мають вплив також склад і співвід­ношення земельних-угідь. Загальна оцінка землеволодіння господарст­ва буде вище в тих випадках, коли у складі земельних угідь будуть переважати площі ріллі, багаторічних насаджень.

Організаційно-економічні фактори, як правило, мають вплив на показники внутрігосподарської оцінки земель.

Природно-історичні фактори неоднаково впливають на результати оцінки земель, залежно від економічного стану ПОП і ТзОВ. В екс­тенсивному господарстві використовується в основному природна ро­дючість ґрунту і готових сил природи, а в інтенсивному господарстві земля розглядається, головним чином, як засіб для прикладання праці і капіталу. Тому у першому випадку головним чином ціниться хімічний склад ґрунтів, наявний стан поживних речовин, тоді як у другому випадку з широким застосуванням мінеральних добрив на першому місці можуть виявитися фізичні властивості ґрунту, їх здатність реагувати на додаткові дози поживних речовин.

Всі ці фактори мають вплив на величину продуктивності і доход­ності земель. Раніше запропоновані методики економічної оцінки зем­лі не розкрили механізму одержання диференціальної ренти з різноякісних земель, так як передбачали оцінку земель за вартістю валової продукції, чистим доходом, окупністю затрат тощо.

Певним чином це питання було вирішене у Методиці розробки зе­мельного кадастру з Українській РСР, затвердженій у 1974р. та у Загальносоюзній методиці оцінки земель /тимчасовій/, схваленій у 1976р., які передбачили оцінку земель поруч із іншими показниками і за диференціальним доходом.

У Методиці розробки земельного кадастру в Українській РСР 1974р. доход, одержуваний з гектара оцінюваних земель порівняно з доходом з відносно гірших земель називався, різницевим або додатковим продуктом /ДП/, який визначався як різниця між валовим /ВП/ і, основним /ОП/ продуктом. Іншими словами весь валовий продукт розчленовується на основний і додатковий продукти. Як вказується у даній методиці ОП = З_ф * ОЗ_вих [16], тобто при вихідній окуп­ності затрат /03 / основний продукт за своєю величиною прямо пропорціональний фактичним затратам /З_ф/. Чим вищі фактичні затра­ти, тим більшою повинна бути величина основного продукту, а отже, тим меншим буде розмір додаткового продукту. Таким чином, додатковий продукт є диференціальним доходом, який диференціює величину доходу залежно від фактичних затрат. Чим вищі затрати, тим менша величина диференціального доходу і навпаки. Сумарний диференціальний доход /ДД/ складається з додаткового продукту І /ДПІ/ і додаткового про­дукту ІІ /ДПП/ / ДД= ДПІ + ДПП [16].

Диференціальний доход І - це доход, одержаний на різноякісних землях порівняно з гіршими землями при однаковому /середньому/ рівні затрат живої і уречевленої праці, тобто при однаковому рівні інтенсивності ведення господарства. Він створюється в основному за рахунок об’єктивних факторів /природна родючість, кліматичні умови, рівень веденню господарства/ і визначається за формулою:

ДП_І = З_вих /ОЗ_ф - ОЗ_вих/ [17]

Диференціальний доход її утворюється за рахунок дії суб'єктив­них факторів і в основному за рахунок ефективності капітальних Вкладень на землях різної якості, тобто за рахунок інтенсифікації виробництва і визначається і за формулою:

ДП_П = /З_ф - З_вих/ /ОЗ_ф - ОЗ_вих/ [18]

Проведення меліоративних робіт, культуртехнічних заходів, робіт по захисту ґрунтів від ерозії і ін. сприяє збільшенню доходу з одних і тих же площ. На сучасному етапі і в перспективі цей шлях використання земель є найбільш доцільним.

Залежно від того за рахунок чого утворюється чистий доход у сільськогосподарських підприємствах, держава встановлює певний по­рядок вилучення диференціальної земельної ренти, з метою створення однакових умов або, як кажуть, вирівнювання економічних умов гос­подарств. Цей процес вирівнювання економічних умов господарств проходить при доведенні їм державного замовлення на сільськогоспо­дарську продукцію.

Важливе значення мають дані економічної оцінки земель не тіль­ки у вирівнюванні економічних умов господарств шляхом регулювання рентних відносин між ними і державою. На сучасному етапі дані еко­номічної оцінки земель, особливо у грошовому виразі, повинні бути підставою для науково обгрунтованого регулювання рентних відносин між державою і несільськогосподарськими підприємствами та органі­заціями, яким надана земля у користування.

Економічна оцінка земель повинна знайти відповідне місце у складі кадастру природних ресурсів країни, який дасть їх порів­няльну оцінку для вирішення різних народногосподарських задач.

3. Роль економічної оцінки земель в організації міжгалузевого їх використання

Регулювання рентних відносин здійснюється не тільки в сільсь­кому господарстві. Включення землі до складу основних виробничих фондів несільськогосподарських підприємств передбачає сплату по­земельного податку за надану землю у виді компенсаційних виплат.

В результаті розподілу земельних ресурсів між галузями народ­ного господарства створюються умови, сприятливі для одних галузей і несприятливі - для інших. Якщо при відводі земель землекористувачі несільськогосподарського профілю отримують високопродуктивні землі, то сільське господарство терпить збитки. Тому прогнозовані зміни у складі земель повинні супроводжуватися мінімальними втра­тами народного господарства. Важливою вимогою регулювання відносин між заінтересованою у відводі земель і "страждаючою" сторонами є компенсація наносимих сільськогосподарському виробництву втрат, які згідно з діючим земельним законодавством відшкодовуються у розмірі вартості рівновеликої площі земель з врахуванням проведення на новоосвоюваних землях заходів по їх окультуренню і підвищенню родючості ґрунтів. Однак на практиці не цілком просто розрізнити.

У даний час діє певний порядок відводу земель для державних і громадських потреб, відшкодування збитків власникам землі та втрат сільськогосподарського виробництва при відводі земель, згідно якого посилені міри економічного захисту цінних земельних угідь. Позитивним при цьому є детальне врахування якості земель за матеріалами їх оцінки.

Враховуючи те, що найбільш право­мірно при компенсації втрат сільськогосподарського виробництва виходити з розміру грошової оцінки земель, її величину для конк­ретної земельної ділянки розраховують за формулою:

[19]

де Г – грошова оцінка земель, які відводяться для несільськогосподарських потреб, грн; Б – бал загальної оцінки земельної ділянки, яка відводиться для вказаних потреб; Б_об – середній бал загальної оцінки земель по області; Н_о – грошова оцінка гектара земель по області, грн; Р – площа відведених земель, га.

Нинішні нормативи затрат на освоєння нових земель в достатній мірі ув’язані з рівнем використання земель. Однак, вони недостатньо враховують тенденції росту чистого доходу з відведених земель і тому можуть бути використані на протязі невеликого періоду часу, після чого потребують уточнення і обновлення. Тому доцільно визначити грошову оцінку земель з врахуванням конкретних темпів росту чистого доходу з відведених для несільськогосподарських потреб земель.

Надаючи для несільськогосподарських потреб цінні земельні угіддя, суспільство несе втрати, так лк ці землі практично втра­чають можливість давати сільськогосподарську продукцію. Але оскільки вибуття цих земель із обороту зв’язано з тривалим періодом, то і розмір компенсаційних затрат, і їх вилучення не повинні бути одноразовими. У сучасних розрахунках визначають величину компен­саційних виплат, виходячи із вартості освоєння малопродуктивних земель на даному етапі. Однак через декілька десятків років на освоєння малопродуктивних земель необхідно буде значно більше кош­тів, так як у майбутньому будуть залишатися все менш продуктивні землі. У зв’язку з цим більш правильно щорічно або періодично вилучати компенсаційні виплати за відвод цінних земель у виді рентних платежів від величини грошової оцінки земель, тобто плати за землю. Одноразова виплата компенсаційних коштів за надання земель для несільськогосподарських потреб невигідна і для самих заінтересованих у відводі земель підприємств. Це обумовлено тим, що такі виплати переважно представляють собою крупні суми грошей, перерахування яких на освоєння малопродуктивних земель до використання відведених земель за призначенням ставить у складні умови виробничо-фінансову діяль­ність заінтересованих підприємств, організацій і закладів.

Необхідно зазначити, що завдяки адміністративним мірам вдалося за останні десятиріччю досягнути деякої стабілізації продуктивних угідь і, зокрема, ріллі. Не дивлячись на те, що процес скорочення ріллі для державних і громадських потреб проходить щорічно, одно­часно здійснюються відповідні заходи по залученню резервів малопродуктивних угідь у сільськогосподарський оборот, що матиме міс­це і в майбутньому. Разом з тим, необхідно зазначити, що новоосвоювані землі за продуктивністю значно поступаються давно освоє­ним землям. Тому планування використанню новоосвоюваних земель в області, районі має базуватися на даних порівняльної оцінки за їх продуктивністю.

З метою об’єктивної оцінки продуктивності земельного потен­ціалу області, району необхідно порівнювати коефіцієнти на основі розрахунків, одержаних з формули:

, [20]

коефіцієнт порівняльної продуктивності земель; Б_ос - середньозважений бал загальної економічної оцінки освоюваних зе­мель; Б - середньозважений бал загальної економічної оцінки зе­мель, відведених для державних і громадських потреб.

Чим ближче коефіцієнт порівняльної продуктивності земель до одиниці, тим менші втрати народного господарства у зв’язку з від­водом їх для несільськогосподарських потреб.