Определяющие юридические факторы недвижимого имущества
Определяющие юридические факторы недвижимого имущества:
1) Неразрывная связь с землей – родовой признак недвижимости, ее главная специфическая особенность. Нельзя понимать буквально, как абсолютную и принципиальную невозможность пространственного перемещения.
В 30-х годах здание мэрии Москвы (Моссовет) было передвинуто на 14 метров вверх по нечетной стороне ул. Тверской, а всего за период 1937 – 41 гг. было передвинуто 22 каменных здания.
Современные технологии позволяют осуществлять перемещения многих объектов недвижимости на большие расстояния. Но нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние.
Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (опосредованной). Квартиры напрямую не связаны с земельным участком – они расположены в здании, которое в свою очередь расположено на земельном участке. Цепочку можно удлинить (комната – квартира – здание). Сколько бы звеньев цепочки не было, земельный участок всегда является первичным звеном – главным атрибутом (греч. – обязательное свойство или принадлежность) недвижимости.
Таким образом:
| Российская практика | Мировая практика |
| Юридически здания и сооружения, как объекты недвижимости, рассматриваются отдельно от земельных участков, на которых они расположены | Земельный участок рассматривается не как самостоятельный объект, а как основной атрибут объекта недвижимости – «застроенный земельный участок» |
| Согласно законодательству существует земельный участок и прочно связанная с ним недвижимость (здания, строения) | Земля не может быть продана или сдана в аренду без соответствующей передачи прав на расположенные на ней здания и сооружения, и наоборот |
2) Понятие «земельный участок»
| Российская практика | Зарубежная практика |
| Разграничены понятия «Земельный участок» и «Недра» | Фрагмент земной поверхности с определенными в пространстве границами |
| В среднем, граница земельного участка в «глубину» - 6 м. | Земельный участок границ в «глубину» не имеет. Условной границей является геометрический центр земли. |
| Недра в РФ принадлежат исключительно государству. Земельные участки могут находиться в частной собственности. | Права собственника участка распространяются на любые, находящиеся в земле объекты независимо от глубины залегания. |
Возникает необходимость разграничения «земли» от «недр». На практике это достигается введением понятия «земельная парцелла» (фр. – частица). Земельная парцелла устанавливает границы заглубления, в пределах которых земная толща считается относящейся к земельным участкам. Величина парцеллы для различных видов земельных участков может быть неодинаковой, но обычно составляет 6 м. Величиной парцеллы ограничиваются и права собственника земельного участка – все, что расположено глубже ему не принадлежит.
Главное свойство, определяющее понятие земельного участка – это не просто фрагмент земной поверхности, а такой фрагмент, который однозначно определен на местности и в документах – сформированный земельный участок. Благодаря сформированности, земельный участок обладает конкретными характеристиками – местоположением, конфигурацией, пространственной ориентацией, размерами, а также правами собственности.
3) Закон не рассматривает объект недвижимости изолированно от его использования (назначения). Нарушение неразрывной связи с землей (перемещение) – главная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а его назначению. Термин «здание» используется только в сочетании с такими определениями «жилое» и «нежилое», и т.п.
4) Система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Юридическое понятие недвижимости:
Недвижимость – объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.
Дата добавления: 2015-06-17; просмотров: 852;