Улучшения

Описание улучшений включает следующие составляющие:

- общая информация;

- характеристики строения;

- характеристики помещений;

- специальная информация;

- строительная готовность и техническое состояние.

Общая информация:

- балансовая стоимость;

- год ввода в эксплуатацию;

- год последнего капремонта, реконструкции;

- серия типового проекта;

- строительный объем, общая площадь, площадь застройки;

- этажность;

- историческая и архитектурная ценность.

- текущее использование;

- группа капитальности.

Характеристики строения включаю конструктивную схему (каркасная с полным или неполным каркасом, бескаркасная) и конструктивные решения и материал основных конструкций: фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, каркас (колонны, балки, фермы), кровля, наружная отделка, проемы, элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники) и др (крыльца, балконы, мусоропровод, фонари), а также обеспеченность инженерными коммуникациями.

Характеристик помещений:

- функциональное зонирование;

- общая площадь с разбивкой по этажам;

- потенциально сдаваемая (арендопригодная) площадь, полезная площадь;

- высота помещений;

- наличие отдельного входа;

- внутренняя отделка;

- инженерное оборудование, в том числе специальное (холодильное, крановое и др.);

Специальная информация:

- оплата коммунальных услуг,

- налог на имущество;

- платежи по страховке,

- содержание территории,

- расходы по управлению, охране, обслуживанию;

- затраты на текущие ремонты;

- история объекта;

- действующие арендные ставки;

- количество арендаторов;

- типичные сроки аренды;

- вакантность помещений, потери от смены арендаторов.

Строительная готовность и техническое состояние рассматривается в разделе затратного подхода. При отказе от использования затратного подхода анализ строительной готовности и технического состояния следует проводить в разделе описания объекта.

2.4. Анализ рынка объекта оценки

Все рыночные значения, которые участвуют в дальнейших расчетах, должны найти свое отражение в анализе рынка объекта оценки.

Собираемая информация включает два типа данных:

1. Общая информация, используемая для анализа влияния внешних факторов на рынок недвижимости (экономические тенденции на региональном и местном уровне, занятость, население, доходы, развитие города, регулирование, покупательская способность, индексы цен, налогообложение, финансирование).

2. Специальная информация, используемая для выявления наиболее эффективного использования, расчетов по затратному, доходному, и сравнительному подходам оценки. Анализ специальной информации предполагает анализ спроса и предложения, сегментацию рынка, выявление рыночных диапазонов для исходных расчетных значений, тенденций их изменения, а также подбор аналогов объекту оценки.

На развитых рынках недвижимости приоритет отдается специальной информации, объем и качество которой позволяют с достаточной точностью определять основные расчетные значения и прогнозировать рынок. Исключение составляют градообразующие объекты, на стоимость которых оказывает значительное влияние общеэкономическая ситуация.

Спрос целесообразно рассматривать с позиций основных групп субъектов, действующих на рынке, дифференцированных в соответствии с целями удержания объектов недвижимости (инвестиционной мотивации), определяемой способами получения дохода:

- эксплуатация собственником (ведение собственного бизнеса или личное проживание);

- сдача в аренду (ориентация на получение дохода от сдачи в аренду);

- спекулятивное использование (ориентация на получение дохода от роста стоимости актива);

Предложение на рынке недвижимости характеризуется двумя составляющими: предложением первичного и предложением вторичного рынка. Показателями, характеризующими предложение вторичного рынка, являются характеристики существующего фонда недвижимости.

Показателями, характеризующими предложение первичного рынка, являются: ввод новых объектов; индексы цен в строительстве; количество строительных организаций; технологии строительного производства; строительные кредиты; наличие свободных земельных участков и мощностей.

К показателям, характеризующим взаимодействие спроса и предложения на рынке и развитость рынка, относятся: условия финансирования сделок; отношение объема сделок к общему объему фонда недвижимости; типичная инвестиционная мотивация; сезонные колебания; развитость инфраструктуры рынка; доступность и ликвидность объектов; характеристики ценообразующих параметров.

Анализ рынка должен содержать рыночные диапазоны основных используемых в расчетах значениях, а при использовании рыночных аналогов следует проверять найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности должны быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в расчетах для объектов разного функционального назначения и классности:

- цены на земельные участки;

- основные ценообразующие факторы для земельных участков;

- условия землепользования и выделения земельных участков;

- стоимость строительства;

- сроки проектирования, согласования и строительства объектов;

- арендные ставки и ценообразующие факторы на них;

- вакантность при сдаче в аренду, частота смены арендаторов и потери от неуплаты;

- эксплуатационные расходы;

- ставки капитализации / дисконтирования;

- сроки экспозиции;

- условия сдачи в аренду и продажи;

- скидки на торг;

- цены продаж и ценообразующие факторы на них.

Должны быть проанализированы показатели инвестиционной деятельности:

- доходность инвестиционно-строительных проектов, прибыль предпринимателя;

- последовательность и сроки реализации отдельных этапов инвестиционно-строительных проектов;

- распределение затрат по этапам инвестиционно-строительных проектов;

- распределение доходов инвестиционно-строительных проектов (графики продаж);

- риски инвестиционно-строительных проектов;

- типичные схемы финансирования.

Для показателей, которые используются в прогнозных расчетах, следует представить ретроспективную динамику их изменения и обосновать темпы дальнейшего изменения.

Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования

В первую очередь должны быть проанализированы ограничения юридического характера, характеризующие разрешенное использование земельного участка, максимальную плотность застройки и этажность, возможность изменения объемно-планировочных и конструктивных решений строений.

Ограничения принимаются по данным действующих градостроительных регламентов и их требований, обязательных к соблюдению всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков.

Анализ юридических ограничений производится на основе следующих документов (по степени убывания полноты информации):

- утвержденная проектная документация застройки;

- акт разрешенного использования земельного участка;

- карта правового зонирования территории;

- кадастровая справка;

- градостроительная концепция реконструкции и развития квартала;

- документы, регламентирующие общие ограничения застройки микрорайона или кадастрового квартала;

- генплан.

Ограничения физического характера анализируются с точки зрения возможности использования существующих конструкций объекта для дальнейшего использования при проведении реконструкции. Для объектов, планируемых к реконструкции с увеличением этажности других значимых изменений конструктивной основы с использованием существующих конструкций, следует получить заключение по обследованию технического состояния конструкций. Также техническое обследование необходимо в отношении объектов незавершенных строительством при сроке прекращения строительства более 5 лет до даты проведения оценки и строительной готовностью объекта менее 50%[1]..

Экономическая эффективность проекта и выбор использования, приводящего к максимальной стоимости объекта, осуществляется на основе анализа и формирования оптимальных характеристик ценообразующих факторов инвестиционного объекта.

Анализ наиболее эффективного использования включает следующие этапы.

1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

2.1. Текущее использование объекта

где С₁ – расчетная стоимость;

С_т – стоимость объекта в текущем использовании.

2.2. Альтернативное использование с учетом смены функционального назначения / реконструкции / ремонта и т.д.

где С_рек – стоимость объекта после реконструкции / ремонта;

З_рек – затраты на реконструкцию / ремонт.

2.3. Альтернативное использование с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых

где С_нс– стоимость нового объекта;

З_снос – затраты на снос существующих улучшений;

З_нс – затраты на новое строительство;

С_в – стоимость возвратных материалов.

3. Выбор наиболее эффективного использования.

Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) выражении соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования, сноса и нового строительства должны быть проведены многовариантные расчеты. Допускается не проводить анализ НЭИ земельного участка как свободного отдельно, а включить его в п. 2.3.

Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов:

- повышения арендной ставки;

- сокращения операционных затрат;

- увеличение сдаваемой площади;

- повышения заполняемости;

- снижения риска эксплуатации актива;

- увеличение срока полезного использования.

Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.

Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход являются главными индикаторами рыночной стоимости объекта и одновременно частично дублируют друг друга. Поэтому при формировании отчета допускается либо приводить укрупненный расчет в разделе анализа наиболее эффективного использования и делать детальный расчет в разделе доходного подхода, либо приводить полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты.