Право спільної часткової власності на земельну ділянку

Засади виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку визначені ст.87 ЗКУ:

«Стаття 87. Виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку

1. Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

а) при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;

г) за рішенням суду.

Відповідно до ч.2 ст.88 ЗКУ, «[д]оговір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально».

Видається, що вміщення у ст.87 закритого переліку підстав виникнення спільної часткової власності не свідчить про те, що з інших підстав таке право виникнути не може. Напр., власник може відчужити іншій особі частину належної йому частки у праві власності, у т.ч. тоді, коли вона становить 100% - як наслідок, виникне право спільної часткової власності. Спільна часткова власність може виникнути і, напр.,при приватизації земельної ділянки, зокр., співвласниками будинку, що перебуває у спільній власності. Відповідна практика існує, проте є і практика зворотна: наприклад, у м. Одеса земельні ділянки у спільну часткову власність протягом останніх років не передаються2. Більш того, при приватизації можливе виникнення спільної часткової власності між державою (територіальною громадою) та фізичними особами – якщо один із співвласників будинку здійснює своє право на приватизацію незалежно від інших співвласників.

Державний акт, який фактично посвідчує право спільної часткової власності двох громадян та держави (або територіальної громади, якщо вважати, що комунальні землі «автоматично» виникли відповідно до ч.2 ст.83 ЗКУ)3

Фактично у даному випадку приватизується часткау праві власності на земельну ділянку під будинком, що перебуває у спільній власності, частиною співвласників будинку (користувачів ділянки). Частка, що припала б на інших співвласників («землі, не надані в користування») – це те, що залишається у власності держави (або територіальної громади, якщо вважати, що комунальні землі «автоматично» виникли відповідно до ч.2 ст.83 ЗКУ). В описаному прикладі вочевидь некоректним є визначення площі, що належить кожному із співвласників – адже ділянка лишається неподільною.

Іншим прикладом є виникнення права спільної власності на земельну ділянку при придбанні частини будинку, будівлі або споруди (ч.4 ст.120 ЗКУ).

Згідно із ч.1 ст.88 ЗКУ,

«1. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку.»

Судова практика. При вирішенні спорівщодо встановлення порядку користування земельною ділянкою між співвласниками садибного будинку, які є досить поширеними, зазвичай використовується судова будівельно-технічна експертиза, за одним із варіантів, запропонованих якою, і встановлюється порядок користування⁴.

Як основа для визначення порядку користування (фактично, поділу земельної ділянки) використовуються частки у праві власності у будинковолодінні⁵. Проте часто практикується відступ від ідеальних часток сторін у будинковолодінні⁶, при цьому жодних розрахунків між сторонами не проводиться. На наш погляд, це неправильно, за таких умов прийняте рішення не може вважатися справедливим (а вочевидь, саме критеріям справедливості та доцільності має відповідати рішення суду про визначення порядку користування). Видається, що суд повинен був би визначати періодичні платежі для компенсації стороні, частка якої зменшена.

Неоднозначними є ситуації, коли суд обирає варіант поділу земельної ділянки, відмінний від того, про який просив позивач7.Виникає дивна ситуація, коли позивач змушений оскаржувати рішення про задоволення його позову8. На перший погляд, така практика суперечить процесуальному закону, (зокр., ч.1 ст.11 ЦПК, за якою «[с]уд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб … в межах заявлених ними вимог …»).

На наш погляд, доцільно вважати, що позивач просить суд лише визначити порядок користування, а бажаний для позивача варіант знаходиться поза межами предмету позову – за такого тлумачення процесуальний закон не порушується. Якщо ж вважати, що бажаний для позивача варіант поділу входить до предмету позову, суди змушені були б розглядати теоретично нескінченно велику кількість позовів з різними неприйнятними варіантами поділу.

Специфіка сучасної земельної реформи, а саме, її здійснення на засадах зрівняльного перерозподілу земель, обумовлює виникнення ситуації, коли одна земельна ділянка перебуває у власності не просто кількох, а багатьох осіб.

Так, існує практика передачі у процесі паювання у спільну часткову власність земельних ділянок під багаторічними насадженнями, земельних ділянок із меліоративними системами. Кількість співвласників різна - від десятків до сотень осіб⁹. За таких умов використання спільних земельних ділянок та розпорядження ними є практично неможливим, адже дехто із співвласників помер і триває процедура оформлення права на успадковані ділянки, дехто просто не бере участі в управлінні успадкованим майном, місцезнаходження деяких співвласників взагалі невідоме, інші ж не можуть знайти згоди.

Сумнівів у тому, що земельні ділянки під багаторічними насадженнями та під меліоративними системами повинні бути неподільними, немає. Проте існуючі механізми здійснення права спільної часткової власності просто унеможливлюють володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, які перебувають у власності багатьох осіб.

Таким чином, у подібних випадках необхідні або спеціальні правила здійснення права спільної власності, або обмеження на кількість співвласників земельної ділянки. Більш раціональним видається саме обрання першого варіанту – встановлення правила, за яким у разі, якщо співвласників більше певної кількості (напр., десяти), право спільної власності здійснюється за рішенням співвласників, яким належать частки, що складають не менше, напр., 60% у праві власності.

Важливі правила здійснення права спільної часткової власності на землю закріплені у ч.ч.3-5 ст.88 ЗКУ: це правила щодо виділення частки учасника спільної часткової власності, закріплення за співвласником частини земельної ділянки у користування, правило про участь співвласників у розходах та право на доходи пропорційно частці.

До відносин щодо виділення частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку повинні бути застосовані й правила ЦКУ: ст.364 («Виділ частки із майна, що є у спільній частковій власності»), 365 («Припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників»).

Судова практика. Поділ земельних ділянок, що перебувають у спільній частковій власності, за усталеною практикою здійснюється відповідно до варіантів, запропонованих судовою будівельно-технічною експертизою¹⁰. Існує і практика вирішення спорів відповідно до технічної документації, розробленої поза судовим процесом¹¹. На наш погляд, можливі і випадки, коли для поділу ділянки застосування спеціальних знань не вимагається – це, напр., поділ незабудованої прямокутної ділянки12.

При проведенні поділу за варіантом, що не відповідає ідеальним часткам¹³, як видається, у цьому ж провадженні слід стягувати відповідну компенсацію на відшкодування відповідній стороні відступу від ідеальної частки. В іншому випадку поділ не можна вважати завершеним, а відповідну позовну вимогу – вирішеною.

Вважаємо, що суди допускають помилку, коли приймають рішення про поділ земельної ділянки, яка знаходиться під житловим будинком із кількома квартирами¹⁴ – до таких відносин слід застосовувати правила про неподільність прибудинкових територій багатоквартирних будинків(така судова практика також існує, хоча і є значно менш поширеною¹⁵). Будь-які сумніви щодо такого розуміння закону усуваються його цільовим тлумаченням: в описаних ситуаціях поділ земельних ділянок призводить до утворення ділянок, які вочевидь проблематично використати за призначенням. Поділ ділянки під будинком також суперечитиме вимогам державних будівельних норм (п.3.25* ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень»), які вимагають наявності відступу «до межі сусідньої ділянки від найбільш виступної конструкції стіни … не менше 1,0 м».

Тим більше, неможливим є поділ земельних ділянок під уже збудованим садибним будинком, який продовжує залишатися у спільній власності – у цьому разі земельну ділянку просто неможливо буде раціонально використовувати за призначенням. Деякі суди займали саме таку позицію, що слід визнати повністю правильним16. У подібних ситуаціях на вимогу зацікавлених осіб можливо припиняти право спільної власності із виплатою одній із сторін компенсації (ст.ст.364, 365 ЦКУ).

Схема визначення порядку користування земельною ділянкою, що є додатком до висновку судової будівельно-технічної експертизи (фактично мова йшла про поділ ділянки). На наш погляд, цілком очевидно, що ділянку, виділену бузковим кольором, раціонально використовувати неможливо.

Ч.6 ст.88 ЗКУ передбачає право переважної купівлі частки у праві спільної власності на земельну ділянку:

«6. При продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону.»

Порядок реалізації права переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності визначений ст.362 ЦКУ.

Ст.366 ЦКУ визначає правила звернення стягнення на частку у спільній частковій власності.

Проблема. На даний час в Україні надзвичайно поширеною є ситуація, за якої певні будівлі та споруди розташовані на чужій земельній ділянці.

У таких випадках виникає колізія між правами власника нерухомого майна та правами власника земельної ділянки. Сьогодні законодавство не передбачає чітких правил вирішення таких колізій. Існує думка, що засобом повернення ситуації до правового русла є встановлення земельних сервітутів або суперфіцію. Проте, як видається, відносини сторін не можуть опосередковуватися сервітутом (адже він передбачає обмежене користування земельною ділянкою), а встановлення суперфіцію примусово, за відсутності згоди сторін законодавство не передбачає.

Видається, що спір між власником будівлі та власником земельної ділянки може бути справедливо вирішений лише шляхом викупу власником будівлі земельної ділянки або навпаки –викупу власником ділянки будівлі. Право на викуп, на наш погляд, може випливати із застосованих за аналогією положень ч.2 ст.417 ЦКУ (встановлює наслідки припинення суперфіцію), які передбачають можливість викупу земельної ділянки власником будівлі та навпаки. При застосуванні положень ч.2 ст.417 ЦКУ для визначення порядку викупу, на наш погляд, слід застосовувати за аналогією також положення ч.2 ст.365 ЦКУ¹⁷, які встановлюють порядок припинення права на частку у спільному майні на вимогу інших співвласників. Як видається, аналогія у даному випадку виражена дуже яскраво, і застосування ч.2 ст.365 ЦКУ дозволить забезпечити належні гарантії для власника земельної ділянки. При цьому прийняте рішення відповідатиме також підходу, закріпленому у ч.5 ст.41 Конституції України, яка допускає примусове відчуження об’єктів права приватної власності лише за умови попереднього повного відшкодування¹⁸.

² А.І. Ріпенко. Приватне повідомлення.

³ Матеріали справи №2-1716/09, розглянутої Богунським райсудом м. Житомира про визнання рішення недійсним, визнання недійсним державного акту на право власності на земельну ділянку.

⁴ Справи: №2-81/09, розглянута Рівненським міським судом, за позовом І.Л.А. до М.Ю.Ю. про поділ житлового будинку в натурі між власниками (виділення частки) та визначення порядку користування земельної ділянкою; №2-1853, розглянута Ізмаїльським міськрайсудом Одеської обл. за позовом К.П.І. до Б.В.І. про розподіл будинку, визначення порядку користування земельної ділянкою; №2-164/09, розглянута Скадовським райсудом Херсонської обл. за позовом В.В.О. до М.Л.С. про визначення порядку користування земельною ділянкою; №2-93/09, розглянута Скадовським райсудом Херсонської обл. за позовом К.М.М. до С.В.А. про визначення порядку використання земельної ділянки; №2-1381/09, розглянута Дніпровським райсудом м. Херсона, за позовом С.Л.І., С.А.А. до Г.М.Ф. про визначення порядку користування земельною ділянкою; №2-182/2009, розглянута Цюрупинським райсудом Херсонської обл. за позовом К.О.Г. до В.О.М. про визначення порядку користування земельною ділянкою; №2-248/09, розглянута Кам’янець-Подільським міськрайсудом Хмельницької обл. за позовом Ф.О.О. до А.В.О. про встановлення порядку користування земельною ділянкою.

⁵ Справа №2-39/09, розглянута Корольовським райсудом м. Житомира, за позовом Т.О.Є. до М.В.С., М.О.В. про порядок користування земельною ділянкою.

⁶ Справа №2-319/09, розглянута Корольовським райсудом м. Житомира за позовом Ф.В.О. до А.З.Н., А.А.О. про порядок користування земельними ділянками.

⁷ Справи: №2-319/09, розглянута Корольовським райсудом м. Житомира за позовом Ф.В.О. до А.З.Н., А.А.О. про порядок користування земельними ділянками; №2-16/09, розглянута Кам’янець-Подільським міськрайсудом Хмельницької обл. за позовом Х.Л.О. до Х.Н.В., Х.В.П. про встановлення порядку користування земельною ділянкою.

⁸ Справа №2-5/09, розглянута Смілянським міськрайсудом Черкаської обл. за позовом С.Л.Б. до Д.Н.І. про розподіл будинковолодіння та встановлення порядку користування земельною ділянкою.

⁹ Морська Г., Гончаров М. Відносини співвласників земельної ділянки на праві спільної часткової власності // Земельне питання. – 2006. – Червень. - №4. – С.6.

¹⁰ Див., наприклад, справи: №2-92/09, розглянута Рівненським міськсудом Рівненської обл. за позовом Б.О.В. до П.В.В. про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою, виділення земельної ділянки в натурі, встановлення порядку користування та розпорядження; №2-132/09, розглянута Голопристанським райсудом Херсонської обл. за позовом Б.С.Д. до Ф.Б.Д. про виділ частки із майна, що є у спільній сумісній власності.

¹¹ Справа №2-901/09, розглянута Ізмаїльським міськсудом Одеської обл. за позовом Б.О.К. до П.С.І., П.О.С., П.М.І. про розділ земельної ділянки.

¹² Справа №2-123/09, розглянута Білозерським райсудом Херсонської обл. за позовом Д.Ю.В. до С.І.А. про виділення в натурі частини земельної ділянки.

¹³ Справа №2-92/09, розглянута Рівненським міськсудом Рівненської обл. за позовом Б.О.В. до П.В.В. про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою, виділення земельної ділянки в натурі, встановлення порядку користування та розпорядження.

¹⁴ Справа №2-87/09, розглянута Шепетівським міськрайсудом Хмельницької обл. за позовом С.О.В., С.В.Б., С.О.В., С.А.В. до М.Н.М. про встановлення земельного сервітуту.

¹⁵ Справа №2-30/09, розглянута Шепетівським міськрайсудом за позовом Г.О.М. до К.Л.Ф. про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою і встановлення меж користування земельною ділянкою, виділивши її в натурі.

¹⁶ Справа №2-2880/09, розглянута Кам’янець-Подільським міськрайсудом Хмельницької обл. за позовом Д.О.В. до Д.В.І. про поділ земельної ділянки.

¹⁷ «Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду».

¹⁸ Мірошниченко А., Ріпенко А. Будівлі на чужій землі: минули чи майбутнє? // Співвідношення екологічного, природоресурсного, земельного та аграрного права: матеріали до круглого столу 9 грудня 2011 року / За заг. ред. А.П. Гетьмана та М.В. Шульги. - Національний університет "Юридична академія України імені Ярослава Мудрого", 2011. - С.163-174.