Особенности использования земельных участков государственного и коммунального жилищного фонда

Размещение на земельных площадях многоквартирных жилых домов является безусадебным, но с выделением придомовых территорий для их обслуживания. При этом один и тот же участок используется множеством субъектов права в разных целях, объединенных общей целью — созданием благоприятных условий для проживания в многоквартирных домах.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.

Условия и порядок предоставления земельных участков для застройки многоквартирными домами предусмотрены земельным законодательством, а сама застройка, т. е. размещение жилых и общественных строений, а также ведение строительства и благоустройства, регулируется градостроительным законодательством. Размеры таких участков определяются утвержденной градостроительной документацией, проектом застройки территории и проектом строительства каждого объекта или комплекса объектов.

Значительный интерес вызывают правовой статус и режим использования придомовой территории, предназначенной для обслуживания многоквартирного дома. Наиболее корректное и лаконичное определение придомовой территории закреплено в Законе от 29 ноября 2001 г. «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома». Она рассматривается как территория вокруг многоквартирного дома, которая определена актом на право собственности или пользование земельным участком и предназначена для обслуживания многоквартирного дома.

Согласно ч. 2 ст. 42 Земельного кодекса в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению владельцев такого дома. В принципиальном аспекте в приведенной норме земельного закона соблюдена общеизвестная правовая традиция, согласно которой «земля следует за строением».

Но из этой нормы вытекают, по крайней мере, два важных положения, влияющих на правовой режим использования земель жилой и общественной застройки. Поскольку сфера применения постоянного землепользования является ограниченной, а временное землепользование предусмотрено только в форме аренды, можно полагать, что земельный участок приватизированного жилого дома в таких случаях предоставляется в арендное пользование со всеми вытекающими из этого последствиями платного землепользования. С другой стороны, многоквартирный дом может признаваться приватизированным и соответственно передача земельного участка в собственность или предоставление его в пользование может состояться только после приватизации всех или хотя бы большинства квартир.

В связи с безусадебным землепользованием многоквартирных жилых домов земельный закон не предусматривает возможности распределения придомового земельного участка между совладельцами домов и закрепления их частей за собственниками квартир или владельцами нежилых строений и сооружений, относящихся к домостроению. Земельный участок, относящийся к многоквартирному жилому дому, используется по решению органов управления объединения совладельцев квартир такого дома. Поэтому изменение субъектного состава права собственности или права пользования земельным участком не влечет за собой изменения правового режима его использования.