Длящийся характер отношения аренды

Аренда всегда предполагает промежуток (период времени), в течение которого арендатору принадлежит право владеть и пользоваться имуществом. Этот период именуют сроком аренды. Его течение начинается со дня получения арендатором имущества. Конечный момент срока определяется по условиям договора. Если в договоре не указан срок, то договор считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца. Законом и договором может быть предусмотрен иной срок предупреждения.

Если срок аренды указан в договоре, то досрочное прекращение аренды по инициативе одной стороны, как правило, производится вследствие одностороннего отказа от договора или вследствие расторжения договора в судебном порядке.

По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, если арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенными нарушениями.
2. Существенно ухудшает имущество.
3. Более двух раз подряд нарушил срок уплаты арендной платы (арендного платежа).
4. Не производит капитального ремонта, если на нём лежит такая обязанность.

По требованию арендатора договор может быть расторгнут судом в случаях, если арендодатель:

1. Не предоставил имущество арендатору или препятствует пользованию имуществом.
2. Передал имущество с недостатками, препятствующими или затрудняющими пользование имуществом.
3. Не производит капитальный ремонт, если на нём лежит обязанность его произвести.
4. Арендованное имущество оказалось в непригодном для пользования состоянии по причинам, за которые арендатор не отвечает.

Договором могут быть установлены другие основания для его расторжения. До предъявления иска в суд о расторжении надо предъявить другой стороне претензию и ждать ответа в разумный срок (ориентировочно – 1 месяц).

Односторонний отказ от договора аренды нормами главы 34 ГК РФ об аренде не предусмотрен. Но его допустимость обусловлена предписаниями общей части обязательственного права (ст. 310 ГК РФ и п. 3 ст. 450 ГК РФ).

По истечении срока аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в каком он его получил с учётом нормального износа. В случае просрочки возврата продолжает начисляться арендная плата, возникает право на возмещение убытков и договорную неустойку. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений арендодателя, то договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

У арендатора есть преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если он добросовестно исполнял свои обязанности. В случае заключения арендодателем в нарушение преимущественного права договора с другим лицом в течение одного года прежний арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей арендатора по договору на себя с возмещением убытков либо только возмещения убытков.

В связи с прекращением договора аренды может встать вопрос о судьбе улучшений арендованного имущества. Под такими улучшениями понимаются изменения арендованного имущества, которые увеличивают его потребительские свойства и стоимость. Улучшения делятся на отделимые и неотделимые. Первые могут быть отделены от вещи без вреда для неё (например, магнитола в автомобиле или светильники в помещении). Отделение от вещи неотделимых улучшений ухудшает состояние вещи, вследствие чего она приобретает недостатки (ей причиняется вред). Например, паркет в помещении или краска на автомобиле. Судьба улучшений определяется договором аренды и диспозитивными правилами ст. 623 ГК РФ. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения, произведённые арендатором за свой счёт и с согласия арендодателя, поступают в собственность арендодателя, но арендатор имеет право на компенсацию стоимости данных улучшений. Если неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, то их стоимость арендатору не компенсируется.