Продажа недвижимости. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи не­движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавецобязуется передать в собственность

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи
не­движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавецобязуется передать в собственность покупателяземельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия - предмет договора (ст. 554 ГК РФ). Предметом этого договора могут быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недви­жимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указа­но в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указа­ние о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяю­щие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на усло­виях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупате­ля - от обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимос­ти, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобре­тения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи соб­ственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы).

В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных си­туаций, была введена норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помеще­нием (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Признание приведенного условия существен­ным свидетельствует о том, что при его несоблюдении договор счита­ется незаключенным.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель
не­движимости получает право пользования соответствующей частью
зе­мельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на участке недвижи­мости либо допускающие ее только с согласия собственника.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупате­лю передается право собственности либо предоставляется право арен­ды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продав­цом остается право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на усло­виях, определяемых договором продажи.

Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)
имущест­во за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды - двустороннеобязывающий, консенсуальный, возмездный. Его стороны - арендодатель и арендатор.

Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку о том, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные за­коном или собственником сдавать имущество в аренду. Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть также установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Специальные правила действуют в отношении формы заключаемо­го договора аренды. Если хотя бы одной из его сторон является юри­дическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая пись­менная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года.

Договор аренды может заключаться на определенный либо на
не­определенный срок. Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Вместе с тем встречаются случаи, когда сто­роны предусматривают передачу имущества во владение и пользова­ние в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды поль­зования имуществом (например, спортивным залом, бассейном, спут­ником, ЭВМ и т.п.).

Важным условием договора аренды является арендная плата, одна­ко ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы обязательно.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание ука­занных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.