Факторы, принципы и подходы к оценке земель. Основы земельной стратификации

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли:

– экономические;

– социальные;

– юридические, административные или политические;

– физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей "группироваться" вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.

Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб.

В совокупности физических факторов, факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка (размер, топография, иные физические параметры) и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п.

В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов оценки:

1) пользователя;

2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относится в первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельные участки.

Непосредственно "привязаны" к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы:

– остаточной продуктивности земли;

– предельной продуктивности (принцип вклада);

– возрастающей и уменьшающейся доходности;

– оптимальной величины;

– оптимального разделения имущественных прав;

– сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т.д.) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях бόльшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Например, на рынке жилья в Москве повышенным спросом пользуются одно-двух комнатные квартиры, а на земельном рынке в Подмосковье – земельные участки размером 10 соток.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:

– физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;

– разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

– разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения;

– разделение по залоговым правам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке.

Группа принципов, связанных с рыночной средой, представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект (участок) факторы можно разделить на основные и дополнительные. Безусловно, одним из основных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. В совокупности с близостью к объектам инфраструктуры (дороги, торговые и культурные центры) фактор местоположения формирует понятие "экономическое местоположение недвижимости", оказывающее наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос, тем выше стоимость объекта недвижимости (предложение земельных участков ограничено).

Принципы конкуренции и изменения, в основном, присущи оценке зданий и сооружений.

Оценка недвижимости – это упорядоченный процесс, который предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. Процесс оцен­ки может быть разделен на шесть этапов:

1. Определение задачи.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор и проверка информации.

4. Расчет стоимости оцениваемого участка земли.

5. Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости.

6. Оформление отчета о результате оценки стоимости.

В западной практике оценивания собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы, широко используемые и в отечественной теории и практике оценки. Все их условно можно объединить в три класса: сравнительные (аналоговые), доходные и затратные (нормативные). Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков различного назначения.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основан метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В зарубежной практике в основе оценки стоимости земли лежит анализ рынка, который включает в себя стратификацию, определение единицы сравнения и, собственно, анализ рыночной информации.

Под стратификацией подразумевается классификация данных по сделкам купли продажи и другой рыночной информации на некоторые однородные группы. При оценке земли страта должна объединять в себе подверженные влиянию рынка географические территории, отражать различия в зонировании и других регуляторах землепользования, а также возможные варианты землепользования. В пределах страт (классов) анализируются и оцениваются землевладения по общим единицам сравнения. Выбранные единицы должны соответствовать базовым параметрам, по которым проводится анализ и продажа землевладения на данном рынке. В результате стратифицирования и выражения цен относительно общих единиц сравнения определяются характер и изменения стоимости землевладений. Для выявления и наглядного представления этих тенденций, как правило, используются три основных способа: нанесение рыночной информации на карту стоимости, расчет описательных характеристик и графическое изображение данных о стоимости земли.

Лекция № 1 к главе 3.

Государственный земельный кадастр как информационная основа управления земельными ресурсами

Государственный земельный кадастр (ГЗК) в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

В настоящее время государственный земельный кадастр наиболее часто определяют как государственную, многоцелевую, многоуровневую систему необходимой и достоверной информации о земле, обеспечивающей осуществление на основе существующего законодательства государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Эта система должна обеспечивать признание и удостоверение государством факта возникновения, существования или прекращение существования учетных объектов системы земельного кадастра, т.е. юридически однородных земельных участков и территориальных зон. Объектом земельного кадастра является земельный фонд государства.

Земля занимает ключевые позиции среди всех других компо­нентов природы, выполняет большое количество функций. Поэтому государственный земельный кадастр зани­мает особо важное место среди государственных кадастров при­родных ресурсов, к которым относятся лесной и водный кадастры, кадастры месторождений полезных ископаемых, животного и расти­тельного мира и другие. Это связано с тем, что большинство при­родных ресурсов территориально привязано к конкретным земель­ным массивам. Кроме того, качественные и количественные харак­теристики природных и антропогенных ресурсов (леса, воды, зда­ний, сооружений, животного и растительного мира и др.), а также возможности их использования во многом зависят от характеристик земельных участков.

Исходя из сложности объема исследования и задач, решае­мых земельным кадастром, его целесообразно трактовать как нау­ку, как систему мероприятий, документов и сведений и как сис­тему организационно-управленческих действий и мероприятий.

Как наука земельный кадастр изучает общие свойства, прин­ципы, закономерности формирования и функционирования единой государственной информационной системы о земельном фонде страны как объекте земельно-правовых и имущественных отноше­ний, пространственном базисе, всеобщем средстве производства и природном ресурсе.

Земельный кадастр как систему документов и сведений мож­но трактовать как совокупность земельно-кадастровых документов, материалов и информации о правовом режиме земельного фонда, его распределении по категориям земельного фонда, объектам и субъектам земельных отношений, держателям прав, о видах поль­зования, количестве, качестве и экономической ценности земель.

Как система организационно-управленческих действий и ме­роприятий земельный кадастр можно трактовать как совокупность конкретных земельно-кадастровых мероприятий, действий и работ по регистрации, учету и оценке земель, их собственников, владель­цев и пользователей.

Объектом государственного земельного кадастра явля­ется единый земельный фонд Российской Федерации.

Предметом земельного кадастра является создание и функционирование государственной многоцелевой системы необ­ходимой и достоверной информации о природном положении зе­мельного фонда.

Государственный земельный кадастр обеспечивает необходи­мые условия для достижения следующих целей:

— регулирование земельных отношений и процессов земле­пользования;

— планирование инвестиционной и налоговой политики;

—осуществление различных видов планирования и проекти­рования в области использования и охраны земель (землеустрой­ство, планировка и т. д.);

—оценка хозяйственной и иной деятельности субъектов зе­мельных прав;

— создание оперативного и устойчивого земельного оборота;

— обеспечение защиты прав физических и юридических лиц на земельные участки и разрешения земельных споров;

— предоставление земельно-кадастровой информации заин­тересованным юридическим и физическим лицам (пользователям) для информационного обеспечения оборота земли.

— обеспечение признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета;

— ведение государственного учета земель, контроля за их ис­пользованием и охраной;

— планирование и регулирование использования земельных ресурсов;

— осуществление оценки земель, установления обоснованной платы за землю;

— обеспечение государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим, задачами ведения государственного земельно­го кадастра является сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о зем­лях и размещенной на них недвижимости.

Ведение государственного земельного кадастра (ст.17 ФЗ "О ГЗК") представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке и хранению сведений о земельных участках.

Государственный земельный кадастр ведется на трех уровнях: на уровне Российской Федерации, на уровне субъекта Российской Федерации (кадастровый округ) и на уровне муниципального образования (кадастровый район) (более подробно см. п.3.3.4). Основная работа по ведению ГЗК осуществляется на уровне кадастрового района. Главным процессом ведения ГЗК в кадастровом районе является Государственный кадастровый учет земельных участков. В соответствии со ст. 19 ФЗ "О ГЗК" Государственный кадастровый учет (ГКУ) земельных участков (ЗУ) включает следующие действия:

1 Проверку представленных заявителем документов.

При приеме документов инспектор ОКУ должен выполнить входной контроль документов, руководствуясь при этом ст.19 п.п. 2-4 ФЗ. Этот контроль не имеет своей целью проверить содержательную часть заявки и определить допустимость и правомочность заявленных действий. Кадастровый инспектор должен проверить, что состав представленных документов соответствует типу заявки, что форма и внешний вид представленных документов соответствует нормативно утвержденным образцам. Принятые документы регистрируются, и заявителю выдается расписка о приеме документов. Каждой заявке присваивается уникальный номер, однозначно идентифицирующий ее в процессе выполнения. Все принятые по заявке документы должны быть укомплектованы в дело по заявке, которое идентифицируется номером заявки.

Процесс сопровождения заявки включает важную с точки зрения технологии ведения кадастрового учета операцию составления маршрута прохождения заявки. Для этого необходимо проанализировать имеющиеся сведения, определить тип поступившей заявки. На основании результатов анализа и инструкций, регламентирующих порядок действий, принимается решение о стадиях прохождения заявки и заполняется маршрутный лист. В процессе выполнения заявки на каждой технологической стадии делается отметка в маршрутном листе о выполнении соответствующей процедуры (операции).

2 Формирование земельного участка и его учет в ГЗК и Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ).

Государственный кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ представляет собой процедуру внесения и регистрации сведений о земельном участке в государственном реестре земель на основании данных, полученных в результате кадастрового формирования земельного участка.

Внесение сведений о земельном участке в документы ЕГРЗвыполняется по единой методике в строго определенном порядке.

Сведения вносятся в документы Государственного реестра земель кадастрового района (ГРЗ КР), дежурной кадастровой карты (ДКК). Состав заполняемых документов ГРЗ завит от состава и объема сведений по каждому конкретному участку. Удостоверение сведенийв ЕГРЗвыполняет государственный кадастровый инспектор, проставляя свою подпись в документах Государственного реестра земель. Перед утверждением необходимо выполнить контроль внесенных в ЕГРЗ сведений.

3 Присвоение кадастрового номера земельному участку.

Порядок присвоения кадастровых номеров земельных участков устанавливается правительством Российской Федерации. Главное свойство кадастрового номера земельного участка - его уникальность на всей территории Российской Федерации. Эта уникальность обеспечивается структурой кадастрового номера и принятой системой нумерации земельных участков. Земельные участки нумеруются по порядку в пределах кадастрового квартала.

Кадастровый номер земельного участка уникален во времени - это означает, что если земельный участок прекращает свое существование как физический объект, а это может произойти только при переформировании участка (объединение или разделение), его кадастровый номер также ликвидируется и не может быть присвоен никакому другому участку. При переходе прав на земельный участок он не прекращает своего существования, а соответственно с кадастровым номером также ничего не происходит.

Таким образом, кадастровый номер присваивается земельному участку при его первичном учете, сохраняется за ним при любом переходе прав и ликвидируется только вместе с участком. Реестр кадастровых номеров в квартале содержится в Журнале учета кадастровых номеров (ЖКН). Каждому учитываемому участку присваивается следующий по порядку номер.

4 Изготовление кадастрового плана земельного участка (выписка из ГЗК).

Предоставление сведений Государственного земельного кадастра, как и все процессы ведения ГЗК, выполняется по заявительному принципу на основании письменного заявления заинтересованного лица, органа государственной власти или местного самоуправления.

Сведения о конкретном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета земельного участка за плату и бесплатно. Основной формой предоставления сведений является выписка из ГЗК - кадастровый план земельного участка (КПЗУ). КПЗУ - это документ, содержащий сведения о количественных, качественных, оценочных характеристиках и правовом режиме земельного участка. КПЗУ подготавливается на бланках установленного образца и состоит из разделов, содержащих учтенное в ГЗК описание земельного участка. КПЗУ удостоверяется в установленном порядке государственным кадастровым инспектором и выдается в объеме, соответствующем полномочиям заявителя и характеру запрашиваемых сведений.

Орган кадастрового учета может отказать в предоставлении сведений, если у заявителя нет достаточных оснований или полномочий на получение сведений в требуемом объеме. Такой отказ может быть обжалован обратившимся лицом в суде.

5 Формирование кадастрового дела земельного участка.

Создание кадастрового дела объекта учета- завершающая процедура Государственного кадастрового учета земельного участка в ЕГРЗ. Номером кадастрового дела является кадастровый номер земельного участка. В соответствии со статьей 15 ФЗ в кадастровое дело помещаются все документы, подтверждающие факт возникновения или прекращения существования земельного участка, на основании которых определяются характеристики земельного участка, предусмотренные законом.

В технологической схеме ведения ГЗК кадастрового района для выполнения действий, определенных Федеральным законом и обеспечивающих проведение Государственного кадастрового учета, предусмотрены следующие основные процедуры:

- документационное обеспечение ГКУ;

- кадастровое формирование земельного участка;

- кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ;

- подготовка кадастрового плана земельного участка;

- внесения в ЕГРЗ изменений в сведения об учтенном земельном участке.

Основными формами кадастровой документации являются:

- земельно-кадастровая книга предприятия,

- государственная земельно-кадастровая книга района,

- ГЗК области,

- ГЗК Российской Федерации.

Земельно-учетные данные отражаются в различных докумен­тах. Большинство из этих документов утверждается Земельной службой РФ, Госкомстатом России, и имеет единую для всех терри­ториальных уровней форму.

Земельно-учетная документация подразделяется на текстовую и планово-картографическую. Между ними существует тесная взаи­мосвязь. Текстовые документы, обычно заполняются на основе пла­ново-картографической документации, которая должна отражать современное положение использования земель. Поэтому в земель­ном кадастре планово-картографическая документация играет бо­лее существенную роль.

Планово-картографическая документация необходима для пространственного восприятия объектов земельных отношений, от­дельных видов угодий и получения их пространственных характери­стик. Основой для наполнения такой документации служат различ­ные материалы: съемки дистан­ционного зондирования, топографо-геодезической и кадастровой съемки. Графическая информация представляется в цифровом ви­де в растровом или векторном формате.

При учете земель используется следующая планово-карто­графическая документация: планы, карты, схемы и картограммы. На этих материалах наглядно изображаются границы землевладений и землепользовании, их взаимное расположение; границы и пло­щади всех видов и подвидов угодий. На картограммах помимо этой информации показываются различные характеристики земельного фонда, например, удельный вес заболоченных земель, данные оценки земель и другие характеристики. Основными планово-картографическими документами являются:

— земельно-кадастровый план;

— карта землевладения (землепользования);

— схема землевладений (землепользований) административ­ного района;

— дежурная кадастровая карта;

— почвенная карта;

— карта земель с обременениями в использовании;

— картограмма экономической оценки земель и пр.

Процесс ведения государственного земельного кадастра включает описание и индивидуализацию земельного участка, как объекта кадастрового учета, т. е. присвоения ему таких характери­стик, которые позволяют однозначно выделить его из числа множе­ства других земельных участков. Одной из таких характеристик яв­ляется кадастровый номер.

Кадастровый номер земельного участка— уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Феде­рации номер земельного участка, присваиваемый ему органом, осуществляющим государственный учет земельных участков, со­храняющийся за ним до тех пор, пока он существует как единый объект зарегистрированного права.

Инструментом, с помощью которого обеспечивается система формирования уникальных, не повторяющихся на территории Рос­сийской Федерации кадастровых номеров земельных участков, яв­ляется кадастровое зонирование территории. Под кадастровым делением понимается деление территории на иерархически соподчиненные кадастровые единицы и их нуме­рация в целях формирования кадастровых номеров земельных уча­стков.

Для отображения кадастровых номеров земельных участков и оперативного ведения государственного земельного кадастра со­ставляется дежурная кадастровая карта (ДКК). На дежурной кадаст­ровой карте отображаются объекты кадастрового учета.

Ведение дежурной кадастровой карты позволяет:

— провести учет земельных участков;

— присвоить земельным участкам уникальные кадастро­вые номера;

—отслеживать постоянные изменения в конфигурации и характеристиках земельных участков;

— выявить собственников и пользователей земельных участков;

— выявить неиспользуемые или используемые не по на­значению земельные участки;

— осуществлять планирование трансформации земельно-хозяйственной структуры на основе землеустроитель­ной и градостроительной документации. Присвоение кадастровых номеров земельным участкам осно­вано на системе кадастрового деления территории. Вся территория муниципального образования разграничена на кадастровые кварта­лы. Кадастровые кварталы, как относительно устойчивые кадастро­вые единицы, сформированные по определенным правилам, орга­низуются в кадастровые массивы и кадастровые блоки с целью обеспечения более простого способа поиска земельных участков на территории муниципального образования. Отображение на ДКК этих объектов необходимо, так как определяет структуру кадастрового номера и местоположение земельного участка в границах кадастро­вых единиц.

К территориальным зонам относятся следующие кадастро­вые объекты:

— административно-территориальные единицы (обра­зования);

— зоны особого режима использования земель;

— зоны категорий земель;

— экономические зоны;

— зоны, характеризующие качественное состояние зе­мель.

Зоны действия административно-территориальных единиц (образований) определяются границами административных единиц и муниципальных образований различных видов.

Зоны особого режима использования земель определяются границами, в пределах которых использование находящихся на них земельных участков или их частей производится в соответствии с ограничениями, определяемыми решениями органов государствен­ной власти или органов местного самоуправления на основе феде­ральных законов, законов субъекта Российской Федерации или иных нормативных правовых актов.

Зоны категорий земель — выделяемые территории для це­лей, устанавливаемых в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Экономические зоны — разграниченные по определенным правилам территории, находящиеся в пределах границ администра­тивно-территориальной единицы, в границах которых действуют для земельных участков и иных объектов недвижимости установленные соответствующими органами государственной власти ставки зе­мельного налога, величина арендной платы и нормативная цена земли.

Зоны, характеризующие качественное состояние земель, определяются параметрами мелиоративного состояния, почвенного состава, водного режима, загрязнения почв и др.

Ведение дежурной кадастровой карты осуществляется по оп­ределенным нормативными документами правилам путем нанесе­ния на картографические материалы границ и поясняющих надпи­сей объектов кадастрового учета. На ДКК вносятся сведения о новых учтенных в системе ГЗК кадастровых объектах, а так же изменения в уже отображенные на ДКК объекты (при изменении данных об этих объектах в ЕГРЗ или при существенных изменениях объектов местности).

Лекция 2 к главе 3. Зарубежный опыт оценки земель.