Задача оценщика: подобрать аналоги таким образом, чтобы они как можно ближе совпадали с объектом оценки по своим характеристикам.

Подходы к оценке недвижимости. Сравнительный подход.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

В) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Использование сравнительного подхода позволяет определить наиболее вероятную стоимость объекта оценки на основе его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период (либо объекты предложения).

Условия использования сравнительного подхода:

• ведения базы данных;
• достоверность информации.

Базовым для сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения:

• рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект оценки больше, чем обойдется ему приобретение другого объекта аналогичной полезности.

Полезность – совокупность характеристик объекта, которые определяют назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.

Сравнительный подход предполагает:

• рынок является открытым и конкурентным
• на нем присутствует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в собственных интересах, экономически рационально, в соответствии с типичной мотивацией и не находится под посторонним давлением.
• собственность приобретается на типичных для данного сегмента рынка условиях финансирования;
• собственность находится на рынке в течение разумного периода, чтобы быть доступной для потенциальных покупателей и инвесторов.

Сегментирование рынка – процесс разбиение рынка, как совокупности потенциальных и реальных потребителей, на секторах (сегменты), схожие по ряду параметров.

Сегментообразующая характеристика – такая характеристика объекта, которая обусловливает принадлежность объекта и его аналога к одному и тому же сегменту рынка.

Ценообразующая характеристика – такая характеристика объекта, которая обусловливает отличие объекта оценки от его аналога в пределах одного и того же сегмента рынка.

Разница в характеристиках является причиной разницы в цене. Устранение разницы в характеристиках приводит к устранению разницы в цене. Разница в характеристиках устраняется с помощью внесения поправок.

Поправка – корректировка, которая вводится в цену сделки с аналогом при приведении ценообоазующих характеристик. Поправки не вносятся на те характеристики, которые и определяют сопоставимость аналога и оцениваемого объекта.

Задача оценщика: подобрать аналоги таким образом, чтобы они как можно ближе совпадали с объектом оценки по своим характеристикам.

Объяснение: чем меньше отличий объекта оценки от его аналога, тем меньше придется вносить поправок. Это означает:

(а) тем точнее были подобраны аналоги

(б) тем меньше вероятность ошибки в процессе расчета стоимости

Анализ в целях оценки включает в себя выбор 3-5 аналогов, максимально сопоставимых с оцениваемым объектом, и максимальное приведение их ценообразующих характеристик к характеристикам оценивающего объекта. При этом оценщик должен ответить на вопрос: за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?

Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

А) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

Б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· методы, основанные на анализе парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

· экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

· статистические методы. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.