Потребительский кредит

Потребительский кредит отражает экономические отношения между кредитором и кредитополучателем по поводу кредитования конечного потребления. Кредит выдается населению для удовлетворения его потребительских нужд. Отличается от кредитов, предоставляемых предприятиям для производственных целей, по составу участников сделки, объектам, условиям предоставления, размеру процента и др. Для населения кредит ускоряет получение определенных благ (товаров, услуг), которые они могли бы иметь (приобрести) только в будущем при условии накопления необходимой суммы денежных средств, необходимых для покупки данных товарно-материальных ценностей или услуг, строительства и др. Выдача потребительского кредита населению, с одной стороны, увеличивает его текущий платежеспособный спрос, повышает жизненный уровень, с другой стороны, ускоряет реализацию товарных запасов, услуг, способствует увеличению капитала производителей товаров.

Рассрочка погашения кредита позволяет населению постепенно накапливать деньги для платежа. В процессе погашения потребительских кредитов у населения сокращается на соответствующую сумму платежеспособный спрос, что необходимо учитывать при определении объема и структуры товарооборота, платных услуг, динамики доходов и расходов населения, денежной массы в обращении. Таким образом, размер кредитов тесно взаимосвязан с формированием покупательного фонда населения и его соответствия объему и структуре товарного фонда и услуг.

Субъектами кредитных отношений являются физические лица (кредитополучатели) и в роли кредиторов выступают банки, небанковские кредитно-финансовые организации (ломбарды, кассы взаимопомощи, кредитные кооперативы, пункты проката); предприятия и организации. Между банком и населением может существовать посредник, например, торговая организация.

Для кредитора потребительский кредит позволяет:

· повышать его имидж в решении социальных проблем общества;

· иметь относительно небольшой кредитный риск: так как широк диапазон кредитополучателей; суммы относительно невелики для самого кредитора; четко определен залог возврата кредита;

· заключение кредитных договоров часто является предпосылкой для использования кредитополучателем и других услуг, особенно банков.

Потребительский кредит регулируется со стороны государства более тщательно по сравнению с другими формами кредита, так как связан с потребностями населения, регулированием его уровня жизни. Регулирование может затрагивать уровень процентных ставок, сроков соблюдения принципов социальной справедливости, доступности кредита для населения. Потребительский кредит способствует относительному выравниваю уровней жизни лиц с неодинаковыми доходами, сокращает разрыв между уровнем и структурой потребления различных социальных слоев населения.

Основными объектами кредитования являются затраты, связанные с удовлетворением потребностей населения текущего характера, а также затраты капитального (инвестиционного) характера на строительство и поддержание недвижимого имущества.

При выдаче потребительских кредитов между кредитополучателем и кредитором заключается кредитный договор, где четко определяются все условия: объект кредита, его сумма, срок, процент, гарантии погашения, ответственность сторон и другое по усмотрению сторон.

В качестве гарантии возврата кредитов кредитополучателем могут выступать: заработная плата и другие доходы; залог имущества, включая приобретенное за счет кредита; страховые полисы; заклад сберегательного вклада; гарантия, поручительства третьих лиц; совместное обязательство супругов и др.

На основании данных в информации клиента о себе кредиторы (банки) обязаны рассчитать, насколько велик в действительности имеющийся в свободном распоряжении доход лица, подающего заявку на кредит. Для этого работники банка используют средние данные о бюджетах семей с различной численностью, уровне цен, инфляции и т.д., т.е. проверить полученную информацию на предмет выявления безопасности сделки с данным кредитополучателем.

На практике перечень потребительских кредитов достаточно многочисленный, но их можно классифицировать по группам. Классификация потребительских кредитов осуществляется по определенным признакам:

а) целевому характеру;

б) субъектам кредитных отношений - банковские и небанковские кредиты;

в) способу организации предоставления ссуженных средств - кредиты организованные и неорганизованные, прямые и косвенные;

г) формам выдачи - товарные и денежные кредиты;

д) степени покрытия кредитом стоимости потребительских товаров, услуг - кредиты на полную стоимость или частичную их оплату;

е) способу погашения кредита - погашаемые постепенно или разовым платежом;

ж) срокам выдачи –краткосрочные и долгосрочные.

В зависимости от целевого назначения потребительские кредиты различаются:

· инвестиционные;

· для покупки особых товаров или оплаты услуг;

· на развитие личных хозяйств;

· целевые кредиты отдельным социальным группам;

· на нецелевые потребительские нужды;

· чековые;

· под банковские кредитные карточки и др.

К инвестиционным относятся кредиты на строительство, завершение строительства, приобретение индивидуальных жилых домов и квартир, садовых домиков; благоустройство садовых участков; реконструкцию, капитальный ремонт индивидуальных жилых домов, дач; строительство, приобретение и ремонт гаражей; строительство и ремонт надворных построек, средств малой механизации и др. Такие кредиты предоставляются на сроки до 5-10-15 лет.

Льготные кредиты предоставляются на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений малообеспеченным трудоспособным гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, многодетным семьям. Максимальный срок, на который предоставляются льготный кредит, может быть значительно длиннее обычного срока и процентная ставка ниже. Динамика номинальных ставок в национальной валюте находится в зависимости от инфляционных процессов, происходящих в стране, депозитных ставок и других факторов.

Размер кредита зависит от сметной (балансовой) стоимости строительства, договорной стоимости и т.п. и составляет величину меньшую (70-75%) стоимости.

Острота жилищной проблемы предопределяет расширение сферы применения и роста объема кредита, предоставляемого на индивидуальное жилищное строительство, как одну из возможностей ее разрешения.

Банковское кредитование строительства и покупки жилья включает в себя: анализ состояния жилищной сферы, потребностей населения в жилье и в кредитах, определение источников финансирования (собственные средства населения, ресурсы банков, возможная поддержка государства, средства предприятий, организаций и др.).

По условиям кредитования кредиты на строительство и покупку жилья различаются: а) выдаваемые на общих основаниях; б) льготные кредиты, в) том числе с использованием бюджетных средств, в рамках государственных жилищных программ, с низкой процентной ставкой, длительными сроками пользования; в) ипотечные жилищные кредиты под залог строящегося жилья или имеющегося в распоряжении жилья. Ипотечные жилищные кредиты в соответствии с Концепцией ипотечного жилищного кредитования (2001 г.) являются приоритетным направлением в развитии потребительского кредита. В перспективе сохранится значительное влияние государства на процесс выделения кредитов населению на финансирование жилищного строительства, повысится удельный вес кредитов на финансирование жилищного строительства, выдаваемых на общих основаниях.

Особую группу кредитов банков составляют кредиты на текущие (неотложные) нужды: для покупки товаров отечественного производства; на оздоровление и отдых детей и взрослых; телефонизацию; на оплату лечения, приобретения лекарств, приборов , медицинской техники; на затраты по обучению в высших и средних специальных учебных заведениях; на торжественные мероприятия (свадьба, юбилей); на ритуальные услуги и др. Срок таких кредитов обычно краткосрочный до 3-х лет.

К кредитам на развитие личных хозяйств относятся: на покупку сельскохозяйственной техники, транспортных средств (автомобилей, мотоциклов, мотороллеров, велосипедов, автоприцепов и др.); приобретение взрослого скота, его молодняка, кормов; покупку посадочного материала, фруктовых деревьев, рассады, удобрений (срок кредита до 5 лет).

Социальный характер носят все виды потребительского кредита, однако следует выделить целевые кредиты отдельным социальным группам (молодым семьям, молодым специалистам, студентам). Социальный характер данных кредитов обусловлен тем, что их функционирование имеет целью решение общественных задач - укрепление семьи, улучшение ее бытовых условий, закрепление кадров за предприятиями, оказание материальной помощи студентам. Кредиты, как правило, выдаются на льготных условиях: относительно низкая процентная ставка; сумма кредита увязана с бюджетом прожиточного минимума, льготные сроки погашения.

Нецелевые потребительские наличные кредиты могут представляться населению коммерческими банками, ломбардами под залог имущества, кассами взаимопомощи, хозяйственными организациями без обязательного указания целей использования кредита. Это может быть кредит на неотложные нужды, осуществление затрат, возникающих, как правило, в связи с особыми или непредвиденными обстоятельствами (лечение, несчастный случай, стихийное бедствие, получение образования).

Особенностью развития потребительского кредита является использование банковских пластиковых карточек. Это универсальное техническое средство, позволяющее интегрировать в единый комплекс услуг набор кредитных и платежных операций банков населению.

Кредитная карточка - именной денежный документ, выпущенный кредитной организацией (банком), предназначенный для приобретения товаров и услуг в розничной торговле, как правило, без оплаты наличными деньгами, но при получении кредита клиентом от эмитента. Кредитные карточки удобное платежное средство, которое позволяет приобретать товары и услуги при отсутствии достаточных собственных средств.

Кредитная карточка предполагает участие трех сторон: банка, предоставляющего кредит; клиента, заинтересованного в кредите; торговой организации (продавца), других предприятий сервиса, заинтересованных в том, чтобы продавать свои товары и услуги. Карточка с выделенными символами, выданная банком покупателю, служит для таких организации доказательством того, что банк гарантирует открытие кредита владельцу карточки. Карточка выдается клиенту (за определенную плату), если состояние его депозитных и кредитных операций с банком удовлетворительное. Банк должен быть уверен, что клиент намерен и может оплатить свои долги. Банки могут требовать материальную гарантию возврата кредита (залог, депозит). Операции с кредитной карточкой производятся при заключении кредитного договора между банком-эмитентом и держателем карточки.

По каждой карточке устанавливается кредитный лимит, который может быть изменен в ту или иную сторону в зависимости от режима пользования карточки владельцем. Банк-эмитент вправе устанавливать ограничения по операциям с карточками, оговоренные в договоре, например, минимальный и максимальный предел суммы одной операции; количество расчетных операций в течение определенного периода; предел суммы расчетных операций в течение одного дня (недели) и т.д.

Предъявляя кредитную карточку клиент подписывает счет (картчек) в торговой организации, предприятиях сервиса, или предприятии сферы услуг, которые периодически производят расчеты с эмитентом данной кредитной карточки путем списания сумм со счета клиента. С развитием кредитных карточек связываются расчеты с установками, получившими название “терминалов” в торговых точках. Банковская кредитная карточка вставляется в специальное электронное устройство в магазине с целью перечисления средств со счета покупателя на счет магазина. Такие электронные устройства подключены к системе банковских ЭВМ. При этом может не требоваться дополнительное документальное оформление сделки.

Достоинства кредитных карточек очевидны для всех участников. Покупатель (кредитополучатель банка) может приобрести товар, получить услугу сразу и оплатить ее. Через некоторое время погасить кредит банку.. Второе достоинство - удобство. Не требуется носить с собой большие суммы денег, тем более, что не всегда известно, сколько их понадобится. При этом не нужно тратить время, чтобы снимать деньги со счета в банке или оформить кредит. При утере карточки воспользоваться чужой карточкой постороннему лицу практически невозможно, так как существует много методов защиты карточек. Однако карточки плохо приспособлены для покупки дорогостоящих вещей, так как большая их стоимость поглощает практически сразу величину лимита карточки.

Для торговых, сервисных предприятий (продавцов) прием кредитных карточек позволяет увеличить объем продаж, доходов, расширить круг покупателей, предоставить дополнительные услуги клиентом и повысить свою конкурентоспособность.

Заинтересованность банков заключается в процентах за кредит, который они предоставляют владельцам карточек, в расширении услуг клиентам. Кредитные карточки облегчают предоставление потребительского кредита и служат орудием платежа, сокращая потребность в наличных деньгах.

Примером кредитования потребительских нужд являются кредиты предприятий проката. Экономическая целесообразность и эффективность использования товаров в качестве предметов проката определяется выполнением ими важных экономических функций в воспроизводственном процессе: обеспечением более рационального использования материальных, и финансовых ресурсов путем удовлетворения потребностей населения в отдельных товарах меньшим их количеством; сокращением дефицита товаров; ускорением реализации производственных материальных ценностей; сокращением разрыва во времени между моральным и физическим износом вещей; высвобождением части семейного бюджета для приобретения других необходимых потребительских товаров и услуг.

К потребительскому кредиту относится кредит ломбардов. Ломбард предоставляет возможность населению хранения предметов личного пользования и домашнего потребления, а также получения (обычно наличными деньгами) кредита под их залог.

Лизинговый кредит

Лизинговая деятельность - деятельность, связанная с приобретением одним юридическим лицом за собственные или заемные (кредита) средства объекта лизинга в собственность и передачей его другому субъекту хозяйствования на срок и за плату во временное владение и пользование с правом или без права выкупа, в дальнейшем.

Лизинговый кредит - это отношения между юридически самостоятельными лицами по поводу передачи в лизинг основных средств производства или иного имущества в длительное пользование, а также финансирования, приобретения движимого и недвижимого арендуемого имущества. Лизинг рассматривается, с одной стороны, как альтернатива капиталовложения, а, с другой стороны, как альтернатива финансирования. Лизинг представляет собой форму имущественного (товарного) кредита и является одним из видов инвестирования в оборудование, недвижимость и прочие основные фонды.

Объектом лизинга может выступать любое движимое и недвижимое имущество, относящееся к основным фондам и являющееся предметом купли-продажи. Объекты лизинговой сделки не уничтожаются в производственном цикле. К объектам лизинга могут относится программные средства и рабочие инструменты высокой стоимостью, обеспечивающие функционирование переданных в лизинг основных фондов.

Объектом лизинга не может быть имущество, используемое для личных (семейных) или бытовых нужд, земельные участки, другие природные объекты, а также иное имущество в соответствии с законодательством.

Субъектами лизинга выступают лизингодатель, лизингополучатель (пользователь), производитель (поставщик). Лизингодатель - юридическое лицо, передающее по договору лизинга объект лизинга. Он является собственником объекта лизинга. Лизингополучатель - субъект хозяйствования, получающий объект лизинга во временное владение и пользование по договору лизинга. В качестве производителя выступают предприятия, организации и другие субъекты хозяйствования, осуществляющие производство или реализацию товарно-материальных ценностей, это так называемые поставщики объектов лизинга.

Примерная последовательность лизинговых операций представлена на рис. 9.4.

Рис. 9.4. Последовательность лизинговых операций

1- заключение лизингового договора

2- оплата объекта лизинга (приобретение) за счет собственных средств или кредита банка

3- поставка объекта лизинга

4- платежи за лизинг

Лизингодатели, лизингополучатели, производители (поставщики) - это прямые субъекты лизинговой сделки. Косвенными участниками сделки могут быть банки, кредитующие лизингодателя и выступающие гарантами сделок, страховые компании, брокерские и другие посреднические фирмы.

Целью лизинга является содействие развитию научно-технического прогресса, расширению материально-технической базы для технического перевооружения производства, стимулирование притока капиталов в производственную сферу.

На практике используются самые разнообразные виды лизинга, лизинговых сделок, лизинговых контрактов. Они могут быть классифицированы по различным признакам: составу участников; типу имущества; степени окупаемости арендуемого имущества; условиям амортизации; объему обслуживания; сектору рынка; типу финансирования и др.

Классификация лизинга по:

Рис. 9.5. Классификация лизинга

При прямом лизинге собственник имущества (поставщик, изготовитель) самостоятельно без посредников сдает объект в лизинг (двухсторонняя сделка). При косвенном лизинге передача имущества происходит через посредника (поставщик-лизингодатель-лизингополучатель). В качестве посредника между производителем и лизингополучателем выступает лизингодатель. Объект лизинга приобретает лизингодатель у поставщика и передает пользователю. При крупных, сложных сделках число участников может увеличиться. При групповом лизинге при сдаче в лизинг крупномасштабных объектов в роли лизингодателя может выступать несколько компаний, в том числе, могут быть фирмы-изготовители совместно с лизинговой компанией или банком.

В зависимости от особенностей сдаваемого в лизинг объекта различают лизинг движимого и недвижимого имущества. Лизинг движимого имущества наиболее распространен. Он охватывает широкую номенклатуру объектов, среди них: транспортные средства; строительная техника; производственное оборудование, машины, механизмы, приборы, средства телевизионной и дистанционной связи; средства вычислительной техники и обработки информации; лицензии, ноу-хау, компьютерные программы и др. Объектами лизинга недвижимости выступают административные здания, производственные здания, складские помещения, крупные магазины, гаражи и пр.

Операции по лизингу недвижимости являются более сложными в связи с довольно продолжительным сроком и большой суммой контракта. Сам принцип сделки может быть таким: приобретение лизинговой компанией объекта производственного назначения или участие в его строительстве для дальнейшей передачи в лизинг предприятиям. Учитывая, что строительство занимает продолжительный период времени предприятие-лизингополучатель по условиям контракта может внести аванс в счет будущих лизинговых платежей.

В лизинг может сдаваться имущество, уже бывшее в эксплуатации, но не по первоначальной, а по оценочной стоимости. Это выгодно как поставщику, так и пользователю. Поставщик получает доход от имущества еще годного, но простаивающего в настоящее время. Пользователя может привлечь относительно невысокая стоимость имущества.

При долговременном сотрудничестве лизингополучателя с лизингодателем возможно заключение договоров генерального лизинга. Это договор на предоставление лизинговой линии, т.е. дает право лизингополучателю дополнять список арендуемого оборудования без заключения каждый раз нового контракта. Сублизинг используется в тех случаях, когда по лизинговому договору предусматривается возможность передачи лизингополучателем лизингового имущества другому пользователю.

При стандартном лизинге изготовитель оборудования (машин и др.) продает его лизинговой компании, которая сдает это оборудование в аренду потребителю.

Сущность операции возвратного лизинга состоит в том, что собственник имущества продает его лизинговой компании, а затем берет его в лизинг, т.е. превращается в лизингополучателя.

Лизинговая Договор купли-продажи(I) Продавец (I)

компания Лизингополучатель

Договор о лизинге (II) (II)

Рис. 9.6. Возвратный лизинг

Возвратным лизингом могут пользоваться предприятия, осуществляющие выпуск дорогостоящего имущества (самолеты, корабли и т.д.). Такая сделка дает возможность предприятию получить денежные средства за счет продажи средств производства, не прекращая их эксплуатации, уменьшить напряженность в использовании финансовых ресурсов.

Лизинг производителя (лизинг поставщика) - лизингодатель финансирует производителя, который выполняет две функции - продавца объекта лизинга и лизингополучателя с правом сублизинга. Продавец становится лизингополучателем. Лизингополучатель не является пользователем, так как имущество передается им в сублизинг третьему лицу.

При возобновляемом лизинге происходит периодическая замена ранее сданного в лизинг оборудования (машин, механизмов) на однородные, но более совершенные образцы. Эта модель, например, может быть распространена при лизинге ЭВМ, где время до появления на рынке новых, усовершенствованных модификаций коротко.

Револьверный лизинг (разновидность возобновляемого) позволяет лизингодателю по истечении определенного срока обменять используемое оборудование на другое, необходимое пользователю, например, в связи с изменением технологических процессов.

Оперативный лизинг - это отношения, при которых расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемого в лизинг имущества, не покрываются лизинговыми платежами в течение одного лизингового контракта. Характерными чертами оперативного лизинга являются:

· лизингодатель сдает предмет лизинга во временное пользование несколько раз, обычно, разным пользователям, чтобы компенсировать свои затраты по приобретению и содержанию предмета аренды;

· договор заключается на срок меньше экономического (нормативного) срока службы имущества;

· по истечении срока действия договора лизинга и выплат за пользование имуществом оно возвращается лизингодателю;

· риск порчи, утери объекта, быстрого морального старения его лежит на лизингодателе;

· лизингодатель приобретает оборудование раньше, не зная конкретного лизингополучателя, объектом лизинга являются наиболее современные и популярные машины, оборудование;

· лизинговые компании обычно сами страхуют имущество, сдаваемое в лизинг, обеспечивают его техническое обслуживание и ремонт.

Финансовый лизинг предусматривает, что лизинговые платежи в течение договора лизинга возмещают лизингодателю полную стоимость объекта лизинга (или большую его часть, не менее 75 %) его первоначальной (восстановительной) стоимости. Основные черты финансового лизинга:

· наличие нескольких участников сделки (производителя или поставщика, а иногда и банка). Все участники последовательно связаны между собой несколькими договорами. Производитель имущества заключает договор купли-продажи с лизингодателем; лизингодатель при необходимости с теми, кто частично финансирует сделку; и наконец, лизингополучатель заключает договор с лизингополучателем;

· срок лизинг более продолжительный и совпадает со сроком полной амортизации объекта лизинга;

· переданное лизингодателю имущество является собственностью лизингодателя в течение всего срока действия договора;

· продажа лизингополучателю лизингового имущество оговаривается лизинговым соглашением. По завершении сделки финансового лизинга пользователь чаще всего выкупает оборудование по остаточной стоимости, но по договоренности сторон оно может быть возвращено или заключается новая сделка вторичного лизинга (лизинг по остаточной стоимости);

· полный набор операций по страхованию, техническому обслуживанию и ремонту возлагается, как правило, на пользователя лизингового имущества. С правом использования к лизингополучателю переходит опасность случайной гибели, потери, кражи, повреждения, разрушения, преждевременного износа.

“Чистый” лизинг” предусматривает, что основные обязанности, связанные с эксплуатацией оборудования и других предметов лизинга, ложатся на лизингополучателя. Он платит налоги, сборы, осуществляет страхование и несет все расходы, связанные с использованием оборудования. Лизингополучатель обязан содержать оборудование в рабочем состоянии, обслуживать его и после окончания срока аренды оборудование должно быть в хорошем состоянии. Лизинг с полным обслуживанием предусматривает полный набор услуг, оказываемых лизингодателем; обслуживание имущества лизинга; исследования, предшествующие приобретению оборудования; поставка запчастей для предмета лизинга, консультации по эксплуатации и др.

Лизинг с частичным набором услуг предполагает заранее согласованное разделение функций по обслуживанию объекта лизинга между сторонами договора.

“Мокрый” лизинг включает выполнение лизингодателем лизингополучателю технического обслуживания, ремонта, страхования, услуг по эксплуатации, а также поставку для работы сырья, подготовку квалифицированного персонала, маркетинга, рекламы готовой продукции и других услуг.

Имущество для лизинговой сделки может быть собственностью лизингодателя или специально купленное за счет его средств (лизинг за счет источников лизингодателя). Лизинг с привлечением средств предусматривает получение лизингодателем кредита на определенную сумму для приобретения предмета лизинга. Раздельный лизинг частично финансируется лизингодателем. Он используется при особо крупных и дорогостоящих сделках, охватывающих множество сторон. Лизингодатель, покупая объект лизинга, выплачивает из своих средств не всю, а только часть необходимой суммы, остальную берет в долг у кредиторов (банков). Кредит возмещается за счет лизинговых платежей непосредственно кредиторам (банку). Лизингодатель передает свои права по взысканию средств с лизингополучателей кредиторам в их пользу.

Внутренний лизинг - финансовая сделка, при которой субъекты лизинга находятся на территории одного государства. Лизинг международный - договор на международные ценности, имущество между субъектами лизинга, находящихся в разных странах. Но он сохраняется и в том случае, если лизингодатель и лизингополучатель находятся в одной стране, но при этом используются материальные ценности другой страны.

Международный лизинг в зависимости от местонахождения сторон, участвующих в лизинговых операциях делится на экспортный, импортный, транзитный, косвенный и др. Экспортный лизинг, при котором лизинговая компания приобретает предмет лизинга у национального предприятия-изготовителя, а затем представляет его иностранному лизингополучателю. Импортный лизинг - финансовая сделка, при которой производитель (поставщик) находится на территории иностранного государства. Транзитный лизинг - финансовая сделка, при которой все субъекты лизинга (производитель, лизингодатель и пользователь) находятся на территории разных государств. Косвенный международный лизинг предполагает, что участники трехсторонней сделки по лизингу являются юридическими лицами одной страны, а организация (банк), кредитующая лизинговую сделку, находится в другой стране.

Лизинг дает ряд преимуществ для всех участников сделки.

Для производителя (поставщика) лизинг способствует ускорению реализации продукции, доведения ее до потребителя, получения платежа. Для кредитора (лизинговой фирмы) лизинговые операции - источник получения доходов и виде лизингового платежа, сумм, полученных от продажи лизингополучателю имущества и различного рода комиссионных вознаграждений за услуги. Лизингодатель обычно застрахован от риска. Для погашения обязательств может возвратить имущество, отдать его в лизинг другому лицу или продать. Для него гарантировано целенаправленное использование как средств финансирования, так и имущества. Не требуется никакого дополнительного залога, кроме арендуемого актива.

Для лизингополучателя лизинговый кредит:

· позволяет избегать потерь, связанных с моральным старением машин, оборудования, использовать новейшие достижения научно-технического прогресса как отечественного, так и зарубежного;

· сохраняет (поддерживает) ликвидность баланса. Приобретение машин, оборудования и иного имущества за счет банковского кредита ведет к росту обязательств (снижению ликвидности), что практически отсутствует при лизинге. Банковский кредит, как правило, не покрывает полностью (а лишь определенную долю) все затраты на приобретение машин, оборудования и т.п. - лизинг может обеспечивать 100 - процентную стоимость сделки;

· возможно заключение договора лизинга и при финансовых неурядицах, так как размер платы за лизинг относительно невелик по отношению к сумме всей лизинговой сделки. Платежи производятся не единовременно, а по частям в согласованные сроки;

· риск утраты или повреждения арендуемого имущества лежит обычно на его собственнике, т.е. лизингодателе, обслуживание и ремонт оборудования (машин, механизмов) могут осуществляться также лизингодателем;

· лизинг позволяет осуществлять или увеличивать производство без накопления капитала предварительно:

· дает возможность малым предприятиям использовать дорогостоящее оборудование;

· более низкие издержки на совершение сделки по сравнению с оформлением банковских кредитов, что имеет большое значение, особенно для некрупных лизингополучателей;

· гибкость в оформлении сделки. Лизинговые контракты могут быть построены таким образом, чтобы учесть все условия как лизингополучателя, так и лизингодателя.

Международный лизинг влияет на состояние платежного баланса. Лизинговые платежи, выплачиваемые иностранным лизинговым компаниям, увеличивают внешние расходы, а их поступления положительно влияют на платежный баланс. Приобретение имущества после окончания лизингового соглашения равносильно импорту.

Своеобразие лизинга по сравнению с другими видами аренды состоит в объединении элементов инвестиционных, кредитных, торговых операций. По окончании действия контракта лизингополучатель может приобрести арендуемое имущество по остаточной стоимости. Лизингодатель может приобретать объект лизинга по просьбе и в интересах лизингополучателя. При расчете выплат по лизингу учитывается покупная цена оборудования, срок лизинга, остаточная стоимость, процентная ставка и т.д., а при других видах аренды размер выплат, в значительной степени зависит от рыночной конъюнктуры. При аренде приобретение предмета аренды не предусматривается, два участника сделки: тот кто арендует и арендодатель.

Различия лизинга с прокатом (арендой) средств бытовой техники и инвентаря, заключаются в составе участников сделки, в объектах проката, стоимости объектов, сроках договора, в отсутствии при прокате возможности после окончания срока проката приобрести объект аренды пользователем.

В отличие от договора купли-продажи, по которому право собственности на товар переходит от продавца к покупателю, при лизинге собственность на предмет лизинга сохраняется за лизингодателем на весь срок договора, а лизингополучатель может приобретать его лишь во временное использование для производственных нужд.

Ипотечный кредит

Ипотека - залог земли, недвижимого имущества. Ипотека оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимость какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателями, соглашается, что такая недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерческие кредиты юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд).

Залог - способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридическое или физическое лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности, праве полного хозяйственного ведения. Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке. К недвижимости можно отнести:

· земельные участки;

· предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без ограничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;

· права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.п. в соответствии с действующим законодательством;

· земельные участки вместе с объектами.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Виды имущества, залог на которые запрещен:

- имущество, находящееся в исключительной государственной собственности: земля (за исключением земельных участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы; а также специальные объекты, по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности.

Ипотечный кредит - особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных кредитов под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и другие привлеченные средства.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые, могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции. Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Кредитополучателями выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Особенности залога являются, во-первых, наличие у кредитополучателя собственности, во-вторых, чтобы эта собственность, приносила доход ее владельцу, в третьих, пользовалась спросом на рынке, в-четвертых, не являлась объектом залога по другой операции. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.Если иное не установлено договором ипотеки, до прекращения прав собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие принудительного исполнения условий ипотеки, предмет, ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, но и независимого распоряжения предметом ипотеки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. Стандартная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества. Объединенная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества, при которой залогодатель исполнение своего залогового обязательства осуществляет посредством залога имущества третьего лица. Общая ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество) не может быть передано в ипотеку по частям.

Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется ипотека может быть отменена. Условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

По срокам регистрации ипотека бывает первичная, вторичная и завершающая.

Главный (первичный) ипотечный залог означает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий залог предмета ипотеки (вторичная ипотека) означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Завершающая ипотека – это последняя ипотека, включающая в себя суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.

Виды (типы) заключаемых сделок по ипотеке могут подпадать под следующие категории:

Простое финансирование. При данной сделке кредитополучатель является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Кредитополучатель оформляет закладную на имущество для получения денежных средств для своих целей.

Вторичное финансирование. При данной сделке кредитополучатель является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. Кредитополучатель желает, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора.

Продажа имущества без существующей ипотечной задолженности. При данной сделке владелец имущества продает его кредитополучателю банка. Продавец имущества обычно получает его стоимость непосредственно из суммы ипотечного кредита.

Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается кредитополучателю, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашена из суммы нового кредита и ее действие соответственно прекращено до регистрации новой ипотечной сделки.

Банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов - накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объекта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

Жилищный сертификат - вид ценной бумаги. Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья, при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья.

При заключении кредитной сделки по ипотечному кредиту для физического лица ориентировочный контрольный список документов может включать в себя: заявление кредитополучателя, кредитное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы, закладная и др. В заявлении на ипотечный кредит дается информация об имуществе, сведения о кредитополучателе (возраст, сведения о занятости). Формы заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя выдачи всей информации, относящейся к его финансовому положению, о его доходах, имуществе, долгах и других финансовых обязательствах. Заявка на получение кредита не является договором или обязательством о его выдаче, а лишь документом о платежеспособности потенциального кредитополучателя. Документы на собственность (имущество) содержат сведения о владении им кредитополучателем; договор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные документы; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой закладной и т.д. Страховые документы содержат данные об имущественном страховании объекта ипотеки, ипотечное (кредитное) страхование - как гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если кредитополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

Оценка стоимости предмета ипотеки, т.е. оценка стоимости недвижимости, осуществляется экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными организациями для предоставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Оценка недвижимости является фундаментом решения о размере выдаваемого кредита. Исходным пунктом для этого расчета могут служить различные стоимостные понятия:

· Стоимость земли. Величина этой стоимости зависит от размера, возможности использования, местоположения земельного участка, получаемой прибыли с земельного участка и др.

· Стоимость построек на земельном участке.

· Рыночная цена - это достижимая в течение долгого времени цена недвижимости. Установление этой цены осуществляется большей частью посредством экспертизы цены официально назначенными экспертами и соответствующими оценивающими органами (например, органами страхования).

Соотношение между размером кредита и стоимость залога - наиболее важный фактор при принятии решения о предоставлении кредита. Предельные размеры кредита меньше стоимости залога (60-90 %).

Одним из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита - андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального кредитополучателя в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности погашения кредита, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ от предоставления кредита. При оценке вероятности погашения кредита устанавливаются такие основные моменты как: способен ли клиент погасить кредит; стремится ли он погасить кредит; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются кредитные договора, закладные, другие долговые ценные бумаги. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по кредиту. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования производственных процессов; мелиорацию; покупки многолетних насаждений; модернизацию производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

При выделении кредита на строительство здания или сооружения договор ипотеки может предусматривать имеющееся незавершенное строительство, а также материалы и оборудование, предназначенное для строительства и находящееся во владении залогодателя или под его контролем. По завершении строительства здание или сооружение становится элементом предмета ипотеки. Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строительство индивидуальных домов (квартир в домах общей собственности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Кредиты под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным кредитам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Процентная политика за ипотечный кредит должна быть гибкой, учитывая длительность кредита и особенность залога. Она может предусматривать периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка. Могут быть сделаны оговорки по платежам с учетом рыночной стоимости закладываемой недвижимости в будущем, которая подвержена влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, его качество, темпы инфляции, размеры процентов по другим кредитам, спрос, предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, достаточного для покрытия предельной величины стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечения приемлемой величины дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски ипотечного кредитования и др.

При расчете ставки процента по ипотечным кредитам банки учитывают риски (табл. 10.2.)

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, уплаты процентов подразделяются на:

· Типовую ипотеку - кредитополучатель получает от залогодержателя (банка) кредит и погашает его пропорционально равными взносами (например, каждый месяц) фиксированные выплаты.

· Ипотека с периодическим увеличением сумм взносов (нарастающие платежи) - в этом случае по согласованному графику увеличивается сумма взносов. Кредиты с периодически пересмотром процентной ставки используются для предотвращенияпотерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

· Ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности.

· Ипотека с залоговым счетом - покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы, до погашения суммы оставшегося кредита.

· Ипотека с переменной процентной ставкой - при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки. Кредиты с периодически пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

· Кредиты с дележом стоимости имущества - стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки.

· Кредиты с двойным индексом – при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется на индекс прироста заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по нему – на индекс цен. Могут быть корректировки только на уровень цен.

С учетом вышеизложенного классификация видов ипотек представляется следующим образом (табл. 9.3.)

Таблица 9.3. Классификация ипотеки

Банк оставляет за собой право аннулировать предварительное соглашение о кредите если до заключения сделки (договора): финансовое положение клиента резко ухудшилось по сравнению с данными заявки; выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества; начато судебное разбирательство по изъятию имущества; имущество является объектом (предметом) нарушения закона.

Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для сохранности предмета ипотеки, обеспечить должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или повреждения. На кредитополучателя возлагаются обязанности по выплате всех налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности; поддержание в хорошем состоянии закладываемой недвижимости; не использовать недвижимость для какой-либо незаконной деятельности; страхование недвижимости в пользу банка и другие обязанности по договору залога и кредитования.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя:

· Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и материальной обеспеченности его на протяжении всего срока кредитования. Обеспечивается принцип конкретности залога, т.е. выделение определенного конкретного имущества для залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества. Существует также принцип гласности залога, т.е. требование, чтобы залог данного имущества был легко распознаваем для третьих лиц. В целях обеспечения гласности устанавливается норма регистрации сделок с залогом, его нотариальной удостоверенности. Кроме того залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других обязательств. Если имущество, являющееся предметом залога, переходит в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраняется также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем обеспеченного залогом требования (закладной) другому лицу. Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего залогодержателя, т.е. банка, выполнившего роль первого кредитора.

· Возможность для кредитора широкой диверсификации кредитования: неоднородность кредитополучателей, в разных географических регионах, на различные цели, особыми способами и условиями залога имущества, выдачи кредитов.

· Создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем кредитополучателя (залогодателя).

· Возможность повторного (неоднократного) использования недвижимости кредитополучателем для получения кредита при возврате первого. Допускается повторный залог с получением залогодателем дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпалась предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погасить долг.

· Залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.

· Для защиты интересов кредитополучателя обычно предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое заложенное имущество до его продажи кредиторам.

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны:

· позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

· содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

· способствует решению социальных проблем;

· создает условия для развития рынка ценных бумаг, в т.ч. вторичного (купля-продажа закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций);

· расширяется перечень услуг, оказываемых кредитными организациями;

· развивается финансовая инфраструктура рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др.

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значительный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, так как рыночную стоимость, как правило, точно определить можно только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, так что должны быть тщательно изучены все возможности будущих изменений цен. Реализация банком закладываемого имущества зачастую требует судебного разбирательства, нарушаются в будущем отношения между банком и кредитополучателем.

Для ипотечных кредитов характерна сравнительно низкая ликвидность и для них важно страхование кредитов и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. Многочисленные изменения в жизни кредитополучателя, которые могут произойти до полной выплаты долга повышают риск неплатежа по кредиту.

Для развития ипотечного кредитования важным являются: совершенствование рынка капиталов, недвижимости, фондового рынка; формирование должного ипотечного законодательства; повышение уровня жизни населения и платежеспособности предприятий; поддержание развития ипотеки государством, реализация концепции ипотечного жилищного кредитования.

Огромная социальная значимость ипотечного кредитования жилищных проектов делают ипотеку важным элементом государственной политики.

Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь предполагает следующие основополагающие положения:

· доступность ипотечных кредитов для граждан со средними доходами, вовлечение в систему более широких слоев населения;

· сочетание ипотечных кредитов с другими источниками приобретения жилья (собственные средства граждан; накопительные, целевые счета; государственные субсидии);

· использование международного опыта при ипотеке жилья;

· одноуровневая модель ипотеки (банк-клиент) с переходом в перспективе к двухуровневой системе, вовлекая в процесс многих участников;

· использование ипотечного механизма как для долгосрочного кредитования граждан, так и для кредитования застройщика;

· - стимулирование инвестиционной активности через процент, сроки кредитования;

· рыночная основа взаимоотношений между участниками;

· создание правовой базы, инструкционной инфраструктуры, необходимых для развития ипотечных отношений.

Ипотечное кредитование решает не только социальную проблему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, формирует слой мелких собственников.