Виды договора ренты

В зависимости от характера обязанности выплачивать ренту (постоянно или в течение срока жизни получателя) выделяют две разновидности договора: постоянная рента (§ 2 гл. 33 ГК РФ) и пожизненная рента (§ 3).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, особенности которого урегулированы в § 4 гл. 33 ГК РФ. Тем не менее, не следует рассматривать пожизненное содержание с иждивением в качестве самостоятельной разновидности договора ренты: в соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 ГК РФ. В частности, к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила ст. 600 ГК РФ о последствиях случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Впрочем, в литературе встречается и противоположное мнение, согласно которому постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением представляют собой три самостоятельных вида ренты.

Заключение и форма договора ренты. Регистрация договора ренты

Для заключения договора ренты стороны (плательщик и получатель ренты) должны согласовать существенные условия договора. Прежде всего, это предмет договора - имущество, передаваемое плательщику под выплату ренты. Необходимо также согласовать форму выплаты и размер ренты – определенная денежная сумма или иное содержание (товары, работы, услуги). В соответствии с п. 2 ст. 587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие об определенном способе обеспечения обязанности плательщика по выплате ренты или страховании риска ответственности плательщика в определенной страховой компании.

В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

При удостоверении сделки нотариус разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Оспорить нотариально удостоверенный договор ренты, например, со ссылкой на порок воли (ст. 178, 179 ГК РФ) значительно сложнее, чем какой-либо иной договор в простой письменной форме. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такой договор считается ничтожным (ст. 165 ГК РФ).

Договор ренты, предусматривающий отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества (здания, жилого или нежилого помещения, земельного участка и пр.), подлежит обязательной государственной регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п.1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ).

Государственная регистрация договора ренты осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, соответствующим территориальным органом Федеральной регистрационной службы РФ (Росрегистрация), по заявлению сторон договора или уполномоченного ими лица (лиц), при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности. В случае если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки (например, договора ренты), заявление о государственной регистрации может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. При уклонении одной из сторон договора ренты от его государственной регистрации, другая сторона вправе в течение срока исковой давности обратиться в суд с иском о понуждении контрагента к государственной регистрации. В таком случае сделка регистрируется на основании судебного решения (п. 3 ст.165 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежит не только сам договор ренты, но и переход права собственности на недвижимое имущество от получателя ренты к плательщику (ст. 131 ГК РФ). Одновременно регистрирующий орган вносит в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество запись об обременении рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК РФ), которая погашается при расторжении договора ренты или прекращении договора по иным основаниям (в случае выкупа ренты, случайной гибели имущества и пр.).

Содержание договора ренты

Содержание договора ренты как сделки составляет совокупность его существенных и обычных условий. К числу существенных условий договора ренты, как уже было сказано выше, относятся: характеристики имущества, передаваемого под выплату ренты; форма выплаты ренты и её размер; способ обеспечения обязательств плательщика при передаче под выплату ренты движимого имущества. К числу обычных условий договора, отсутствие которых может быть восполнено за счет норм закона, можно отнести: условие о сроках (периодичности) выплаты ренты, условие о размере выкупной цены для постоянной ренты и пр. Так, в соответствии со ст. 591 ГК РФ постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором.

Содержание договора ренты как обязательственного правоотношения составляют права и обязанности плательщика ренты и получателя ренты.