Приостановление регистрации по решению регистратора

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав регистрация приостанавливается на срок не более 1 месяца при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации, а также в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений. Регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для регистрации.

Сомнения регистратора не должны быть беспредельными и беспредметными. Они должны служить выполнению основной задачи правовой экспертизы - установлению бесспорного права на недвижимое имущество в отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации.

Какие сомнения могут возникнуть у регистратора? Первая и наиболее вероятная причина для сомнений указана в п. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав - сомнение в подлинности документов. Для проверки подлинности документы должны быть направлены в выдавший их орган (организацию), подписавшему их лицу или удостоверившему их нотариусу.

Сомнения регистратора могут быть обусловлены временно препятствующими регистрации причинами, которые в случае неустранения должны повлечь мотивированный отказ. При определении других причин для возможных сомнений следует воспользоваться п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав. Сомнения регистратора могут быть, в частности, в надлежащих полномочиях лица, обратившегося за регистрацией, выдавшего или подписавшего правоустанавливающий документ; в действительности акта органа государственной власти или местного самоуправления; в наличии прав на объект недвижимости у распоряжающегося им лица.

Сомнения в наличии полномочий подписавших правоустанавливающий документ руководителей и других должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, представителей физических и юридических лиц устраняются представлением дополнительных документов: распоряжения руководителя органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении права подписи другому должностному лицу (например, заместителю), подтверждения доверителем действительности выданной им доверенности или непосредственного одобрения заключенной через представителя сделки.

В случае заключения гражданами сделок с недвижимостью в простой письменной форме на основании доверенностей, совершенных в простой письменной форме, у регистратора возникают законные сомнения в подлинности либо в действительности такой доверенности. Лицу, от чьего имени выдана доверенность, направляется запрос с просьбой подтвердить подлинность документа или одобрить заключаемую от его имени сделку. Решение по результатам правовой экспертизы принимается в зависимости от полученного ответа или его отсутствия. Отметим, что доверенность на государственную регистрацию должна быть удостоверена нотариально, если иное не установлено федеральным законом.

Две другие причины для сомнений содержатся в п. 2 ст. 17 Закона о регистрации прав: несоответствие представленных документов требованиям ст. 18 Закона и необходимость истребования дополнительных документов в установленных законодательством случаях.

Статья 18 Закона о регистрации прав устанавливает требования к оформлению и содержанию документов. Дополнительные документы могут быть истребованы, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений. Иными словами, если сомнения регистратора возникли по поводу однозначности сведений об объекте и субъекте регистрируемого права. Например, несоответствие площади земельного участка по документу о его предоставлении и по кадастровому плану, расхождение в наименовании объекта по правоустанавливающему документу и по паспорту БТИ ("цех проката" и "производственное здание"); сокращенное, а не полное наименование юридического лица; вместо имени и отчества правообладателя - только инициалы; правоустанавливающий документ содержит старое название улицы, а техническое описание - после переименования и пр. Дополнительные документы должны позволить точно идентифицировать объект и его правообладателя.

Серьезное основание для сомнений регистратора - отсутствие дополнительных документов, подтверждающих соблюдение прав третьих лиц в установленных законом случаях. Необходимость их истребования обусловлена проверкой законности сделки.

Регистратор вправе запросить необходимые сведения не у заявителя, а непосредственно у имеющих их организаций в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 8 Закона о регистрации прав. Органы государственной власти и местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации, обязаны предоставлять такие сведения учреждениям юстиции в срок не более 10 дней со дня обращения.

Таким образом, по решению регистратора регистрация приостанавливается в случае:

· непредставления в учреждение юстиции какого-либо из документов, необходимых по закону для регистрации;

· направления в уполномоченные организации письменного запроса об объекте недвижимого имущества и правах на него;

· направления представленных документов на подтверждение подлинности в издавший их орган;

· направления представленных уставных и учредительных документов, свидетельств о регистрации юридических лиц на подтверждение достоверности содержащихся в них сведений в орган, зарегистрировавший данное юридическое лицо;

· направления документов, подтверждающих полномочия руководителей организаций, представителей физических и юридических лиц (доверенностей, выписок из протоколов общих собраний, приказов о назначении и т.п.) на подтверждение их подлинности.

Основание для отложения государственной регистрации ипотеки по решению регистратора - несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям законодательства (ст. 21 Закона об ипотеке).

Приостановление государственной регистрации по решению регистратора прекращает течение срока государственной регистрации. Срок приостановления начинается со дня принятия регистратором решения о приостановлении. После окончания срока приостановления течение срока государственной регистрации продолжается без учета срока приостановления. Таким образом, общий срок регистрации в случае приостановления по решению регистратора не должен превышать 2 месяцев.

До истечения срока регистрации, оставшегося после приостановления, должна быть проведена регистрация либо принято решение об отказе, если не были устранены препятствующие регистрации причины. При этом в регистрации может быть отказано по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, а не по причине неустранения сомнений. Иными словами, действия регистратора в случае приостановления определяются возможностью отказа в регистрации. Если запрошенные при приостановлении документы не будут представлены, но при этом не будет и предусмотренных законом оснований для отказа, то приостановление является незаконным, а действия регистратора можно обжаловать в суд как уклонение от государственной регистрации (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прав).