К-т сч. «Незавершенное строительство».

Данные профессиональных оценщиков о справедливой стоимо­сти объекта во внимание не приняты, поскольку первоначальное при­знание инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО 40 осуществляется по фактическим затратам.

К некапитализируемым затратам, признаваемым расходами в отчете о прибылях и убытках, относятся:

• эксплуатационные расходы, возникшие до того, как объект инвестиционной недвижимости достиг запланированных экс­плуатационных характеристик;

• затраты, связанные с запуском в эксплуатацию объекта инвестиционной недвижимости;

• сверхнормативный расход материальных, трудовых, финансовых ресурсов, использованных при ведении строительства или реконструкции объекта инвестиционной недвижимости.

Последующие затраты в инвестиционную недвижимость и их оцен­ка

Последующие затраты, необходимость которых связана с эксплу­атацией объектов инвестиционной собственности, обычно призна­ются расходами в том отчетном периоде, в котором были понесены.

Исключением из этого правила являются ситуации, когда часть инвестиционной недвижимости требует замены в течение срока ее полезного использования. В этом случае последующие затраты мо­гут быть капитализированы при условии соблюдения критериев при­знания актива. Таким образом, затраты на замену части существу­ющего объекта инвестиционной недвижимости капитализируются, увеличивая его балансовую стоимость, если при этом соблюдаются критерии признания.

В первом случае инвестиционная недвижимость отражается в от­четности по справедливой стоимости с отражением разницы между текущей справедливой стоимостью и предыдущей оценкой в отчете о прибылях и убытках. Во втором случае после первоначального при­знания инвестиционная недвижимость учитывается так же, как ос­новные средства в соответствии с МСФО 16, т.е. по фактическим зат­ратам с начислением амортизации и признанием убытков от обесце­нения.

Независимо от того, какая модель избрана компанией, МСФО 40 предписывает всем компаниям определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости. При этом компания, избравшая модель учета по справедливой стоимости, определяет этот показатель для оценки и признания инвестиционной недвижимости в отчетно­сти. Компания, избравшая модель учета инвестиционной недвижи­мости по первоначальной стоимости, определяет ее справедливую оценку для того, чтобы раскрыть эту информацию в примечаниях к финансовой отчетности.

В качестве справедливой стоимости инвестиционной недвижи­мости, как правило, выступает ее рыночная стоимость на активном рынке аналогичного имущества, расположенного на той же терри­тории, находящегося в том же состоянии и на которое распростра­няются схожие условия аренды и прочих договоров. Задача компа­нии состоит в том, чтобы выявить любые различия в характере, место­расположении и состоянии недвижимости, а также в условиях, касающихся ее договоров аренды и других договоров. В этой связи МСФО 40 поощряет (но не требует), чтобы оценка по справедливой стоимости осуществлялась независимым оценщиком, обладающим соответствующей профессиональной квалификацией и практическим опытом проведения подобных оценок в том же регионе.

При определении справедливой стоимости инвестиционной не­движимости конструктивно сочлененные объекты рассматриваются как составляющие ее элементы. Лифты, кондиционеры, служащие неотъемлемой частью инвестиционной недвижимости, в этом слу­чае объектами основных средств не признаются, их стоимость вклю­чается в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости. При сдаче в аренду помещения, оборудованного необходимой орг­техникой и мебелью, их стоимость также включается в оценку по справедливой стоимости инвестиционной недвижимости; оргтехника и мебель не учитываются в качестве отдельного актива.

В случаях когда справедливую стоимость инвестиционной недви­жимости достоверно оценить невозможно, ее следует учитывать по фактическим затратам на приобретение в соответствии с МСФО 16 до момента ее выбытия. В этих случаях предполагается, что ликви­дационная стоимость такой инвестиционной недвижимости равна нулю. Таким образом, полная величина стоимости объекта инвести­ционной недвижимости амортизируется в течение всего срока его полезной службы.

МСФО 40 указывает на необходимость отличать справедливую сто­имость от ценности использования объекта недвижимости, определе­ние которой содержится в МСФО 36 . Первый показатель отражает цену объекта инвестиционной недвижимости на открытом рынке, второй формируется с учетом оценок, произведенных компанией, учитывающих в том числе и специфические факторы, характерные для данной компании и неприменимые к деятельности других орга­низаций. Так, оценка по справедливой стоимости не учитывает юри­дические права и правовые ограничения в отношении владельца объек­та инвестиционной недвижимости, налоговые льготы и налоговое бремя, распространяющиеся на него. Указанные факторы будут учте­ны показателем ценности использования объекта инвестиционной недвижимости.

Переклассификация объектов инвестиционной недвижимости

В процессе деятельности компании способ использования активов может
меняться. В этой связи может возникнуть необходимость в прекраще­нии признания активов в качестве основных средств и их признании объектами инвестиционной собственности. Может сложиться и об­ратная ситуация, требующая прекращения признания инвестиционной собственности с последующей классификацией этих объектов как иных активов. МСФО 40 разрешает проведение подобной переклас­сификации объектов инвестиционной недвижимости в следующих слу­чаях:

• владелец начинает пользоваться собственностью самостоятельно — объект переводится из инвестиционной собственности в недвижимость, занимаемую владельцем;

• начинается реконструкция (техническое перевооружение) объекта инвестиционной собственности с целью ее последующей продажи — объект переводится из инвестиционной недвижимости в запасы;

• заканчивается период, в течение которого владелец занимает недвижимость, — объект переклассифицируется из категории «недвижимость, занимаемая владельцем» в категорию «инвестиционная недвижимость»;

• ранее предназначенный для продажи объект начинает сдаваться в операционную аренду третьей стороне — перевод объекта из запасов в инвестиционную недвижимость;

• окончание строительства или реконструкции — перевод объек­та из собственности, находящейся в процессе строительства (см. МСФО 16), в категорию инвестиционной недвижимости.

МСФО 40 определен порядок оценки объектов имущества после проведения переклассификации. Так, при переклассификации объекта инвестиционной недвижимости, отражаемого ранее по справедливой стоимости, в категорию «недвижимость, занимаемая владельцем» или в категорию «запасы» их себестоимостью для последующего учета в соответствии с МСФО 16 или МСФО 2 является справедливая сто­имость этих объектов на дату проведения переклассификации.

При переклассификации недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию «инвестиционная недвижимость» с последующим ее отражением по справедливой стоимости положения МСФО 16 долж­ны применяться до даты проведения переклассификации. До этой даты компания должна амортизировать этот объект и признавать любые убытки от его обесценения. При этом разница между балансо­вой стоимостью объекта недвижимости по МСФО 16 и его справед­ливой стоимостью на указанную дату учитывается так же, как ре­зультаты переоценки основных средств: любое уменьшение балан­совой стоимости имущественного объекта признается убытком в отчете о прибылях и убытках, сумма уменьшения в пределах приро­ста стоимости данного объекта, возникшего в результате переоцен­ки, относится на счет «Капитал» в качестве резерва переоценки.

Любое увеличение балансовой стоимости объекта недвижимости отражается следующим образом: если такое увеличение восстанав­ливает ранее выявленный убыток от обесценения данного объекта инвестиционной недвижимости, то это увеличение признается при­былью в отчете о прибылях и убытках. Эта сумма не должна превы­шать сумму, необходимую для восстановления балансовой стоимо­сти имущества до величины, которая была бы определена (за выче­том амортизации), если бы не был признан убыток от обесценения. Оставшаяся часть суммы увеличения балансовой стоимости объекта инвестиционной недвижимости относится на счет «Капитал» в ка­честве резерва переоценки. При этом составляются следующие бух­галтерские проводки:

• отражение результатов дооценки объекта инвестиционной не^х движимости (положительный результат):
Д-т сч. «Инвестиционная недвижимость»

К-т сч. «Доход от переоценки инвестиционной недвижимости»;

• отражение результатов уценки объекта инвестиционной недвижимости (отрицательный результат):

Д-т сч. «Расход от переоценки инвестиционной недвижимости»