КВАРТИРЕ, КОМНАТЕ, ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ

Согласно п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный вычет можно заявить при приобретении доли (долей) в следующих объектах имущества:

- жилых домах;

- квартирах;

- комнатах;

- земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства;

- земельных участках, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Между тем в ст. 220 НК РФ понятие доли (долей) в имуществе не раскрывается. Учитывая практику применения ст. 220 НК РФ в предыдущей редакции, полагаем, что в данном случае следует иметь в виду:

1) долю в праве общей долевой собственности на имущество;

2) выделенную в натуре долю в имуществе.

К такому выводу, в частности, пришел Верховный Суд РФ в Определении от 18.01.2012 N 1-В11-9.

Однако не исключаем, что в практической деятельности налоговые органы могут трактовать приведенные положения ст. 220 НК РФ иным образом. В частности, имеются неоднозначные разъяснения контролирующих органов в отношении доли (долей) в жилом доме.

Примечание

Подробнее об этом читайте в разделе "Ситуация: Можно ли получить имущественный вычет при приобретении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом?".

СИТУАЦИЯ: Можно ли получить имущественный вычет при приобретении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом?

Согласно пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты можно заявить, в частности, при приобретении доли (долей) в жилом доме. Однако в Налоговом кодексе РФ понятие доли (долей) в жилом доме не содержится. В связи с этим из приведенных положений ст. 220 НК РФ не совсем понятно, можно ли заявить вычет при приобретении доли в праве собственности на жилой дом. Или же в ст. 220 НК РФ идет речь о выделенной в натуре доле в жилом доме?

Примечание

Далее мы приведем разъяснения контролирующих органов по этому вопросу, которые были даны до 2014 г. (в период действия ст. 220 НК РФ до внесения в нее изменений в соответствии с Законом N 212-ФЗ). Считаем, что они продолжают оставаться актуальными и в настоящее время, поскольку изменения не затронули положений, имеющих значение в данной ситуации.

Из Письма Минфина России от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1401 следует, что, приобретая долю в праве собственности на жилой дом, налогоплательщик может заявить имущественный вычет. Таким образом, доля в праве собственности может быть объектом, в отношении которого применяются вычеты, предусмотренные пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такой вывод также можно сделать из Письма ФНС России от 24.06.2009 N 3-5-04/871@.

Нужно отметить, что в своих ранних разъяснениях, содержащихся в Письме от 24.10.2007 N 04-2-03/003055, ФНС России пришла к иному выводу: имущественный вычет возможен только при приобретении части жилого дома как вида жилых помещений по ст. 16 ЖК РФ и, следовательно, объекта жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ). В связи с этим налоговая служба уточняет: вычет по расходам на приобретение доли в жилом доме можно получить только при документальном подтверждении, что доля является отдельным жилым помещением с отдельным входом. Полагаем, что ФНС России фактически указала на возможность получения вычета, только если доля в жилом доме выделена в натуре (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

По сути, данным Письмом налоговая служба сузила круг объектов, при приобретении которых налогоплательщик вправе заявить имущественный вычет, поскольку исключила из них долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Между тем, на наш взгляд, маловероятно, что территориальные налоговые органы будут придерживаться такого подхода. Однако в случае подобных претензий помимо приведенных Писем Минфина России и ФНС России налогоплательщикам можно сослаться на мнение Верховного Суда РФ, изложенное в Определении от 18.01.2012 N 1-В11-9. Согласно последнему, если объектом договора купли-продажи является доля в праве общей долевой собственности на жилые помещения, то налогоплательщики при ее приобретении вправе получить имущественный вычет независимо от того, выделена такая доля в праве в натуре или же она не может быть выделена в натуре.

СИТУАЦИЯ: Можно ли при приобретении нескольких долей в квартире, комнате, жилом доме получить имущественный вычет по расходам на каждую из них?

С 2014 г. вступило в силу правило о том, что вычет в составе расходов на приобретение имущества можно получить по нескольким объектам, указанным в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Однако право на вычет действует до того момента, когда его сумма достигнет в общей сложности по всем приобретенным налогоплательщиком объектам 2 000 000 руб. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации это означает, что, приобретая доли в праве собственности, к примеру, на квартиру, в том числе по отдельным договорам и с оформлением отдельных свидетельств о регистрации прав, налогоплательщик вправе заявить вычет по расходам на каждую такую долю. Право на вычет он утратит, когда общая сумма заявленного им вычета достигнет 2 000 000 руб.

Например, М.А. Ильин в марте 2014 г. купил 1/4 доли в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру за 300 000 руб., а в июне этого же года приобрел еще 2/4 доли в указанной квартире за 600 000 руб.

В данном случае налогоплательщик вправе заявить вычет в размере 900 000 руб. (300 000 руб. + 600 000 руб.).

Кроме того, у него остается право на вычет в размере 1 100 000 руб. (2 000 000 руб. - 900 000 руб.), которое он сможет использовать в дальнейшем при приобретении (строительстве) имущества, указанного в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Однако приведенные правила применяются к правоотношениям по поводу получения вычета, возникшим начиная с 2014 г. (ч. 1, 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

До внесения изменений в ст. 220 НК РФ чиновники указывали: при приобретении нескольких долей в праве собственности на жилье и получении на каждую из них свидетельства о праве собственности каждая приобретенная доля является самостоятельным объектом. Соответственно, получить вычет можно только по одной из них. Такие разъяснения были даны в отношении приобретаемых долей в праве собственности на жилые дома (Письмо Минфина России от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1401) и квартиры (Письмо ФНС России от 12.09.2012 N АС-4-3/15199@).

Однако следует отметить формальность приведенного подхода.

В аналогичной ситуации, отличающейся только тем, что налогоплательщик оформил одно свидетельство о праве собственности на объект, состоящий из приобретенных долей, Минфин России признавал право на вычет в сумме расходов на все такие доли (Письмо от 28.05.2013 N 03-04-05/19335).

Как видим, согласно точке зрения финансового ведомства определяющее значение для целей возникновения права на вычет в размере стоимости приобретенных долей в праве собственности на жилье имел способ оформления прав на указанные доли (количество свидетельств).

Этот подход ставил налогоплательщиков, по-разному оформивших свои права на приобретенные доли в праве собственности, в неравное положение, что приводило к нарушению принципа равенства налогообложения, закрепленного в п. 1 ст. 3 НК РФ.

На наш взгляд, на основании ст. 220 НК РФ в предыдущей редакции налогоплательщик также может заявить вычет в размере расходов на все приобретенные доли в праве собственности на жилье при оформлении как одного свидетельства, так и нескольких.

Согласно действовавшим до 2014 г. положениям пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик, в частности, имеет право на имущественный вычет в сумме расходов на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты, а также доли (долей) в них. Общий размер вычета не может превышать 2 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов. Из приведенной нормы следует, что самостоятельным объектом, в отношении которого предоставляется вычет в 2 000 000 руб., может являться в том числе совокупность приобретенных долей в праве собственности. Иными словами, налогоплательщик вправе заявить вычет с общей стоимости таких долей, но в пределах 2 000 000 руб.

Факт оформления прав собственности в отношении каждой из приобретенных долей, на наш взгляд, не может влиять на налоговые последствия. Этот вывод подтверждается положениями абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, из которых следует, что для подтверждения права на вычет при приобретении, в частности, доли (долей) в квартире в инспекцию представляются документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на соответствующую недвижимость. При этом не уточняется, сколько свидетельств о регистрации прав на доли в праве собственности должно быть (одно общее или на каждую долю в отдельности).