Учёт инвестиционной собственности

Свободные денежные средства можно инвестировать не только в ценные бумаги, но и в недвижимость. В соответствии с МСФО по­добные инвестиции классифицируются как особый вид активов — инвестиционная собственность, порядок отражения информации о которой в финансовой отчетности определен МСФО (IAS) 40 «Ин­вестиции в недвижимость». Этот документ представляет собой пе­ресмотренную редакцию ранее действовавшего стандарта IAS 40 (2000 г.) «Инвестиционная собственность» и подлежит применению к отчетности, составленной позднее 2005 г.

В соответствии с новой редакцией стандарта инвестиционная не­движимость — это имущество компании (земельные участки, зда­ния, часть здания, земля и здание), находящееся в распоряжении собственника (самой компании) или арендатора по договору финан­совой аренды с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для исполь­зования в ходе обычной деятельности компании — при производ­стве или поставках продукции, товаров или услуг либо для админи­стративных целей, не для продажи в ходе обычной деятельности.

Таким образом, объект инвестиционной недвижимости должен использоваться для извлечения инвестиционных доходов — доходов в виде арендных платежей или рыночного прироста стоимости имущества.

Примерами инвестиционной недвижимости являются:

• инвестиции в земельный участок в расчете на увеличение ее стоимости в будущем, а не с целью его последующей перепродажи;

• сдаваемое на условиях операционной аренды здание, находя­щееся в собственности компании;

• здание, арендованное на условиях финансовой аренды и сда­ваемое в операционную аренду;

• здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в операционную аренду.

Помимо понятия «инвестиционная недвижимость» стандарт вво­дит понятие «недвижимость, занимаемая владельцем». Это имуще­ство, находящееся в распоряжении владельца или арендатора по договору финансовой аренды, для использования в производстве или поставке товаров и услуг, или в административных целях. По­рядок учета недвижимости, занимаемой владельцем, регулируется МСФО 16.

Подобное разделение обусловлено тем, что денежные потоки, ге­нерируемые инвестиционной недвижимостью, обычно не связаны с другими активами, принадлежащими компании или контролируе­мыми ею. Вместе с тем денежные потоки, являющиеся следствием операционной деятельности, относятся не только к объектам недви­жимости, но и к другим активам, используемым в процессе этой операционной деятельности. Поэтому в отчете о движении денеж­ных средств в составе денежных средств от инвестиционной деятель­ности отдельному раскрытию подлежит информация о потоках де­нежных средств, связанных с движением объектов инвестиционной недвижимости — их приобретением и реализацией.

В некоторых случаях одна часть объекта основных средств ис­пользуется компанией для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть — в операционной деятельности или в административных целях. Если данные части объекта могут быть реализованы или переданы в финансовую аренду независимо друг от друга, то в соответствии с МСФО 40 эти части объекта долж­ны учитываться и отражаться в финансовой отчетности по отдель­ности. Если же указанное условие невыполнимо, объект признается инвестиционной недвижимостью лишь в случае, если для проведе­ния операционной деятельности или для решения административ­ных задач предназначена его незначительная часть.

Перечень активов, не являющихся инвестиционной не­движимостью, а следовательно, не требующих применения МСФО 40, а также стандарты, регулирующие порядок учета и отражения в от­четности этих активов:

• недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или рекон­струкции по поручению третьих лиц, — МСФО 11 «Договоры подряда»;

• недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной операционной деятельности или находящаяся в стадии соору­жения с целью такой продажи, — МСФО 2 «Запасы»;

• недвижимость, занимаемая владельцем, а также предназначен­ная для дальнейшего использования в качестве таковой, — МСФО 16 «Основные средства»;

• недвижимость, предназначенная для реконструкции, с последующим использованием в качестве собственности, занимаемой владельцем, — МСФО 16 «Основные средства»;

• недвижимость, занимаемая сотрудниками компании (незави­симо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыноч­ным ценам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия, — МСФО 16 «Ос­новные средства»;

• недвижимость, переданная другой компании по договору фи­нансовой аренды, — МСФО 17 «Аренда»;

• объекты основных средств, находящиеся в стадии реконструк­ции или нового строительства, которые в дальнейшем пред­полагается использовать в качестве инвестиционной недви­жимости: до момента завершения строительных работ — МСФО 16 «Основные средства», впоследствии — МСФО 40 «Инвестиции в недвижимость»;

• биологические активы, относящиеся к сельскохозяйственной деятельности, — МСФО 41 «Сельское хозяйство»;

• права на полезные ископаемые — МСФО (IFRS) 6 «Разработ­ка и оценка минеральных ресурсов».

Признание инвестиционной недвижимости

В соответствии с МСФО 40 к инвестиционной недвижимости применяются те же критерии признания, что и к другим активам компании. Инвестиционная не­движимость признается в составе активов в случае, если:

• существует вероятность поступления в компанию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью;

• стоимость данной инвестиционной недвижимости может быть надежно оценена.

Порой для решения вопроса о принадлежности объекта к кате­гории «инвестиционная недвижимость» требуется профессиональное суждение. Обычно компании разрабатывают определенные кри­терии для последовательного формирования профессионального суж­дения по определению инвестиционной недвижимости. Данные критерии подлежат раскрытию в случаях, когда квалификация иму­щественного объекта тем или иным образом становится затрудни­тельной.

Доля недвижимого имущества, которой арендатор распоряжает­ся на условиях операционной аренды, может признаваться инвести­ционной собственностью при следующих условиях:

• соблюдаются признаки инвестиционной собственности;

• арендатор использует модель справедливой стоимости для при­знания актива.

Оценка инвестиционной недвижимости

Первоначально инвестици­онная недвижимость оценивается по фактической стоимости приоб­ретения, включающей помимо прочих затрат расходы, понесенные в связи с проведением сделки.

При оплате денежными средствами в бухгалтерском учете перво­начальное признание инвестиционной недвижимости отражается следующей проводкой:

Д-т сч. «Инвестиционная недвижимость»