Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя

Основной принцип оценки стоимости недвижимости – это принцип полезности, который означает, что чем больше объект способен удовлетворять потребности пользователя, тем больше его полезность, а значит и стоимость.

Полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости, в том числе престижность.

- С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.

- С точки зрения затратного подхода за объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового здания аналогичной полезности в приемлемые сроки.

- С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие одинаковый поток доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определённого количества однородных объектов, самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей стоимостью. Этот принцип исходит из возможностей альтернативного выбора для покупателя.

Согласно ему покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателем право выбора объекта недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости ожидает получить потенциальный собственник. Этот принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.