Понятие и признаки договора ренты. Соотношение договора ренты со смежными договорами (договором купли-продажи, дарения и пр.)

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты относится к группе обязательств, направленных на передачу имущества в собственность (наряду с куплей-продажей, меной, дарением). По этому признаку его легко отграничить от договора аренды, целью которого является предоставление имущества во временное пользование.

От договора мены исследуемый договор отличается характером встречного предоставления. Если в договоре мены стороны передают друг другу имущество в собственность (п. 1 ст. 567 ГК РФ), то в договоре ренты плательщик в обмен на полученное имущество обязуется периодически выплачивать другой стороне ренту в денежной или иной форме. Таким образом, отличительными признаками рентных отношений являются: встречное предоставление в денежной (по общему правилу) форме, периодический характер его выплаты.

В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ обязанность выплачивать ренту может быть установлена бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением). Эта особенность выплаты ренты отличает договор ренты от договора купли-продажи, в том числе договора купли-продажи товара в рассрочку (ст. 489 ГК РФ). В договоре купли-продажи покупатель обязан уплатить продавцу цену товара, которая является фиксированной, либо может быть рассчитана по определенной формуле. В договоре ренты обязанность плательщика по выплате ренты не может быть определена (рассчитана) при заключении договора: рента выплачивается постоянно, либо в течение срока жизни получателя. Благодаря этой особенности, договор ренты относят к числу рисковых (алеаторных) сделок, в которых заранее не известен объем встречного предоставления. Также вполне очевидно, что договор ренты не может быть заключен на определенный срок, поскольку в таком случае он ничем не отличается от договора купли-продажи товара в рассрочку.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано плательщику ренты за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Несмотря на это, договор ренты в обоих случаях является возмездным, поскольку у плательщика ренты всегда существует обязанность по выплате ренты получателю. Платный характер отчуждения имущества под выплату ренты учитывается при определении размера рентных платежей, выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ), последствий случайной гибели или повреждения данного имущества в договоре постоянной ренты (ст.595 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 585 ГК РФ к отношениям сторон по договору ренты, предусматривающему отчуждение имущества за плату, применяются правила о купле-продаже (в части обязанностей по передаче и оплате имущества), а к отношениям сторон по договору ренты, предусматривающему бесплатную передачу имущества плательщику ренты, применяются правила о договоре дарения, если иное не предусмотрено правилами гл. 33 ГК РФ о договоре ренты и не вытекает из существа договора ренты. В частности, к договору ренты могут применяться правила ст. 580 ГК РФ об ответственности дарителя за недостатки вещи и, напротив, не применяются некоторые правила об отмене дарения или отказе дарителя от исполнения договора (ст. 577, 578 ГК РФ), об ограничениях и запрещении дарения (ст. 575, 576).

В соответствии с буквальным смыслом п. 1 ст. 583 ГК РФ договор ренты считается заключенным с момента передачи имущества плательщику ренты в собственность, то есть является реальным. Однако учитывая правило об обязательном нотариальном удостоверении договора ренты (ст. 584 ГК РФ), ряд автор склонны относить исследуемый договор к числу консенсуальных. При таком подходе договор ренты вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания (т.е. согласования всех существенных условий) и удостоверения у нотариуса. Имущество же под выплату ренты передается плательщику в качестве исполнения по договору.

В качестве еще одного характерного признака отношений по договору ренты называют их лично-доверительный (фидуциарный) характер. Для каждой из сторон договора существенное значение имеет личность её контрагента: возраст и состояние здоровья получателя ренты, финансовое положение плательщика ренты и т.д. В договоре пожизненной ренты права получателя в случае его смерти не переходят по наследству к другим лицам, правопреемство отсутствует.