Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

· идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

· инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

· профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

· эмитента государственных и муниципальных ценных маг под залог недвижимого имущества;

· регулятора, устанавливающего правилаи нормы функционирования рынка недвижимости;

· верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

· контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1. путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

2. косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

· создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

· отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

· установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

· контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

· введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

· поддержание правопорядка на рынке;

· выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (г. Москве, Санкт-Петербурге и др.).

В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:

· разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,

· разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур,

· регистрация недвижимости и сделок с нею,

· учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка,

· стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес -администрирования),

· стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов, стандарты этики),

· обязательное страхование профессиональной деятельности,

· контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.

Экономическими методами управления рынком недвижимости являются:

· система налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

· регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального банка);

· выпуск и обращение жилищных сертификатов;

· предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

· реализация государственных целевых программ;

· амортизационная политика;

· внешнеэкономическая деятельность.

В качестве примеров организационно-экономических механизмов регулирования рынка недвижимости (имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:

· программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов,

· порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости),

· порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами природных ресурсов, объектами-памятниками,

· методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др.,

· методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития недвижимости государственного собственника,

· финансово-экономические и организационные условия проведения аукционов и инвестиционных конкурсов для объектов государственного собственника (структура и состав лотов, установление стартовых цен продажи", порядок проведения торгов и выявления победителя, порядок инвестирования) и т.д.

Государственное экономическое программированиеявляется высшей формой управления рынком недвижимости, реализующей многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Правовое поле в сфере недвижимости сформировали программы приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, развития малых и средних городов РФ (1997— 2005 гг.), федеральная адресная инвестиционная программа на 1998 г. и др.

Одной из приоритетных целевых программ структурной перестройки экономики страны является программа жилищной реформы "Жилье". Она определяет принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики по осуществлению следующих задач:

• создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы;

• преодоление сокращения объемов жилищного строительства;

• изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам зданий и технологии возведения;

• поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

• демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда;

• комплексный переход к решению вопросов землепользования и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры.