Сущность затратного подхода

Этот подход включает несколько этапов:

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

Второй этап. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость стро­ительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюде­нии тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцени­ваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится опреде­ление стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с, использованием но­вых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, пла­нировкой.

Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения -- это должно быть отражено в отчете, причем выбор нужно ясно обосновать для предупреждения неправильного понимания.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчис­лений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, ком­мунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);

• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекто­ров, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консульти­рование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на пе­репродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек за­мещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;

• предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инве­стор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой прак­тики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство:

Третий этап. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономи­ческого устаревания.

Физическое устаревание — потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокра­щению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание - потеря стоимости собственности, свя­занная с невозможностью выполнять те функции, для которых она пред­назначалась. Функциональное устаревание служит результатом внутрен­них свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как кон­струкционные недостатки, избыточные операционные издержки; оно проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, ин­женерном обеспечении и т.д. Другими словами, объект перестает соответ­ствовать современным стандартам, если учитывать его функциональную полезность.

Формой функционального устаревания является технологическое уста­ревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменени­ями в технологии, в результате которых актив становится менее продук­тивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание — потеря стоимости актива, вызванная вне­шними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или воз­росшей конкуренцией.

Четвертый этап. Определяется остаточная стоимость зданий и соору­жений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью вос­становления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

Пятый этап. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.